V západní Evropě je podíl nájemního bydlení mnohem vyšší než v Česku

„V Češích je zakořeněná vize postavit si vlastní dům a bydlet v něm do smrti. Nájemní bydlení však umožňuje sociální mobilitu,“ říká v rozhovoru Jan Rafaj, generální ředitel Heimstaden Czech.

Jan Rafaj, generální ředitel Heimstaden Czech foto: Polar.cz

Jan Rafaj, generální ředitel Heimstaden Czech

Švédská společnost Heimstaden loni koupila firmu Residomo s jejím portfoliem bytů po OKD. Heimstaden je dnes největším poskytovatelem nájemního bydlení v Česku. „Dávno neplatí, že jde o hornické byty,“ říká v rozhovoru Jan Rafaj, generální ředitel Heimstaden Czech. A dodává: „Největší odliv původních nájemníků nastal poté, co Zdeněk Bakala odvolal svůj příslib byty odprodat, a pak v období deregulace, když nájemné skokově zdražilo.“

LIDOVÉ NOVINY: Je nájemní bydlení nouzovým řešením bytové situace? Mnoho Čechů si to myslí.

RAFAJ: V Češích je zakořeněná vize, že něčeho dosáhnout znamená postavit si vlastní dům a bydlet v něm až do smrti. V tom se zásadně lišíme od západní Evropy, kde je podíl nájemního bydlení podstatně vyšší. A vůbec to neznamená, že by tam lidé neměli na vlastní bydlení. V Německu je běžné, že někdo vlastní dům, který má více bytových jednotek, a pronajímá je. Sám ale také bydlí v nájmu. Nájemní bydlení, pokud je dostatečná nabídka a kvalita, umožňuje sociální mobilitu a také reagovat na životní cyklus.

U nás se často stává, že si někdo v době, kdy má děti, postaví velký dům. Děti po čase odejdou a vidíme staré lidi, kteří žijí sami ve velkém domě a nejsou schopní to utáhnout. To v západní Evropě rychle pochopili, proto tam je segment nájemního bydlení velmi rozvinutý. Nájemní bydlení by mělo zajistit bezstarostný život.

Když někdo odejde z domu od rodičů, žije sám, stačí mu 1+1 blízko práce. Pak si najde partnera a může se přestěhovat do 2+1. Když se narodí děti, byt vymění za větší někde blízko škol. Poté, co děti odejdou, najde si bydlení ve větším klidu, třeba si pronajme chalupu. U nás se často stává, že si někdo v době, kdy má děti, postaví velký dům. Děti po čase odejdou a vidíme staré lidi, kteří žijí sami ve velkém domě a nejsou schopní to utáhnout.

To v západní Evropě rychle pochopili, proto tam je segment nájemního bydlení velmi rozvinutý. Nájemní bydlení by mělo zajistit bezstarostný život. Ve chvíli, když má někdo hypotéku a má k bytu hluboký citový vztah, představa, že by se někam stěhoval za prací, je velmi komplikovaná.

LIDOVÉ NOVINY: Mění se postoj Čechů k nájemnímu bydlení?

RAFAJ: Trochu se mění. Vidíme, že se k nám stěhují lidé kvůli práci nebo rodiny kvůli školám. Tu sociální mobilitu už vnímáme. Už to není tak, jak čteme v knize Karin Lednické Šikmý kostel, kdy horník nafasoval byt a pak v něm bydlely tři generace. Proměňuje se to, ale bude to ještě trvat.

Spousta majetných lidí také zjišťuje, že je s nemovitostmi, které si pořídili jako investici, plno starostí a že jsou i jiné investiční produkty, ve kterých mohou prostředky lépe zhodnocovat – a s menšími starostmi. V západní Evropě lidé raději investují do společností, které pronajímají byty, než aby si je sami kupovali.

Spousta majetných lidí také zjišťuje, že je s nemovitostmi, které si pořídili jako investici, plno starostí a že jsou i jiné investiční produkty, ve kterých mohou prostředky lépe zhodnocovat – a s menšími starostmi. V západní Evropě lidé raději investují do společností, které pronajímají byty, než aby si je sami kupovali.

