Realitní trh se reguluje sám, není třeba do něj příliš zasahovat

„Jak v Berlíně, tak v Mnichově jsou lidé ochotní se kvůli drahým nájmům vystěhovat z města do okolí. To je podobné v Praze, kdy lidé hledají bydlení ve Středočeském kraji. Pokud jsou nájmy příliš vysoké, pro lidi je takové bydlení méně atraktivní a hledají alternativu jinde,“ říká v rozhovoru Hendrik Meyer, šéf platformy Bezrealitky.

Hendrik Meyer, šéf platformy Bezrealitky. | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy Hendrik Meyer, šéf platformy Bezrealitky. | foto: Bezrelitky
Hendrik Meyer, šéf platformy Bezrealitky.

Berlín schválil zastropování nájemného. „Neřeší to hlavní problém – nedostatek bytů,“ soudí v rozhovoru Hendrik Meyer, šéf platformy Bezrealitky. Praha by podle něho měla raději stavět, omezit krátkodobé pronájmy a zlepšit dopravní dostupnost centra. A dále říká:„Zastropování nájemného vypadá hezky, sociálně, ale ekonomické důsledky jsou negativní, problém bydlení řeší jen částečně a spoustu nových, možná horších problémů vytváří. Pomůže jen lidem, kteří již v nájmu bydlí. Neřeší to ale situaci lidí, kteří bydlení teprve hledají.“

LIDOVÉ NOVINY: Proč k tak razantnímu opatření v Berlíně došlo?

MEYER: Je to podobné jako v Praze – volných bytů je v Berlíně nedostatek. Každý rok se tam přestěhuje spousta lidí – od Němců a Evropanů po migranty a lidi s uprchlickým statusem. Nájemné roste, takže se sociálnědemokratické vedení Berlína rozhodlo, že do trhu zasáhne. Paradoxní je, že nájemné v Berlíně není v porovnání s tím pražským nijak extrémní.

Paradoxní je, že nájemné v Berlíně není v porovnání s tím pražským nijak extrémní. Pokud porovnáme průměrné platy a nájmy, situace v Praze je mnohem horší. Tady ale růst nájemného nezasahuje tolik lidí, protože mnoho Čechů si v minulosti pořídilo vlastní byt. Oproti tomu v Německu bydlí více než polovina obyvatel v nájmu, a když nájemné zdražuje, sílí pocit, že to není v pořádku. Vstupuje do toho politika a začíná se regulovat.

Pokud porovnáme průměrné platy a nájmy, situace v Praze je mnohem horší. Tady ale růst nájemného nezasahuje tolik lidí, protože mnoho Čechů si v minulosti pořídilo vlastní byt. Oproti tomu v Německu bydlí více než polovina obyvatel v nájmu, a když nájemné zdražuje, sílí pocit, že to není v pořádku. Vstupuje do toho politika a začíná se regulovat.

LIDOVÉ NOVINY: Je to dobré řešení, jak zajistit dostupné bydlení?

MEYER: Z mého pohledu to neřeší hlavní problém – nedostatek bytů. Zastropování navíc pomůže jen lidem, kteří již v nájmu bydlí. Neřeší to ale situaci lidí, kteří bydlení teprve hledají. Bytů, které byly postaveny v uplynulých pěti letech, se regulace netýká a právě u nich teď nájemné roste extrémně, což je přímý důsledek zastropování těch ostatních.

Vše navíc vedlo k nejistotě majitelů a investorů, jestli se třeba za dalších pět let nebude nájemné dále snižovat nebo se regulace nerozšíří i na novostavby. Mezinárodní investoři se chtějí stáhnout nejen z Berlína, ale z celého Německa, když vidí, co jsou němečtí politici schopní prosadit. To má negativní vliv na výstavbu nových budov. Zastropování nájemného vypadá hezky, sociálně, ale ekonomické důsledky jsou negativní, problém bydlení řeší jen částečně a spoustu nových, možná horších problémů vytváří.

LIDOVÉ NOVINY: Je již rozhodnutí o zastropování berlínských nájmů definitivní? Opatřením by se měl zabývat Ústavní soud.

