Zájem o nemovitosti, financování bydlení a o hypotéky stále existuje

„Čím déle bude situace kolem covidu trvat, tím více se začnou projevovat negativní dopady a zájem o nemovitosti bude postupně klesat,“ říká v rozhovoru šéf Hypoteční banky Jiří Feix.

Šéf Hypoteční banky Jiří Feix | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy Šéf Hypoteční banky Jiří Feix | foto:  Petr Topič, MAFRA
Šéf Hypoteční banky Jiří Feix

Šéf Hypoteční banky Jiří Feix v rozhovoru říká: „Pokud má klient před sebou dostatečně dlouhou dobu, kdy bude ekonomicky aktivní, můžeme nabídnout prodloužení splatnosti úvěrů, což znamená snížení měsíčních splátek. Další možností je dočasné snížení splátek pozastavením splácení jistiny. Tím, že úroky u většiny hypoték, které máme v portfoliu, jsou mezi dvěma a třemi procenty, činí podíl úroků na splátce méně než polovinu.“

LIDOVÉ NOVINY: Jaký dopad má covid na hypoteční trh?
FEIX: Kvůli covidu banky svým klientům odložily přibližně 15 procent všech splátek hypoték a spotřebitelských úvěrů. Je to za celý trh, ale odpovídá to i podílu v bankách. Hypoteční banky rozpůjčovaly o něco víc než bilion korun, takže odložené splátky jsou 150 až 200 miliard. Teď, na konci vládního moratoria, čekáme, jak se bude vyvíjet schopnost klientů se ke splátkám vrátit.

Hypoteční banky rozpůjčovaly o něco víc než bilion korun, takže odložené splátky jsou 150 až 200 miliard. Teď, na konci vládního moratoria, čekáme, jak se bude vyvíjet schopnost klientů se ke splátkám vrátit.

Kolik jich požádá o nějakou formu dalšího odkladu nebo změnu splátkového kalendáře. A kolik klientů přestane splácet, jak to dopadne na rizikovost. V tuto chvíli je zatím vidět, že každá banka k tomu přistupuje trochu jinak. Někdo vytváří už nyní docela významné opravné položky, což je třeba případ naší skupiny. Některé banky to zatím nedělaly. Uvidíme, až zveřejní výsledky za třetí čtvrtletí.

LIDOVÉ NOVINY: A co dopad pandemie na zájem lidí o nové hypotéky?
FEIX: Dopad je překvapivý. V prvních týdnech, kdy nastala všeobecná karanténa, v březnu a dubnu, se zájem snížil. Ale zase dobíhaly poptávky nabrané v lednu a v únoru. Ty jsme zpracovávali. Takže pokles nebyl natolik dramatický, okolo 20 procent. Ale trvalo to jen do půlky května.

Jakmile se situace začala uvolňovat, poptávka se vrátila – a pro nás překvapivě nejen na původní úroveň, ale výš.Zpočátku jsme si říkali, že trh dohání, co ztratil během jarních týdnů. Ale zájem o nemovitosti, financování bydlení a o hypotéky je tu stále. Od května do října je meziročně vyšší o nějakých 20 až 30 procent. To jsem nečekal.

V prvních týdnech, kdy nastala všeobecná karanténa, v březnu a dubnu, se zájem snížil. Ale zase dobíhaly poptávky nabrané v lednu a v únoru. Ty jsme zpracovávali. Takže pokles nebyl natolik dramatický, okolo 20 procent. Ale trvalo to jen do půlky května. Jakmile se situace začala uvolňovat, poptávka se vrátila – a pro nás překvapivě nejen na původní úroveň, ale výš. Zpočátku jsme si říkali, že trh dohání, co ztratil během jarních týdnů. Od května do října je meziročně vyšší o nějakých 20 až 30 procent. To jsem nečekal.

LIDOVÉ NOVINY: Jaké jsou příčiny?
FEIX: Může jich být spousta. Od zrušení daně z nabytí nemovitosti až po to, že dopad koronaviru na příjmy je zatím poměrně omezený jen na určitou skupinu lidí. Většina těch, kdo si chtějí pořídit nemovitost, žádné významné snížení příjmů nepocítila. K růstu zájmu vede také to, že jak teď lidé sedí zavření doma, víc přemýšlejí, jestli se jim jejich domov, v němž teď patrně budou dlouhodobě trávit více času než doposud, líbí. A zda by nechtěli něco jiného.