LIDOVÉ NOVINY: Vztah Čechů k nájemnímu bydlení asi ovlivnil i fakt, že tu nebyli téměř žádní institucionální investoři a fyzické osoby coby pronajímatelé nedávaly nájemníkům velkou jistotu.

RAFAJ: S tím souhlasím. Zejména poté, co se nájemní bydlení liberalizovalo v letech 2010 až 2012, nejistota pro nájemníka vzrostla. Proto jsme loni založili Asociaci nájemního bydlení, která se snaží sdružovat institucionalizované investory. Chceme vydávat kodexy nájemního bydlení, vzorové návrhy, jak i malý pronajímatel může postupovat, pokud chce vytvořit garantovanou službu pro svého klienta. Naší ambicí je přenést své zkušenosti na trh.

LIDOVÉ NOVINY: Základem portfolia společnosti Heimstaden v Česku jsou bývalé byty OKD. Bylo něčím specifické?

RAFAJ: Vymykalo se tím, že jediné v Česku mělo z minulosti systém řízení – vytvořenou správu, aparát, ale muselo se do něj investovat. Už za státní OKD byly byty vedlejším produktem fabriky. Bylo nutné postavit byty pro dělníky. Protože je podnik chtěl podpořit, platili velmi nízký nájem, který však nestačil ani na opravy domů. Pamětníci říkají, že i za státního OKD museli těžce bojovat, aby dostali nějakou korunu navíc na opravy domů. Pak přišel Bakala, který měl za cíl z portfolia v první řadě udělat finanční produkt.

Chceme vydávat kodexy nájemního bydlení, vzorové návrhy, jak i malý pronajímatel může postupovat, pokud chce vytvořit garantovanou službu pro svého klienta. Naší ambicí je přenést své zkušenosti na trh.

Aby se to chovalo komerčně, aby tam byly tržní nájmy, aby to vydělávalo nějaké peníze. Jeho investiční horizont ale nebyl dlouhodobý. Byty se neopravovaly s vidinou, že mají být v pořádku 20 let. Po Bakalovi přišli američtí vlastníci, kteří pro portfolio chtěli najít finálního vlastníka, jenž rozumí nájemnímu byznysu.

Loni portfolio koupil Heimstaden, což je institucionální pronajímatel v celé Evropě. Jeho vizí je, že vše je nutné dělat tak, abychom si co nejdéle udrželi nájemníka a aby nemovitosti byly co nejdéle atraktivní. Přichází s konceptem „přátelský domov“. Musíme být schopní reagovat na životní cykly nájemníka.

LIDOVÉ NOVINY: Kolik ročně investujete do obnovy portfolia?

RAFAJ: Doháníme problémy z minulosti. Loni jsme dosáhli absolutního rekordu, jde zhruba o dvě miliardy korun. Máme podporu od vlastníků a pravděpodobně tato částka poroste. Majitelé chtějí, aby se hodnota portfolia díky investicím zvyšovala.

LIDOVÉ NOVINY: Obyvatelé bytů po OKD věřili, že si je budou moci odkoupit do vlastnictví. Přetrvává v nájemnících zklamání?

Pamětníci říkají, že i za státního OKD museli těžce bojovat, aby dostali nějakou korunu navíc na opravy domů. Pak přišel Zdeněk Bakala, který měl za cíl z portfolia v první řadě udělat finanční produkt. Aby se to chovalo komerčně, aby tam byly tržní nájmy, aby to vydělávalo nějaké peníze. Jeho investiční horizont ale nebyl dlouhodobý. Byty se neopravovaly s vidinou, že mají být v pořádku 20 let.

RAFAJ: Překonalo se to přirozeným vývojem. Jen okolo sedmi procent nájemníků jsou horníci. Dávno neplatí, že jde o hornické byty. Dnes v našich 43 tisících bytů ve více než 70 procentech bydlí lidé, kteří s příběhem o odprodeji nemají nic společného. Největší odliv původních nájemníků nastal poté, co Zdeněk Bakala odvolal svůj příslib byty odprodat, a pak v období deregulace, kdy nájemné skokově zdražilo. Původní nájemníci nebyli chudí, vyčkávali jen na prodej. Peníze měli a před deseti patnácti lety si mohli snadno koupit byt.