Neříkám, že regulace je špatná vždy – stát by se mohl snažit regulovat nájemné pro určité profese s nízkými platy. Může jim buď přispět na nájmy, nebo umožnit nějakou formu sociálního bydlení. Tak postupují třeba ve Vídni. Regulace by ale měla být cílená na lidi, kteří to potřebují a kteří jsou důležití pro fungování města.

MEYER: Ústavní soud to může ještě stopnout. Zaznívají hlasy, že se nařízení nemusí dodržovat, protože je možné, že za půl roku soud řekne, že takové rozhodnutí není v kompetenci města.

LIDOVÉ NOVINY: Vydají se berlínskou cestou i další německá města?

MEYER: Řeší se to například v Mnichově, je to celospolečenské a médii hojně pokrývané téma. Myslím ale, že k tomu nakonec nedojde. Jak v Berlíně, tak v Mnichově jsou totiž lidé ochotní se kvůli drahým nájmům vystěhovat z města do okolí, kde je dostupnost lepší. To je podobné v Praze, kdy lidé hledají bydlení ve Středočeském kraji. To je trend řekněme uplynulých 30 let. To, že se lidí usazují v okolí měst, dokazuje, že se trh sám reguluje. Jsou-li nájmy moc vysoké, pro lidi je takové bydlení méně atraktivní a hledají alternativu jinde. Podle mě se do fungování trhu nemusí zasahovat.

LIDOVÉ NOVINY: Věříte, že to vyřeší trh?

MEYER: Ano. Budou-li nájmy příliš vysoké, bydlení v centru měst bude méně atraktivní a lidé se přestěhují na periferii nebo mimo město. Neříkám, že regulace je špatná vždy – stát by se mohl snažit regulovat nájemné pro určité profese s nízkými platy. Může jim buď přispět na nájmy, nebo umožnit nějakou formu sociálního bydlení. Tak postupují třeba ve Vídni. Regulace by ale měla být cílená na lidi, kteří to potřebují a kteří jsou důležití pro fungování města.

LIDOVÉ NOVINY: O podobných opatřeních, jako přijali v Berlíně, se hovoří v mnoha zemích Evropy.

V Praze a ve Středočeském kraji by se měly aktivovat volné nemovitosti. A především investovat do dopravní infrastruktury. Aby lidé, kteří akceptují bydlení na periferii, byli rychle v práci a měli výhody centra města, aniž by v něm bydleli.

MEYER: Jsou to, bohužel, velmi rychlá, jednoduchá a populistická řešení. Hezky se o nich píše, politici díky nim získají spoustu voličů, protože slibují levnější bydlení. Dlouhodobě to ale neřeší situaci, kdy se do města chce přesunout více lidí, než je k dispozici bytů. Například v Praze a ve Středočeském kraji by se měly aktivovat volné nemovitosti. A především investovat do dopravní infrastruktury. Aby lidé, kteří akceptují bydlení na periferii, byli rychle v práci a měli výhody centra města, aniž by v něm bydleli.

LIDOVÉ NOVINY: Pomohla by i regulace Airbnb?

MEYER: Bylo by dobře, kdyby Praha Airbnb nějakým způsobem regulovala. Krátkodobé pronájmy zabírají velkou kapacitu bytového fondu. Dle statistik jde v Praze asi o 15 tisíc bytů. Regulace by měla tento fenomén omezit. Je to pro dobro města, aby centrum nebylo místem duchů, kde již nežijí Pražané, ale pouze se tam točí turisté, kteří městu neprospívají. Berlín se rozhodl jít cestou, kdy se přes Airbnb opět pronajímají pouze pokoje, ne celé byty.

Přál bych si, aby Praha také nějak reagovala. Je to problém, který sílí každý den. Pro majitele bytů vypadají krátkodobé nájmy velmi lákavě, na první pohled vynášejí více než dlouhodobé. Nicméně ve službě Bezrealitky už máme spoustu klientů, kteří portál Airbnb opustili. Říkají, že jim to za ty nervy nestojí. Byty jsou rychle vybydlené, mají problémy se sousedy a raději je ve spolupráci s námi nabídnou do běžného dlouhodobého pronájmu.

LIDOVÉ NOVINY: O Češích se vždy říkalo, že nejsou ochotní dojíždět do práce. Vidíte změnu?

