Zmizeli investoři, kteří skupovali 1+kk. Lidé chtějí bydlet ve větším

Jaroslav Smrčka z developerské společnosti MS-Invest v rozhovoru říká: „Utlumil se Airbnb, takže zmizela skupina investorů, jež skupovala menší byty.“

Roman Šitner 17.6.2021

Společnost MS-Invest uvedla na pražský trh nemovitostí nový projekt „RD Letňany“. foto: MS-Invest

Společnost MS-Invest uvedla na pražský trh nemovitostí nový projekt „RD...

V Česku trvá roky, než se podaří dokončit bytový projekt. Staví se proto málo – a to tlačí ceny vzhůru. Jaroslav Smrčka z developerské společnosti MS-Invest ale čeká, že ceny nemohou růst do nekonečna, a předpokládá, že dříve či později přijde zpomalení. A v rozhovoru říká: „Nedostatek je znát i u rodinných domů, kde investory nenajdete. Covid řadu lidí přiměl odejít z bytu. Že budou mít kus pozemku, kde budou mít prostor.“

Jaroslav Smrčka, MS-Invest

Jaroslav Smrčka, MS-Invest

LIDOVÉ NOVINY: Před pár týdny jste se přejmenovali z Moravská stavební –Invest na MS-Invest. Proč?

SMRČKA: Jak jsme začali dělat více projektů v Praze, chtěli jsme to zjednodušit. Také když jsme byli Moravská stavební – Invest, řada lidí nás považovala za stavební firmu, chodili nám i poptávky na stavební práce. My jsme ale developeři. Nikdy jsme sami nestavěli.

LIDOVÉ NOVINY: Mělo slovo Moravská v Praze nějaké negativní konotace?

Náš projekt Palác Trnitá v Brně má byty z 90 procent prodané, a to jsme rok před dokončením. Připravujeme další projekty – a zájemce už máme i na ně. Poptávka tam jednoznačně převyšuje nabídku. Také v Praze je poptávka poslední měsíce enormní. Kdo chce dvoupokojový byt, už ho u nás prakticky nesežene. Rodinné domy na okraji Prahy jsme začali loni stavět, dokončení je za rok a čtvrt – a dvě třetiny domů jsou prodané.

SMRČKA: To si nemyslím. Ale přišlo nám to jednodušší a v rámci Česka globálnější. Nechtěli jsme být bráni jen jako moravská firma.

LIDOVÉ NOVINY: Říká se, že za růst cen nemovitostí může nedostatek bytů. Vidíte to v Praze i v Brně také tak?

SMRČKA: Určitě. Například náš projekt Palác Trnitá v Brně má byty z 90 procent prodané, a to jsme rok před dokončením. Připravujeme další projekty – a zájemce už máme i na ně. Poptávka tam jednoznačně převyšuje nabídku. Také v Praze je poptávka poslední měsíce enormní. Kdo chce dvoupokojový byt, už ho u nás prakticky nesežene. Rodinné domy na okraji Prahy jsme začali loni stavět, dokončení je za rok a čtvrt – a dvě třetiny domů jsou prodané.

LIDOVÉ NOVINY: Čím to je? Říká se, že ceny jsou vysoké a nikdo na ně nedosáhne.

SMRČKA: V Brně lidé říkají, že je to drahé, ale byli bychom schopní naše projekty prodat dvakrát.

LIDOVÉ NOVINY: Není to tím, že by do toho vkládali peníze investoři, pro které je nákup způsobem, jak bojovat s inflací?

SMRČKA: Nedostatek je znát i u rodinných domů, kde investory nenajdete. Covid řadu lidí přiměl odejít z bytu. Že budou mít kus pozemku, kde budou mít prostor.

LIDOVÉ NOVINY: U bytů je to jinak? Tam jsou investoři více?

SMRČKA: Tam se to trochu změnilo. Utlumil se Airbnb, takže zmizela skupina investorů, která skupovala menší byty. V poslední době v našich projektech v pražských Holešovicích a na Žižkově šly první na řadu větší byty, 3+kk a 4+kk. Lidé hledali něco na bydlení. Jednopokojové byty nyní prodáváme, až když máme hotové hrubé stavby, to dřív nebylo – zmizely jako první.

LIDOVÉ NOVINY: Je to opravdu tím, že ubylo Airbnb? Nemůže to být tím, že malých bytů už je na trhu moc?

Třeba v Karlíně, kde byt stál 15 až 16 tisíc plus inkaso, je dnes za 13 nebo 14 tisíc. Naopak v okrajových částech vliv na nájmy neregistrujeme, protože tam krátkodobé pronájmy prakticky nebyly. V Brně žádný dopad z důvodu vypadnutí krátkodobých pronájmů nebyl.