Ještě nedávno se i v Ostravě prodávaly byty za stovky tisíc korun. Lidé také umírají či odcházejí do seniorských domů. Sám za sebe říkám, že mi je velmi líto a soucítím s těmi, kteří v dobré víře, že se jim byt prodá, vzali peníze z banky a byt si na své náklady opravili. Těmto lidem, dlouhodobým nájemníkům, se to snažíme alespoň částečně kompenzovat. Rychle jim vycházíme vstříc při opravách a změnách. Tak se snažíme zhojit pocit nespravedlnosti.

LIDOVÉ NOVINY: Ještě před příchodem Heimstadenu vypracovala společnost Residomo studii, jak bydlí lidé nad 60 let. Využíváte z ní něco?

RAFAJ: Využíváme. Dříve od nás lidé hodně odcházeli v seniorském věku, protože jsme jim neměli co nabídnout. Dnes budujeme bezbariérové domy a poskytujeme další služby. Setkáváme se s případy, kdy stará paní bydlí ve 4+1, protože tam bydlela se svým manželem a dětmi. Ekonomicky je to pro ni neutáhnutelné. Motivujeme ji, aby přešla do bytu, který je mnohem pohodlnější a plně bezbariérový. Reagujeme na požadavky starých lidí. Nejčastěji chtějí přebudovat vanu na sprchový kout. Máme službu senior asistenta.

Vizí Heimstadenu je, že vše je nutné dělat tak, abychom si co nejdéle udrželi nájemníka a aby nemovitosti byly co nejdéle atraktivní. Přichází s konceptem „přátelský domov“. Musíme být schopní reagovat na životní cykly nájemníka.

Ten navštěvuje seniory na jejich přání a projde s nimi požadavky, jako je namontování madel, instalace bezbariérových prahů, přebudování koupelny či přestěhování. Když jsme se v dotazníku ptali seniorů, co by si nejvíc přáli, nejčastěji napsali vybudovat recepci. Chtějí mít pocit, že je někdo ohlídá a rychle zkoordinuje třeba pomoc lékařů. V každém velkém městě, kde máme v Moravskoslezském kraji byty, v Havířově, Ostravě a v Karviné, budeme mít několik desítek bytů pro seniory – bezbariérové, s recepcí a komunitním prostorem.

LIDOVÉ NOVINY: Nedávno jste dokončili akvizici bytového portfolia v Plzni. Jaký je plán expanze?
RAFAJ: Hlavní vizí skupiny je růst, a to v násobcích. Týká se to celé Evropy. Za uplynulých několik měsíců se podařilo koupit téměř dva tisíce bytů v Polsku, další v Německu. Mapujeme celý středoevropský trh. Z Česka je pro nás zajímavá Praha a krajská města.

LIDOVÉ NOVINY: Jednáte s developery, aby pro vás postavili domy na míru, nebo kupujete hotové projekty?

RAFAJ: Obvykle nám nevyhovují domy, jež developeři prodávají. Problémem jsou velikosti bytů. Stavějí hodně třípokojových, o něž nájemníci mají nejmenší zájem. Chtějí buď menší byty, nebo velké. Jednáme s developery, snažíme se, aby to bylo před dokončením projektové dokumentace, abychom mohli upravit velikosti bytů.Standardizujeme také vybavení. Na trhu se již objevují první vlaštovky – vracejí se standardizované prefabrikované koupelny a toalety. Jde o vyšší standard než umakarty v panelácích.

Jan Rafaj (44)

  • Vystudoval Právnickou fakultu Masarykovy univerzity v Brně, následně získal titul MBA na Prague International Business School.
  • Po studiích nastoupil do společnosti Válcovny plechu. Po čtyřech letech přešel do firmy ArcelorMittal, kde působil v manažerských pozicích.
  • Již čtvrtým rokem je generálním ředitelem společnosti Heimstaden Czech, největšího poskytovatele nájemního bydlení v Česku.
  • Člen mnoha poradních skupin a správních rad. Ve Svazu průmyslu a dopravy působí jako viceprezident.