Topolánek a spol. v realitách: Skutečný projekt, nebo zatím jen marketing?

Uspěje realitní fond, který bude spravovat společnost ECP Real Estate, v níž má významný podíl bývalý premiér Mirek Topolánek?

foto: © montaž ČESKÁ POZICE, Alessandro Canu, foto ČTKČeská pozice

Bývalý premiér Mirek Topolánek se po energetice pouští do realit, hlásaly novinové titulky koncem října. O dva týdny později dostala média další dávku informací, totiž že firma, jejíž je Topolánek spolumajitelem, zakládá realitní fond a láká investory na desetiprocentní roční zhodnocení. Na místě je otázka: Jde o projekt, který skutečně stojí na reálných základech, nebo spíše o marketingově dobře připravený plán, u něhož se teprve v budoucnu rozhodne, jestli se ho podaří dotáhnout do konce?

Jak vyplývá z obchodního rejstříku, 26. září byla zapsána společnost ECP Real Estate. Důvodem, proč tato na první pohled bezvýznamná zpráva poutá pozornost, je spojení firmy právě s bývalým premiérem Mirkem Topolánkem. Spolu s Tadeášem Trojanem je totiž zakladatelem investiční skupiny European Capital Partners Investments (ECPI). A ECPI je tříčtvrtinovým majitelem ECP Real Estate; zbývající čtvrtina patří Miloradu Miškovičovi.

Persony ve vedení

Daleko významnější informací než Topolánkovo angažmá v nemovitostech je pro realitní trh zapojení dvou významných person do vedení ECP Real Estate: Milorada Miškoviče a Kamila Kosmana.

  • Kamil Kosman více než deset let rozhodoval o úvěrech na developerské projekty v České spořitelně. Po dohodě opustil banku na vlastní žádost koncem srpna roku 2011.
  • Milorad Mišković pracoval víc než deset let jako partner a obchodní ředitel developerské společnosti Karlín Group. Pod vedením Miškoviče firma dokončila výstavbu 170 tisíc metrů čtverečních kancelářských prostor a více než 700 luxusních bytů. Firmu, která je spojena s podnikatelem Sergem Borensteinem, Miškovič opustil na konci roku 2010.
Nový fond

Začátkem listopadu zveřejnila ECP Real Estate další část „příběhu“, totiž že zakládá nemovitostní fond registrovaný v Lucembursku, kterým chce oslovit privátní investory. Od nich chce získat minimálně jednu miliardu korun, stejně velkou část si společnost zamýšlí vypůjčit od bank. Fond se bude zaměřovat na akvizice výnosových nemovitostí v Česku, tedy těch již dokončených, nikoliv těch, které jsou zatím pouze na papíře. Z nakoupených realit mu poplyne nájemné.

Investoři, kteří budou mít zájem se stát podílníky fondu, budou muset vložit nejméně půl milionu eur, případně ekvivalent této částky v korunách. Trvání fondu je naplánováno na šest let s tříletou opcí na prodloužení. „Produkt, se kterým přicházíme na trh, je ve vyspělých zemích zcela standardním finančním nástrojem. Mimořádnost mu dodává aktuální situace na trhu, kdy jsou ceny nemovitostí příznivé a cena peněz je na dlouhodobém minimu, což umožňuje dosáhnout nadprůměrných výnosů pro investory i při zachování poměrně konzervativního rizikového profilu,“ komentoval vznik fondu Kosman.

Zacíleno na Česko a Čechy

Dle plánu by měl být kapitál do fondu nashromážděn do poloviny příštího roku. Poté budou odstartovány akvizice.Fond se chce zaměřit na český trh – hlavně na sektor kancelářských budov a nákupních center, menší část aktiv budou tvořit logistické areály – a české investory. Mimochodem, když ČESKÁ POZICE hovořila o fondu s realitními makléři, jeden z nich poznamenal, že sehnat zahraniční investory do fondu, který cílí jen na česká aktiva, je mimořádně obtížné. „Jestli to dokážou, tak mají určitě náš obdiv,“ konstatoval makléř.

Kosman začátkem listopadu tvrdil, že již oslovil první potenciální investory a že se podařilo získat čtvrt miliardy korun kapitálu. V rozhovoru pro Hospodářské noviny Tadeáš Trojan, vedle Topolánka další spolumajitel ECPI, upřesnil, že dle plánu by měl být kapitál do fondu nashromážděn do poloviny příštího roku. Poté budou odstartovány akvizice.

Fond nemá povinnost zveřejňovat jména svých investorů, nicméně již dnes je jeden konkrétní znám, a to společnost ECPI. Trojan v Hospodářských novinách uvedl, že o kapitálovém vstupu ECPI se stále diskutuje, dle předpokladů by společnost měla do fondu vstoupit dvěma až třemi procenty jeho celkového kapitálu. Pokud vycházíme z toho, že fond by měl disponovat dvěma miliardami korun, pak účast ECPI vychází na čtyřicet až šedesát milionů korun.

Podnikání ECPI? Nic konkrétního nevíme...