SMRČKA: Určitě je to tím, že zmizeli investoři, kteří měli byty na krátkodobé pronájmy. Najednou zjistili, že jim vypadly příjmy, byli nuceni to pronajmout za výrazně nižší ceny – a to se projevilo na cenách pronájmů v Praze. Třeba v Karlíně, kde byt stál 15 až 16 tisíc plus inkaso, je dnes za 13 nebo 14 tisíc. Naopak v okrajových částech vliv na nájmy neregistrujeme, protože tam krátkodobé pronájmy prakticky nebyly. V Brně žádný dopad z důvodu vypadnutí krátkodobých pronájmů nebyl.

LIDOVÉ NOVINY: Hodně se mluví o tom, že do Česka míří fondy s cílem budovat portfolia pro nájemní bydlení. Už to cítíte?

SMRČKA: Ano, už si nás oťukávají. Máme takové poptávky a nejde o to, že chtějí koupit několik bytů. Chtějí celé objekty a mít je na nájemní bydlení.

LIDOVÉ NOVINY: V loňských rozhovorech jste říkali, že ceny nemovitostí už tolik neporostou. Jak to vidíte nyní?

SMRČKA: Domnívali jsme se, že po těch letech výrazného růstu budou už ceny pouze kopírovat inflaci. Ale podle posledních zpráv nemovitosti rostou stále o deset procent ročně, takže naše předpoklady se nenaplňují.

LIDOVÉ NOVINY: Prodáváte dluhopisy na rezidenční projekt a jste velmi opatrní v odhadu růstu cen nemovitostí, čímž investory tolik nelákáte.

Domnívali jsme se, že po těch letech výrazného růstu budou už ceny pouze kopírovat inflaci. Ale podle posledních zpráv nemovitosti rostou stále o deset procent ročně, takže naše předpoklady se nenaplňují.

SMRČKA: Mysleli jsme, že rychlý růst je neudržitelný, a ve všech predikcích počítáme s tím, že takto vysoký dlouho nebude. Je to i vzkaz investorům, že nemáme hlavu v oblacích a nemyslíme si, že nám všechno vyroste o deset procent ročně.

LIDOVÉ NOVINY: Nemohly by se ceny propadnout jako při ekonomické krizi před 12 lety?

SMRČKA: Mluví se o propadech, ale záleželo na lokalitách. V té době se nové byty prodávaly například s autem zdarma nebo s kuchyňskou linkou. Kdo se nezeptal na slevu, prodělal. V dobrých lokalitách to ale úplně neplatilo, tam jsme dávali slevu třeba sto dvě stě tisíc u bytu, který stál tři čtyři miliony. To nebylo nic výrazného, to byla spíš zdvořilost ke klientům. I tehdy to bylo o lokalitě. Když přijde krize, nejvíc to dopadne na místa, o která není tolik zájem.

LIDOVÉ NOVINY: Dluhopisy jste představili loni. Jak jste s nimi spokojeni?

SMRČKA: Spustili jsme to v červenci, kdy byl kolem koronavirus. Ale už jsme to měli připravené, tak jsme to neodkládali. Kupodivu se to i v té době prodávalo dobře. Ze 120milionové emise máme dosud prodáno za více než 90 milionů. Mohly by se prodávat trochu rychleji, ale plus minus to splnilo očekávání.

LIDOVÉ NOVINY: Co s těmi penězi děláte?

Mluví se o propadech, ale záleželo na lokalitách. V té době se nové byty prodávaly například s autem zdarma nebo s kuchyňskou linkou. Kdo se nezeptal na slevu, prodělal. V dobrých lokalitách to ale úplně neplatilo, tam jsme dávali slevu třeba sto dvě stě tisíc u bytu, který stál tři čtyři miliony. To nebylo nic výrazného, to byla spíš zdvořilost ke klientům. I tehdy to bylo o lokalitě. Když přijde krize, nejvíc to dopadne na místa, o která není tolik zájem.

SMRČKA: Jsou to dodatečné peníze do naší skupiny, mohli jsme si uvolnit vlastní kapitál. Můžeme ho použít na jiné, rizikovější akce. Peníze z dluhopisů dáváme na projekty, které jsou nějak posunuté, jsou připravenější a je v nich méně rizik, proto je můžeme nabídnout i veřejnosti. Ale privátní investory a náš kapitál si necháváme do nových projektů, u kterých je riziko větší. Založili jsme společnost MSI Capital jako subholding. Do té jsme díky penězům z dluhopisů mohli přesunout už čtyři projekty. Dva už mají stavební povolení.

