Vše okolo nákupu nemovitostí nebo jejich správy si zajišťujeme sami

„O nemovitosti zájem je. Roli hraje, že jedním z našich zakládajících partnerů je skupina, která takové parky 25 let staví a 40 jich dokončila a prodala; mají velký přehled na trhu,“ říká v rozhovoru partner nemovitostního fondu ZDR Dušan Moskaliev.

Roman Šitner 27.5.2021
Dušan Moskaliev. partner nemovitostního fondu ZDR. | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy Dušan Moskaliev. partner nemovitostního fondu ZDR. | foto: e15.cz
Dušan Moskaliev. partner nemovitostního fondu ZDR.

Loni vykázal nemovitostní fond ZDR Investments pro běžné investory nejvyšší výnos na trhu – 6,12 procenta. Fond kvalifikovaných investorů pak vynesl 8,16 procenta. Společnost za 3,5 roku na trhu spravuje portfolio o objemu více než pěti miliard korun a míří na dvojnásobek. Partner fondů Dušan Moskaliev v rozhovoru říká, že pomáhá, když se drží jasné strategie, a dělají jen to, čemu rozumějí.

LIDOVÉ NOVINY: Na trhu je nemovitostních fondů řada. Proč jste se mezi ně zkusili pustit?

MOSKALIEV: Jsme čtyři zakládající partneři. Každý působil v trochu jiné oblasti a roky, možná desítku let se známe. Zdeněk Prázdný má developerskou skupinu Traxial, nějakých 30 let staví nemovitosti, které jsou základem našeho fondu. Já se vždy staral o financování podobných projektů pod hlavičkou rakouských a německých bankovních skupin.

Řekli jsme si, založme investiční fond a uplatněme naše dlouholeté zkušenosti z developmentu, financování, práva i správy budov. Vybudujme čistě českou skupinu, jež má reference a zkušenosti. Uskutečněme více projektů a přizvěme k výnosu více investorů.

Občas jsem spolupracoval s Prázdným. Další partner fondu je Radek Hladký, který jako právník například zastupoval mou banku při jednáních o nemovitostních transakcích. Znal i Prázdného a zastupoval i jeho skupinu při jednáních s developery nebo prodávajícími pozemků.

LIDOVÉ NOVINY: Takže jste si řekli, že bude lepší spolupracovat?

MOSKALIEV: Řekli jsme si, založme investiční fond a uplatněme naše dlouholeté zkušenosti z developmentu, financování, práva i správy budov. Vybudujme čistě českou skupinu, jež má reference a zkušenosti. Uskutečněme více projektů a přizvěme k výnosu více investorů. Čtvrtého partnera jsme přizvali během prvního roku, kdy jsme se rozrostli a potřebovali i někoho na rozvoj byznysu a správu našich budov a nájemců. Přizvali jsme Romana Latuskeho, kterého jsme také znali. Jsme čtyři, každý má na starost svou oblast.

LIDOVÉ NOVINY: Co děláte jinak než ostatní, že máte nadprůměrný výnos?

MOSKALIEV: Možná je to i tím, že jsme vložili vlastní vydělané peníze. Druhá věc je, že jak se všichni ve svých oborech pohybujeme i desítky let, nepotřebujeme prostředníky při nákupu nemovitostí ani při správě nemovitosti. Každé zjednodušení stojí pár procent. Sami si zajistíme bankovní financování, sami si ověříme, co kupujeme.

Jak se všichni ve svých oborech pohybujeme i desítky let, nepotřebujeme prostředníky při nákupu nemovitostí ani při správě nemovitosti. Sami si zajistíme bankovní financování, sami si ověříme, co kupujeme. Takových transakcí jsme dělali desítky i v minulosti. Víme, na co se zaměřit, na co si dát pozor. To vše se po desetinách procenta naskládá. Ostatní kupují a starají se dráž.

