Změna DPH trh s bydlením neochromí

Vyšší daň se negativně promítne do rozpočtu lidí, kteří plánují své bydlení modernizovat. Je jich daleko více než kupců nových projektů.

Renovace bytů se s vyšší sazbou DPH prodraží, zřejmě již od října. foto: © ČESKÁ POZICEČeská pozice

Renovace bytů se s vyšší sazbou DPH prodraží, zřejmě již od října.

Ministr financí Miroslav Kalousek (TOP 09) a s ním celá vládní koalice developery rozhodně nepotěšili. Návrh sjednocení sazby DPH na dvaceti procentech znamená, že se zvedne daňové zatížení při koupi nového bytu o deset procentních bodů. Developerům se tím zúží již tak omezená skupina zájemců, která si hodlá pořídit nové bydlení. Jednotná sazba DPH se ale dotkne mnohem širšího okruhu lidí – zejména těch, kteří si svůj byt či rodinný domek plánují zvelebit.

Růst daně je pro developery rezidenčních nemovitostí jednoznačně nepříjemnou zprávou, protože již nyní bojují s nedostatečným zájmem. Realitní společnost České spořitelny předpovídá, že i přes mírné oživení poptávky po nových bytech bude přetrvávat převis nabídky. K mání je v Praze v současné době zhruba deset tisíc nových bytů, včetně dostavěných, rozestavěných a těch, u nichž byl již zahájen prodej, ale nikoliv výstavba.

Přes mírné oživení poptávky po nových bytech bude přetrvávat převis nabídkyKupci se neženou, ačkoli ceny bytů, jejichž výstavba započala během krize, jsou daleko příznivější než ty, které se připravovaly v době boomu. Developeři měli čas se přizpůsobit – nepořizovali pozemky za přemrštěné ceny, a hlavně se jim snadněji vyjednávalo se stavebními firmami. „Loňský rok byl ve znamení úbytku stavebních zakázek. Stavební společnosti se u nových zakázek díky vzrůstajícímu konkurenčnímu boji často pohybují na hranici svých nákladů. Současné náklady na výstavbu klesly developerům ve srovnání s projekty před dvěma roky až o třicet procent,“ říká Michal Kocián, předseda představenstva společnosti Finep.

Do budoucna už jen růst?

Kocián se domnívá, že situaci na realitním trhu letos zkomplikuje konec programu Zelená úsporám a právě avizované sjednocení sazeb daně z přidané hodnoty. „Zvýšení spodní sazby DPH a snížení cen stavebních prací udělaly z bytů zajímavou investici. Ceny nových bytů budou do budoucna už jen stoupat,“ dodává Kocián. Je jasné, že vyšší daň zvedne kupní cenu nového bytu. Pravděpodobně ale ne o celých deset procentních bodů. Cena je totiž tvořena nabídkou a poptávkou. Kdyby to podmínky na trhu umožňovaly, developeři by již dávno zdražili.

Na druhou stranu ale nelze očekávat, že by se vyšší sazba DPH v končené ceně vůbec nepromítla. „Developeři již moc prostoru k tomu, aby vzali na sebe růst HDP na úkor vlastní marže, nemají,“ tvrdí Jiří Pácal, člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, která je občanským sdružením osobností z nejrůznějších oblastí trhu nemovitostí.

Kdepak hysterie

Situace, která nastane kvůli očekávanému sjednocení sazeb DPH, se přirovnává k hysterii před vstupem do EU. Tehdy se hrozbami zvýšení cen bydlení uměle vytvořila nákupní horečka a nafoukla cenová bublina. Developerská společnost Ekospol k důsledkům vládního návrhu poznamenává: „Extrémně zvýšená poptávka po novém bydlení, které bude možné pořídit se starou DPH ještě v letošním roce, zvýšení cen bytů a skokový propad této poptávky od ledna příštího roku, snížení koupěschopnosti českých domácností a omezení dostupnosti vlastního bydlení pro občany ČR jsou dnes již známé dopady, které sjednocení DPH přinese.“

Jenže v současné době jsou podmínky na trhu v porovnání s roky 2003 a 2004 odlišné. „Rozhodně nevypukne žádná nákupní válka,“ tvrdí Pácal. Dle jeho názoru ubylo hlavně mezi mladými lidmi těch, kteří si chtějí pořídit vlastní bydlení a zavázat se třeba na dvacet let ke splácení hypotéky. Navíc je méně zájemců mezi cizinci a také mezi těmi, kdo kupovali byt jako investici.

Z celkového počtu realitních transakcí připadá 80 procent na starší byty a rodinné domy, u nichž se DPH neodvádíPoplašné novinové titulky vyvolávají dojem, že se sjednocením sazby DPH se naprosto zhroutí trh s bydlením v Česku. Pravdou je, že obchody s novým bydlením zpomalí. Avšak dle statistik Realitní společnosti České spořitelny se v celém Česku ročně uskuteční 40 až 50 tisíc realitních transakcí. Z toho 80 procent připadá na starší byty a rodinné domy, u nichž se DPH neodvádí. Jen pětinu obchodů uzavírají kupci nového bydlení. Vyšší daň se tedy při pořízení nemovitosti dotkne jen omezené skupiny lidí.

Křičet by měli řemeslníci

„Nejzávažnějším problémem vládní novinky je fakt, že ani lidé, ani podniky se na novou ekonomickou realitu nestihnou včas připravit,“ varuje Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva společnosti Ekospol. Developeři, pokud se sazby sjednotí skutečně již letos, nestačí zareagovat. Je proto možné, že na odbyt půjdou ležáky. Rozhodně ale nenastane masový výprodej – některé nekvalitní projekty hrozba růstu daně rozhodně nespasí.

Změna DPH se negativně promítne do rozpočtu všech vlastníků, kteří si své bydlení chtějí modernizovat. A těch je daleko více než kupců nových projektů. Zásadní problém je v tom, že český bytový fond je značně zastaralý a vyšší daň jakékoliv změny k lepšímu zpomalí. Více se zaplatí instalatérům za nové stoupačky, za plovoucí podlahy nebo nová koupelnová jádra. „Těmi, kdo by dnes měli křičet proti sjednocení DPH, nejsou ani tak developeři, jako řemeslníci či stavební firmy,“ dodává Pácal.