Postupně nám roste bilanční částka i množství projektů a myslím, že to bude pokračovat. I proto potřebujeme přísun peněz do skupiny, abychom všechno mohli uskutečnit. Dnes stavíme projekty v hodnotě čtyř až pěti miliard korun. U zvažovaných projektů jde také o takovou sumu, což je vlastně náš program na dalších pět let.

LIDOVÉ NOVINY: Budete ve vydávání dluhopisů pokračovat?

SMRČKA: Určitě, od ČNB máme schváleno 500 milionů. Další emise ale teď neplánujeme, prodlužujeme stávající prospekt, abychom mohli prodat i těch zbývajících 30 milionů.

LIDOVÉ NOVINY: Úrok jste nastavili na 5,8 procenta ročně. Myslíte po roce, že to bylo nastaveno dobře?

SMRČKA: Ve srovnání s trhem je to akorát. Dluhopisy vydávají i naši konkurenti, nastavili jsme úrok maličko níž oproti těm, které považujeme za rizikovější. Jsou tu i developeři, kteří nabízejí víc než šest procent, ale to odpovídá jejich rizikovému profilu.

LIDOVÉ NOVINY: V čem je to nižší riziko?

Peníze z dluhopisů dáváme na projekty, které jsou nějak posunuté, jsou připravenější a je v nich méně rizik, proto je můžeme nabídnout i veřejnosti. Ale privátní investory a náš kapitál si necháváme do nových projektů, u kterých je riziko větší.

SMRČKA: Dva z projektů mají stavební povolení a určitou předprodanost, další se blíží stavebnímu povolení. Čtvrtý je projekt v Brně, kde už působíme a máme zkušenosti. A také nám pomůže jméno MS-Invest, MSI Capital není nějaká samostatná entita, co se najednou rozhodla dělat čtyři projekty, ale je to v rámci zkušené skupiny.

LIDOVÉ NOVINY: Ovlivní vás zdražování hypoték?

SMRČKA: Dostáváme echa, že sazby ještě vzrostou. Pořád jsou ale nízké. Růst hypoték má však efekt na chování zákazníků. Nyní se snaží si hypotéku co nejdříve pojistit, proto když si kupují byt, už ji mají podepsanou. Dříve zaplatili zálohu ze svých peněz a hypotéku řešili až na poslední chvíli.

LIDOVÉ NOVINY: Jaká část bytů se prodává s hypotékou?

SMRČKA: U menších bytů, které jsou spíše investiční a určené na pronájmy, je to asi pětina. Naopak u rodinných domů je 80 procent na hypotéku a pětina z vlastních zdrojů.

LIDOVÉ NOVINY: Mohl by se poměr poptávky a nabídky v dohledné době změnit?

Dostáváme echa, že sazby ještě vzrostou. Pořád jsou ale nízké. Růst hypoték má však efekt na chování zákazníků. Nyní se snaží si hypotéku co nejdříve pojistit, proto když si kupují byt, už ji mají podepsanou. Dříve zaplatili zálohu ze svých peněz a hypotéku řešili až na poslední chvíli.

SMRČKA: Problém je stále s územními plány a se schvalovacími procesy. Někdy to řešíme čtyři pět let, než se dostaneme k územnímu rozhodnutí. Například v Brně s projektem Trnitá jsme začali někdy kolem roku 2012 a mysleli jsme si, že v roce 2016 bude hotovo. Nakonec jsme začali stavět v roce 2019. A to to nepodceňujeme. Snažíme se komunikovat s místní částí, s veřejností a s občanskými sdruženími. Všem chceme představit, co přesně chceme stavět. Chceme předejít tomu, abychom se dostali do spirály odvolání.

LIDOVÉ NOVINY: Jak ale k tak dlouhému zpoždění dojde?

SMRČKA: Shodil se celý územní plán – a nebylo to kvůli tomuto projektu, my jsme se s tím jen svezli. Vše jsme měli připravené a museli jsme začít od začátku. Museli jsme zažádat o změnu územního plánu – a to trvalo čtyři roky.

Jaroslav Smrčka (42)

  • Na Vysokém učení technickém v Brně vystudoval obor ekonomika a řízení stavebnictví.
  • V MS-Invest začal pracovat již během studií, a to v roce 2003.
  • Do roku 2012 byl obchodním manažerem, následně povýšil na ředitele brněnské pobočky.
  • Od roku 2016 je obchodním ředitelem celé skupiny.

Diskuse neobsahuje žádné příspěvky.