Pokles sazeb také snížil atraktivitu investičních instrumentů navázaných na úrokovou sazbu. Atraktivita nemovitostí coby investičního aktiva tím vzrostla. Ale čím déle bude situace kolem covidu trvat, tím více očekávám, že se začnou projevovat negativní dopady a zájem o nemovitosti bude postupně klesat.

LIDOVÉ NOVINY: Na co si teď lidé nejvíc berou hypotéku?
FEIX: Příliš se to nemění. U nás je větší podíl rodinných domů než bytů. Nových bytů se staví málo a z těch současných nejsou pro klienty všechny zajímavé. Proto roste zájem o individuální nebo skupinovou výstavbu domů.

LIDOVÉ NOVINY: Zvýšení zájem registrujete u určité příjmové vrstvy?
FEIX: Tak se to říci nedá. Ale obecně lidé, kteří kupují nemovitosti a jimž jsou poskytovány hypotéky, nejsou průměrní. Typicky s vyššími příjmy a vzděláním. Podíl vysokoškoláků je nadpoloviční. A když se podíváte na domácnosti s hypotékou, typicky mají vysoce nadprůměrný příjem. Nejvíc postiženi jsou teď mezi hypotečními klienty podnikatelé v nejohroženějších odvětvích, což jsou hotely, restaurace. Jejich zaměstnanci, třeba kuchaři nebo číšníci, to jsou zase typicky ti, kdo si berou spíše spotřebitelské úvěry.

Dopad koronaviru na příjmy je zatím poměrně omezený jen na určitou skupinu lidí. Většina těch, kdo si chtějí pořídit nemovitost, žádné významné snížení příjmů nepocítila. K růstu zájmu vede také to, že jak teď lidé sedí zavření doma, víc přemýšlejí, jestli se jim jejich domov, v němž teď patrně budou dlouhodobě trávit více času než doposud, líbí. A zda by nechtěli něco jiného.

LIDOVÉ NOVINY: Jak vypadá váš průměrný klient? A průměrná hypotéka?
FEIX: Svobodný vysokoškolák, 36 let, průměrný čistý příjem 44 tisíc, typická splatnost úvěru 25 až 30 let. Průměrný objem hypotéky poměrně významně roste. Dnes jsme někde kolem 2,8 milionu korun. Před nějakými pěti lety to byly dva miliony. A právě růst objemu dělá růst trhu, který vidíme. Oproti tomu počet hypoték v uplynulých zhruba dvou letech klesá. V minulosti to bylo především v důsledku doporučení ČNB, která omezila některé typy financování.

LIDOVÉ NOVINY: A co opětovné změkčení doporučení od ČNB?
FEIX: Možná to umožnilo získat hypotéku klientům, kteří by ji předtím nezískali. Ale banky jsou v tomto opatrnější. Některé limity o něco uvolnily, některé zatím ne – včetně nás. Nesázel bych na to, že to je jeden ze zdrojů zvýšené poptávky.

LIDOVÉ NOVINY: Proč jste limity neuvolnili?
FEIX: Především proto, že jsme nevěděli, jak se bude situace vyvíjet. Tehdy panovala velká nejistota. A už dříve jsme prohlašovali, že si své portfolio řídíme sami. Takže v momentě, kdy ČNB své limity uvolnila, to pro nás neznamená, že je automaticky uvolníme stejně. Je to pro nás možnost, ale není to nutnost. Chtěli jsme vyhodnotit situaci a stanovili termín teď na podzim. Nyní to vyhodnocení děláme. Ale zároveň do toho vstupuje nová nejistota, protože přišla druhá vlna, a zase nevíme, jaký bude mít dopad.

Nejvíc postiženi jsou teď mezi hypotečními klienty podnikatelé v nejohroženějších odvětvích, což jsou hotely, restaurace. Jejich zaměstnanci, třeba kuchaři nebo číšníci, to jsou zase typicky ti, kdo si berou spíše spotřebitelské úvěry

LIDOVÉ NOVINY: Na konci října skončilo splátkové moratorium. Kolik klientů nebude schopno se ke splácení vrátit, jaká máte očekávání?
FEIX: Klienty od října e-mailem či SMS zprávou upozorňujeme, že od listopadu mají zase splácet. A vyzýváme je, že pokud to nebude možné, mají nás včas kontaktovat, abychom mohli začít jednat, co dál. Zatím očekáváme, že by to mohly být jednotky procent z těch, kdo si splátky odložili. Máme určitou zkušenost z odkladů, které byly jen na tři měsíce a skončily v červenci.

