Za jaké ceny prodává Praha nemovitosti? Posudky připomínají loterii.

Pražský magistrát se má při prodeji nemovitostí řídit znaleckými posudky. Jenže jak praxe ukazuje, ty se mohou diametrálně lišit.

foto: © ČESKÁ POZICEČeská pozice

Jak hlavní město prodává nemovitosti? Na první pohled to vypadá jednoduše, naprosto jednoznačně a transparentně. Pravidla konstatují, že až na výjimky je minimální prodejní cena určena aktuálním znaleckým posudkem, který stanovuje tržní cenu. A nyní se zastavme u tří z mnoha realitních případů, jež Prahu potkávají.

Příběh první, modřanský

Pražský magistrát se ve výběrovém řízení pokouší opakovaně prodat tříhvězdičkový jednadvacetipatrový hotel DUM včetně pozemků o rozloze přesahující 6400 metrů čtverečních v Praze 4-Modřanech. Objekt byl postaven začátkem devadesátých let a měl sloužit jako ubytovna.

Budovu si do konce roku 2010 pronajala společnost Hogas, která v ní provozovala hotel. Rok před vypršením nájemní smlouvy se však dostala do insolvence a začátkem roku 2010 firmu koupila společnost KB system CZ. Loni se magistrát rozhodl budovu prodat a stanovil podmínku, že její nový majitel v ní zřídí léčebnu dlouhodobě nemocných a dům s pečovatelskou službou.

Poprvé byly informace o výběrovém řízení zveřejněny začátkem dubna loňského roku, podruhé pak v červnu. V obou „pokusech“ se přihlásil pouze jeden zájemce, a to společnost KB system CZ. Smlouva však uzavřena nebyla.

Firma totiž Praze dlužila na nájemném přes pět milionů korun a navíc byla ochotna dát za nemovitosti 60 milionů korun. To bylo o 28 milionů méně, než na kolik byla znalcem stanovena jejich tržní hodnota. Třetí výběrové řízení na kupce modřanského hotelu bylo vyhlášeno v červenci loňského roku. Tendru se účastnili dva zájemci, a to firmy Pátá IS a Tormontex Companion. Pátá IS nabídla za nemovitosti 89 milionů korun, konkurence pak o milion méně.

Vše nasvědčovalo tomu, že dojde ke změně vlastníka. V srpnu letošního roku si ale magistrát objednal oponentní znalecký posudek a ten stanovil tržní hodnotu budovy s pozemky už na 106 milionů korun. Jde v pořadí již o třetího znalce, který magistrát kvůli prodeji modřanského hotelu oslovil. Jak vyplývá z informací ČESKÉ POZICE, dle prvního posudku se tržní hodnota nemovitostí pohybovala kolem 66 milionů korun, druhý hovořil o 88 milionech korun, třetí je ještě o osmnáct milionů vyšší. Hospodářský výbor magistrátu má o nabídkách na odkup budovy s pozemky znovu jednat tento čtvrtek. Připomeňme, že nejvyšší nabídka je o sedmnáct milionů nižší než nejnovější znalecký posudek.

Příběh druhý, malostranský

ČESKÁ POZICE již dříve informovala o pozemcích vedle Kramářovy vily v historickém centru Prahy, o něž projevil zájem právník Josef Brož. Parcely v lukrativní lokalitě jsou v územním plánu vedeny jako městská a krajinná zeleň. Územní plán obecně umožňuje funkční využití parcel spadajících do této kategorie, které nenarušuje přírodní charakter území.

Pozemky vedle rezidence českých premiérů jsou ve strmém svahu, jsou zarostlé bujnou zelení a v současné době nejsou nijak využívány. První posudek stanovující jejich tržní hodnotu zadal odbor evidence, správy a využití majetku začátkem července letošního roku. Cenu obvyklou parcely o výměře 1294 metrů čtverečních znalec stanovil na tři miliony korun, metr čtvereční tedy vychází na 2319 korun.

Začátkem září byl vypracován oponentní znalecký posudek, jehož objednatelem byl rovněž pražský magistrát. V něm se konstatuje, stejně jako v prvním, že obdobný pozemek není obsažen v aktuální nabídce realitních kanceláří. Znalec proto provedl simulovanou poptávku pozemků ve shodně atraktivní lokalitě se shodným účelem využití jako má ten magistrátní a dopracoval se k ceně 64,7 milionu korun. Metr čtvereční vyšel na 50 tisíc korun za metr čtvereční.

rozhovoru, který ČESKÉ POZICI poskytl Josef Brož, potenciální kupec parcely, vyplynulo, že také on si nechal vypracovat znalecký posudek. I když cenu obvyklou v něm stanovenou nezveřejnil, dle informací ČESKÉ POZICE je vyšší než tři miliony korun, ale ani zdaleka se nepřibližuje částce přesahující 64 milionů korun. Tuto cenu považuje Brož za „nesmyslnou“.