Jak se daří podnikání ECPI a odkud čerpá finance, se z otevřených zdrojů nedočteme. Firma byla totiž založena teprve koncem ledna letošního roku jako společnost s ručením omezeným. A jak jsme již zmínili, Trojan a Topolánek v ní drží každý poloviční obchodní podíl.

Pro Mirka Topolánka není ECP Real Estate prvním realitním podnikatelským počinemNa internetových stránkách se společnost prezentuje jako investiční skupina, která se zaměřuje na dlouhodobé přímé investice do vybraných sektorů v rámci střední a východní Evropy s důrazem na Českou a Slovenskou republiku. „Kromě přímých investic se ECPI věnuje core+ a oportunistickým transakcím v oblasti nemovitostí s krátkodobým investičním cyklem,“ dočteme se dále. O konkrétních projektech ECPI ale nepadne ani zmínka.

Pro Mirka Topolánka není ECP Real Estate prvním realitním podnikatelským počinem. V obchodním rejstříku je od června loňského roku zapsána společnost Obila, jejímiž spoluvlastníky jsou Topolánek a společnost Timmer of Tiessnicze. V Olbii, která má jako předmět podnikání zapsán pronájem nemovitostí a nebytových prostor, figuruje jako členka představenstva Topolánkova manželka Lucie Talmanová, Topolánek je členem dozorčí rady.

Nejsou všichni optimisté

Vraťme se k realitnímu fondu. Prohlášení jeho představitelů znějí hodně optimisticky. ČESKÁ POZICE kontaktovala manažera, který si nepřál být jmenován, jenž se dlouho pohyboval na českém realitním trhu a má zkušenosti s přípravou obdobného realitního fondu. Ten je, co se týká budoucnosti fondu, na němž ECP Real Estate nyní pracuje, rezervovanější. Tvrdí, že v současné době je obecně poměrně obtížené pro nemovitostní fondy sehnat peníze – investoři jsou prý opatrní, a to kvůli poklesu hodnoty realit, který následoval po vypuknutí realitní krize.

Navíc, co se týká například kancelářských budov v Praze, zvyšuje se jejich neobsazenost. Dle údajů Prague Research Fora dosáhla ve třetím čtvrtletí letošního roku 13,1 procenta, což představuje nárůst o 3,2 procenta v porovnání s předchozím čtvrtletím. Se zvyšováním neobsazenosti souvisí pokles nájemného. Na nejprestižnějších adresách v Praze se nyní pohybuje pod 21 eury měsíčně za metr čtvereční.

Pronajímatelé vzhledem k převisu nabídky nad poptávkou lákají nájemce nejrůznějšími pobídkami. To pro fond není zrovna příznivá zpráva.I když se pronajímatelé snaží s nominálními nájmy nehýbat směrem dolů, vzhledem k převisu nabídky nad poptávkou lákají nájemce nejrůznějšími pobídkami, jako jsou stavební úpravy zdarma či platební prázdniny. To pro fond, který se chce zaměřit na výnosové nemovitosti, není zrovna příznivá zpráva. Nejmenovaný manažer poukazuje ještě na jeden problém: Najde se dostatek vhodných projektů ke koupi? Dle jeho názoru má realitní trh to nejhorší za sebou a lze očekávat růst cen. Ten, kdo není v situaci, kdy rychle potřebuje peníze, se zpeněžením nemovitostí vyčká.

Na trhu zaznívají i méně pesimistické názory vztahující se k budoucnosti fondu. „Trh se otáčí a my očekáváme růst hodnoty komerčních nemovitostí v Česku, takže doba (k založení realitního fondu – pozn. red.) je vhodná. Ideální by samozřejmě bylo mít přísliby investorů již shromážděné a teď se soustředit na vyhledávání příležitostí k nákupu,“ uvedl pro ČESKOU POZICI Michal Soták, šéf výzkumu v mezinárodní realitní společnosti Cushman & Wakefield. Soták se domnívá, že obecně lze na trhu nalézt dostatek produktů, o které by mohl mít fond zájem. Záležet prý bude na segmentu, na nějž bude cílit. „Například kvalitních nákupních center není na trhu moc,“ dodává.

Roční zhodnocení deset procent. Opravdu?

Vedení ECP Real Estate slibuje investorům fondu roční zhodnocení prostředků ve výši deseti procent. Jde o pouhé lákadlo na papíře? „Je to reálné, pokud se bavíme o výnosu včetně plánovaného finálního prodeje portfolia (takzvaná internal rate of return). Není to reálné, pokud se bavíme jenom o průběžných příjmech z nájemného nad splátku dluhu (takzvaný cash-on-cash return),“ říká Soták z Cushman & Wakefield.

ČESKÁ POZICE se na podrobnosti ke slibovanému desetiprocentnímu zhodnocení investice dotazovala i ECP Real Estate. Zatím odpověď nedorazila. Jak ti, kdo se staví k nápadu založit realitní fond rezervovaně, tak ti, kteří to nepovažují za úplně špatný nápad, se shodují v jednom – na zevrubnější zhodnocení musíme počkat do doby, až se podaří nashromáždit kapitál a dokončí se první akvizice.

Počet příspěvků: 4, poslední 14.11.2013 12:11 Zobrazuji posledních 4 příspěvků.