Naprostá většina klientů nepožádala o další odklad a začala splácet. Jsem optimistou a věřím, že to tak bude i nyní v listopadu. Při jarním plošném odkladu se vůbec neřešila situace klienta. Řekl, chci odložit, a my jsme museli odložit. Nyní budeme ověřovat, co je příčinou, a jak dlouho situace může trvat. Zda přišel o zaměstnání, byl mu snížen plat – nebo jen nedostal odměny.

LIDOVÉ NOVINY: To budete zjišťovat u klientů, kteří požádají o další odklad?
FEIX: Ano – a i u těch, kteří nás o odklad nepožádají, ale nebudou splácet. Takového klienta nejprve upomínáme nějakým automatickým nástrojem – SMS, e-mailem. A pokud ani po měsíci nesplácí, kontaktuje ho náš specialista. Ten už má širší škálu možností, jak situaci řešit.

Průměrný objem hypotéky poměrně významně roste. Dnes jsme někde kolem 2,8 milionu korun. Před nějakými pěti lety to byly dva miliony. A právě růst objemu dělá růst trhu, který vidíme.

LIDOVÉ NOVINY: Je nějaký rozdíl mezi postupem vůči nesplácejícímu klientovi standardně a dnes, v souvislosti s covidem?
FEIX: I když pracujeme s některými typovými případy třeba v ohrožených oborech, jako je cestovní ruch či gastronomie, ověřování probíhá standardně. Ale počítáme s tím, že žádostí bude víc, než je náš standardní objem. Navíc v uplynulých letech, kdy se ekonomice dařilo, počet klientů s problémy neustále klesal. Takže se naše kapacity adekvátně tomu snižovaly.

LIDOVÉ NOVINY: Co konkrétně můžete lidem, kteří budou mít problém se splácením, nabídnout?
FEIX: Pokud má klient před sebou dostatečně dlouhou dobu, kdy bude ekonomicky aktivní, můžeme nabídnout prodloužení splatnosti úvěrů, což znamená snížení měsíčních splátek. Další možností je dočasné snížení splátek pozastavením splácení jistiny. Tím, že úroky u většiny hypoték, které máme v portfoliu, jsou mezi dvěma a třemi procenty, činí podíl úroků na splátce méně než polovinu.

Takže klient v takovém případě neplatí ani polovinu původní splátky. Nejzazším řešením z hlediska výhodnosti je, pokud se splátky na nějaké omezené období sníží na nulu. Což je případ vládního moratoria. My ale snížení splátek na nulu standardně nenabízíme. Klientovi se sice v takovém případě okamžitě uleví, do budoucna se ale jeho problém může prohlubovat. Dluh totiž nezmizí, ale narůstá mu.

Při jarním plošném odkladu se vůbec neřešila situace klienta. Řekl, chci odložit, a my jsme museli odložit. Nyní budeme ověřovat, co je příčinou, a jak dlouho situace může trvat. Zda přišel o zaměstnání, byl mu snížen plat – nebo jen nedostal odměny.

LIDOVÉ NOVINY: Jak to bylo u vládního moratoria s úroky?
FEIX: Úroky z jistiny nabíhaly, ale klient je neplatil. Zaplatí je až na konci splatnosti úvěru. Než přišlo vládní moratorium, nabízeli jsme dva typy odkladů. Vedle prodloužení doby splatnosti, roční odklad splátek jistiny, čili klient mohl rok splácet jen úroky. A typicky se splátka snížila na nějakých 40 procent původní splátky. U průměrné hypotéky, jejíž výši jsme definovali na 2,8 milionu a dobu splatnosti na 25 až 30 let, vychází měsíční splátka mezi 13 a 15 tisíci korunami. Takže úrok dělá něco v rozmezí pět až sedm tisíc korun.

LIDOVÉ NOVINY: Co restrukturalizace, tedy prodloužení doby splatnosti?
FEIX: Hlavním omezením je v tomto případě věk klienta. U páru, pokud se splácí ze dvou příjmů, věk toho mladšího. Musíme hledět na to, aby byl klient schopen jistinu splatit v rámci svého ekonomicky aktivního života, což je dnes typicky do 65 let, u výjimek 70 let. V Česku je ale průměrná doba splatnosti hypoték 25 až 30 let – mimochodem, ve vyspělých evropských zemích kolem 20 let. Takže ani u 30- či 35letých klientů už prostor k prodlužování moc není.