Příběh třetí, trojmezní

Praha se se znaleckými posudky „nepotýká“ jen na straně prodávajícího, ale i kupujícího. Doposud nezastavěná lokalita zvaná Trojmezí se rozkládá na pomezí městských částí Praha 10, 11 a 15. Pro toto území, které je ve vlastnictví soukromých investorů, bylo vypracováno již několik developerských projektů.

Lidé z okolí se ale obávají, že z území zmizí zeleň. Magistrát se informoval, za jakou sumu by byli investoři ochotni část pozemků odprodat, Praha by na nich vybudovala parky. Plochy jsou dnes v územním plánu vedeny jako zeleň. Cena metru čtverečního zeleně se pohybuje kolem 250 korun, jenže investoři byli ochotni s magistrátem vyjednávat o prodeji parcel za cenu 2000 až 2500 korun za metr čtvereční. Také oni při stanovení svých požadavků vycházeli ze znaleckých posudků...

Co mají všechny tři příběhy společného? Podivně se měnící, roztodivné, ba nerealistické cenové odhady. V systému, kterým město prodává nemovitosti tedy něco zjevně skřípe.

Cáry papíru?

Samozřejmě netvrdíme, že pro město je optimální cestou zbavovat se pozemků a budov za každou cenu. I správa nepotřebného majetku něco stojí a Praha nemá dostatek peněz, aby ho využila. Jde o mechanismus prodeje.

  • Z pravidel pro převod pozemků, které jsou ve vlastnictví Prahy, vyplývá, že „se prodej uskuteční na základě aktuálního znaleckého posudku stanovujícího cenu obvyklou (tržní), avšak minimálně za cenu ve výši dle aktuální cenové mapy stavebních pozemků pro příslušný kalendářní rok“.
  • Při prodeji objektů platí, že „se prodej uskuteční na základě aktuálního znaleckého posudku stanovujícího cenu tržní“.

Realita však, jak vidno, přináší přinejmenším následující otázky:

  • Pro Prahu je jistě nejvýhodnější řídit se posudkem s nejvyšší cenou. Jenže jak postupovat, když ta mnohonásobně převyšuje sumu, kterou jsou potenciální kupci ochotni zaplatit?
  • Jak určit kupní cenu v případech, kdy se znalecké posudky výrazně liší?
  • Je nejvýše stanovená tržní cena skutečně ta optimální, dle níž se má prodej řídit?
  • A pokud by se zadal oponentní posudek oponentního posudku, nedopracoval by se další oslovený znalec k další naprosto odlišné ceně?
  • A co transakce, kdy nebyl vypracován oponentní posudek? Byla v takových případech správně nastavena kupní cena?
  • A nestávají se z posudků jen cáry papíru?

ČESKÁ POZICE se na magistrátu dotazovala, dle čeho se rozhoduje o prodeji nemovitostí, pokud jsou vyhotoveny posudky stanovující diametrálně odlišné tržní ceny. Odpověď však situaci příliš neobjasnila. „Prodej pozemků o výměře nad 250 metrů čtverečních je projednán, včetně znaleckých posudků, ve výboru pro hospodářskou politiku a následně předložen k rozhodnutí radě a zastupitelstvu. O konečné výši kupní ceny rozhoduje zastupitelstvo,“ konstatovala mluvčí Tereza Králová.

Ať rozhodne trh

Radní Aleksandra Udženija (ODS), která má na starosti správu majetku, připouští, že znalecké posudky komplikují prodeje nemovitostí. „Tržní ceny stanovené v posudcích totiž již zahrnují budoucí zhodnocení pozemků. To ale v současné době nejsou investoři v ceně pozemku ochotni zaplatit. Vždy kolegům na radě říkám, že nejlepším způsobem, jak zjistit cenu nemovitosti, je dát ji na trh,“ dodává radní. Jenže to by nesměla platit pravidla, jež požadují, aby se cena odvíjela od znaleckého posudku.

To, že se transakce s nemovitostmi na pražském magistrátu v posledním čase zpomalily, dokazují statistiky, které má ČESKÁ POZICE k dispozici. Do poloviny září dosáhly tržby z prodeje pozemků a objektů necelých 78 milionů korun. Za celý loňský rok to bylo přes 209 milionů korun, o rok dříve tato suma přesáhla 470 milionů korun.

Koaliční partneři – ODS a TOP 09 – připravují novou dlouhodobou koncepci prodeje a pronájmu nemovitostí v majetku hlavního města. ODS je, co se týče prodeje nemovitostí, benevolentnější. Radní Udženija (ODS) je přesvědčena, že je potřeba se přizpůsobit reálným tržním cenám a poptávce. Tvrdí, že i správa pozemků a nevyužívaných nemovitostí stojí město nemalé finanční prostředky a zatěžuje rozpočet. Naopak TOP 09 nechce vyprodávat majetek v době, kdy situace na realitním trhu není optimální. Obě strany se alespoň shodují v tom, že by se měly prostředky z realitních transakcí využívat účelově.