Takových transakcí jsme dělali desítky i v minulosti. Víme, na co se zaměřit, na co si dát pozor. To vše se po desetinách procenta naskládá. Ostatní kupují a starají se dráž, protože mají mezičlánky a nemají všechno pod kontrolou.

LIDOVÉ NOVINY: Proč kupujete jen retailové parky?

MOSKALIEV: Od začátku jsme věděli, že nebudeme kupovat větší nákupní centra, že nechceme větší podíl administrativních budov. Zkrátka, že nebudeme kupovat něco, čemu nerozumíme. Chceme mít menší shopping parky v regionech, se zaměřením na diskontní zboží a prodej potravin, drogerie a lékárny. To byl od začátku náš plán, v tom chceme pokračovat, nikam neuhýbáme.

Dává nám to i stabilní výnos, protože máme uzavřené dlouhodobé nájemní smlouvy, máme bonitní nájemce a víme, co od nich máme čekat. Jsme ve čtyřech zemích, odkud jsou i naši nájemci – v Česku, na Slovensku, v Rakousku a v Německu. Naopak nejsme v Polsku či v Maďarsku a nechceme expandovat ani dál na východ.

LIDOVÉ NOVINY: Když takový park kupujete, zájemců je jistě víc, na trhu je spousta volných peněz. A vám se to navzdory tomu vyplácí více než jiným...

MOSKALIEV: O nemovitosti zájem je. Roli hraje fakt, že jedním z našich zakládajících partnerů je skupina, která takové parky 25 let staví a 40 jich dokončila a prodala; mají velký přehled na trhu. Znají dobře nájemce, roky stavěli pro Billu, Penny Market nebo Normu. Těžíme z toho. Plno nemovitostních fondů to nemá. Čekají, až jim nějaký zprostředkovatel přinese na stůl nabídku. Pak o ni ale soutěží pět šest nemovitostních fondů, a cena stoupá.

LIDOVÉ NOVINY: Takže nekupujete nemovitosti, které jsou na trhu, ale ty, které sledujete od začátku?

Od začátku jsme věděli, že nebudeme kupovat větší nákupní centra, že nechceme větší podíl administrativních budov. Zkrátka, že nebudeme kupovat něco, čemu nerozumíme. Chceme mít menší shopping parky v regionech, se zaměřením na diskontní zboží a prodej potravin, drogerie a lékárny. To byl od začátku náš plán, v tom chceme pokračovat, nikam neuhýbáme.

MOSKALIEV: Ano, většinou nejde o nemovitosti, o něž bychom museli soutěžit. Víme předem, co se objevuje, a máme spočítáno, za jakých podmínek se nám to vyplatí koupit. Jednáme ještě před tím, než se kopne do země. Můžeme v tu chvíli mluvit i do skladby nájemců, do financování, a uplatnit tak své zkušenosti a kontakty. Kupujeme především věci, ke kterým se dostaneme díky našim vazbám. Nic nebylo od velkých realitních kanceláří, které nákup prodraží o dvě tři procenta.

LIDOVÉ NOVINY: Není pro prodávajícího lepší nechat soutěžit více zájemců a vyhnat cenu co nejvýš?

MOSKALIEV: To je dvousečné. Pro developery může být složité měsíce soutěžit a snažit se získat lepší cenu, když v tom mají své peníze, které potřebují na další projekt.

LIDOVÉ NOVINY: Nemůže se soutěžit i o tyto smlouvy ještě před samotnou výstavbou?

MOSKALIEV: Není snadné dostat privátní peníze do něčeho, co je teprve na papíře. Fondy většinou chtějí, aby byla nemovitost už postavená. Naše výhoda je i to, že bankovní fondy většinou nevytáhnou jen tak paty z domu, nejsou akční ani rychlé.

LIDOVÉ NOVINY: Nebude za pár let velká korporace i z vás?

Víme předem, co se objevuje, a máme spočítáno, za jakých podmínek se nám to vyplatí koupit. Jednáme ještě před tím, než se kopne do země. Můžeme v tu chvíli mluvit i do skladby nájemců, do financování, a uplatnit tak své zkušenosti a kontakty.