LIDOVÉ NOVINY: Dá se vyčíslit, o kolik se lidem každé prodloužení prodraží?
FEIX: Peníze mají svou cenu, kterou vyjadřuje úrok. O co déle trvá, než úvěr splatím, o to více musím na úrocích zaplatit. A neznamená to, že na tom banka vydělá víc. Ta na tom v každém roce vydělá stejně, jen počet let bude vyšší. A je čistě na klientovi a jeho možnostech, jak rychle bude schopen úvěr splácet.

Počítáme s tím, že žádostí bude víc, než je náš standardní objem. Navíc v uplynulých letech, kdy se ekonomice dařilo, počet klientů s problémy neustále klesal. Takže se naše kapacity adekvátně tomu snižovaly.

Dnes už má klient i možnost předčasných splátek. Ze zákona může každý rok splatit až 25 procent jistiny. Neumím přesně vyjádřit, o kolik víc klient zaplatí. Ale je to jeho individuální rozhodnutí. Když se rozhodne platit o pět let déle, zaplatí na úrocích více.

LIDOVÉ NOVINY: Udělá něco covid s úrokovou sazbou u hypotečních úvěrů?
FEIX: Úrokové sazby se v uplynulých letech až na malé výkyvy, kdy došlo k drobnému zvýšení, stále snižují. Poslední číslo respektovaného agregátu Hypoindex za srpen je na 2,11 procenta. To je velmi atraktivní a výsledek vývoje sazeb centrální banky i finančních instrumentů odvozených od těchto sazeb. Ale proti tomu jde očekávaný nárůst rizik. Banky musejí pokrýt nejen náklady na financování, ale i rizika.

Zatímco náklady na financování jsou v každém okamžiku známé, náklady na rizika vždy jen pouhými odhady, jak se to bude do budoucna vyvíjet. V tuto chvíli se sazby postupně stabilizují, bude pokračovat mírný pokles v příštích měsících a není důvod, aby se tento trend zásadně změnil. A uvidíme, jak se bude vyvíjet ekonomika a rizikovost úvěrů, a jak to dopadne na opravné položky a rezervy bank.

U průměrné hypotéky, jejíž výši jsme definovali na 2,8 milionu a dobu splatnosti na 25 až 30 let, vychází měsíční splátka mezi 13 a 15 tisíci korunami. Takže úrok dělá něco v rozmezí pět až sedm tisíc korun.

LIDOVÉ NOVINY: Server Hypoindex nedávno napsal, že na podzim přijdou hypoteční banky se slevovými akcemi. Co tomu říkáte?
FEIX: Je pravda, že v uplynulých týdnech několik bank oznámilo snížení sazeb. Ale je to poměrně malé snížení, a nečekal bych, že někdo vyrukuje s nějakou dramatickou nabídkou.

LIDOVÉ NOVINY: Není to trochu paradoxní – vzhledem k nejistotě ekonomického vývoje, především toho, jak se bude vyvíjet nezaměstnanost, a tedy finanční situace rodin?
FEIX: Trochu ano. Ale znovu říkám, budou to spíše kosmetické akce, drobné pobídky. A co je třeba brát v úvahu: náš bankovní trh je obecně velmi konkurenční. A zatím situace v šíření koronaviru toto příliš nezměnila, spíše konkurenci ještě rozviřuje.

LIDOVÉ NOVINY: A co Hypoteční banka? Chystá nějaké akce?
FEIX: Měnili jsme úrokové sazby od 5. října – snížili jsme sazby na ty kratší fixace, na tři a pět let. Další změny nechystáme.

Jiří Feix (48)

  • Absolvent ČVUT v Praze.
  • V roce 1995 nastoupil do ČSOB, kde měl na starosti úvěry firmám a podnikatelům.

  • Od května 2017 je předsedou představenstva a generálním ředitelem Hypoteční banky, která patří do skupiny ČSOB.
  • V lednu 2021 se zároveň stane i nejvyšším šéfem Českomoravské stavební spořitelny, kterou v březnu čeká přejmenování na ČSOB Stavební spořitelnu.

Diskuse neobsahuje žádné příspěvky.