MOSKALIEV: Aktivy jsme přes pět miliard korun, letos se dostaneme mezi osm a deset miliard. Jsme ve čtyřech zemích, pořád to dokážeme čistě řídit. Všichni jsme přišli nebo máme zkušenosti z korporátu, proto víme, kde to drhne. I když podnikáme v regulovaném finančním prostředí a jsme pod neustálou kontrolou, umíme zůstat flexibilní.

LIDOVÉ NOVINY: Nemůže být váš výnos vyšší než u konkurence třeba i proto, že jste na trhu poměrně krátce a pečlivěji si vybíráte?

MOSKALIEV: Trochu to otočím. Průměrnou délku nájemních smluv máme kolem osmi let, na retailovém fondu kolem šesti. Kdybychom přestali vybírat peníze a nakupovat, osm let nám poteče výnos. Když kupujeme něco nového, držíme se své strategie. Výnos nebudeme mít sice nikdy vyšší než plus minus devět procent, ale také by nám neměl výrazně klesnout.

LIDOVÉ NOVINY: Pořád má tedy smysl vybírat peníze od investorů, protože víte, co s nimi dělat?

MOSKALIEV: Ano. Nebrečíme, že nemáme, co koupit. Peníze nám neleží na účtu za nulu jako u jiných fondů. Už teď máme naplánované investice i na první čtvrtletí příštího roku.

LIDOVÉ NOVINY: Jaký vliv měl na vaše projekty koronavirus?

Není snadné dostat privátní peníze do něčeho, co je teprve na papíře. Fondy většinou chtějí, aby byla nemovitost už postavená. Naše výhoda je i to, že bankovní fondy většinou nevytáhnou jen tak paty z domu, nejsou akční ani rychlé.

MOSKALIEV: Naše strategie měla proti covidu navrch, asi 85 procent našich nájemců mělo otevřeno. Jako by žádný covid nebyl, některým se daří i lépe než loni. Uzavřít své provozovny například museli prodejci nábytku nebo textilu. Těm jsme pomáhali získat státní podporu.

LIDOVÉ NOVINY: Těch 15 procent mělo problém platit nájem?

MOSKALIEV: Někteří požádali o pozdější platbu. Někomu jsme dali slevu z nájmu a zároveň prodloužili délku nájemní smlouvy. Neztratili jsme však žádného nájemce ani výnos.

LIDOVÉ NOVINY: A jak se covid projevil u investorů?

MOSKALIEV: Na začátku bylo znát, že se nebylo možné potkávat, lidé nemohli jít za svými poradci. Pak se to ustálilo a vrátilo k normálu. Nyní vybíráme měsíčně kolem sto milionů korun od investorů.

LIDOVÉ NOVINY: Jací lidé u vás investují?

Všichni jsme přišli nebo máme zkušenosti z korporátu, proto víme, kde to drhne. I když podnikáme v regulovaném finančním prostředí a jsme pod neustálou kontrolou, umíme zůstat flexibilní.

MOSKALIEV: U fondu kvalifikovaných investorů, kde je minimální investice milion korun, to jsou například lidé, kteří prodali svou firmu. Průměrná výše investice je kolem 2,5 milionu, nikdo tam moc nevybočuje v řádu desítek milionů. U retailového fondu, který je investičně od deseti tisíc korun, jsou to většinou lidé, kteří si pravidelně spoří.

Dušan Moskaliev

  • Vystudovaný ekonom začal jako úvěrový specialista pro korporátní klienty v pražské pobočce HypoVereinsbank.
  • Postupně se specializoval na financování nemovitostí. Nejdřív pro Deutsche Bank, později pro Raiffeisenlandesbank Oberösterreich.
  • V roce 2014 se stal místopředsedou představenstva spořitelního družstva Artesa.
  • Uplynulých 3,5 let je jedním z partnerů ZDR Investments.

Diskuse neobsahuje žádné příspěvky.