Bylo by dobře, kdyby Praha Airbnb nějakým způsobem regulovala. Krátkodobé pronájmy zabírají velkou kapacitu bytového fondu. Dle statistik jde v Praze asi o 15 tisíc bytů. Regulace by měla tento fenomén omezit. Je to pro dobro města, aby centrum nebylo místem duchů, kde již nežijí Pražané, ale pouze se tam točí turisté, kteří městu neprospívají.

MEYER: Z našich průzkumů vidíme, že lidé jsou ochotní cestovat z domu do práce delší a delší dobu. Loni to vycházelo dokonce na 70 minut, skoro na dvojnásobek oproti době před třemi čtyřmi lety. Nicméně v Německu je ochota dojíždět v průměru asi hodinu a půl. Což není oproti Česku natolik velký rozdíl.

LIDOVÉ NOVINY: Co je zásadní z větších infrastrukturních projektů, aby se více zpřístupnilo bydlení za Prahou?

MEYER: Jsou to další železniční tratě. Efekt je vidět třeba na východě Prahy, kde jsou obce dobře napojeny na několik důležitých tratí. Funguje to i na jihu Prahy. Mělo by to ale platit i v ostatních směrech. Na mapě Prahy železniční síť sice vypadá dobře, ale rychlost, frekvence a kvalita spojení je často na úrovni devadesátých let. Spousta lidí například ze Zbraslavi, která se dopravuje autobusy, by mohla jezdit příměstským vlakem s desetiminutovými intervaly.

Pro Prahu by bylo důležitým impulzem rozvíjet systém Eska až na obdobu německého S-Bahn. Ten jezdí i do vzdálenosti 70 kilometrů za město v několikaminutových intervalech. A nemusí to být jen vlak, bavíme se i o vlako-tramvaji nebo přímo tramvaji do Středočeského kraje. Pro lidi by pak bylo jedno, jestli bydlí na Zličíně a pracují na Černém Mostě, nebo jestli pracují na Černém Mostě a bydlí v Mladé Boleslavi.

Na mapě Prahy železniční síť sice vypadá dobře, ale rychlost, frekvence a kvalita spojení je často na úrovni devadesátých let. Spousta lidí například ze Zbraslavi, která se dopravuje autobusy, by mohla jezdit příměstským vlakem s desetiminutovými intervaly.

Jsou však nutné i investice do dálnic. Nejde jen o nové, ale je třeba ty současné rozšiřovat. V Česku je ale problém, že vše trvá strašně dlouho. Kdyby fungovala dopravní infrastruktura, aktivovalo by to spoustu prázdných bytů a domů na okraji Prahy nebo ve Středočeském kraji, protože by najednou byly „blíž k Praze“. Hodně lidí by se dostalo k bydlení a ceny by přestaly růst takovým tempem.

LIDOVÉ NOVINY: Je tedy pro vyřešení krize dostupného bydlení rozvoj dopravní infrastruktury zásadní?

MEYER: Ano. Možná by pomohla i motivace, aby lidé aktivovali prázdné domy a byty, a dali je na trhu k prodeji nebo k pronájmu. Napadá mě třeba podpora rekonstrukcí nebo investic do bydlení. I v Praze je řada volných domů. Majitelé na jejich opravy ale často nemají, nebo si myslí, že se jim investice nevrátí.

LIDOVÉ NOVINY: Nějaká aktivace volných nemovitostí se ale už děje.

MEYER: Říkáme tomu zmrtvýchvstání domů. Dle sčítání obyvatel v roce 2011 byla ve Středočeském kraji každá pátá nemovitost nevyužívaná. To je 75 tisíc domů a bytů, což je ohromné množství. Je to především proto, že u hodně lidí šlo o zděděné nebo restituované objekty, často příliš velké dispozice pro jednu rodinu, které brali jako pomyslný kámen u nohy.

V Česku je problém, že vše trvá strašně dlouho. Kdyby fungovala dopravní infrastruktura, aktivovalo by to spoustu prázdných bytů a domů na okraji Prahy nebo ve Středočeském kraji, protože by najednou byly „blíž k Praze“. Hodně lidí by se dostalo k bydlení a ceny by přestaly růst takovým tempem.

Investice do objektů se jim nevyplatily, protože by se jim peníze nikdy nevrátily. Teď ale vidíme pozitivní vliv rostoucích cen nemovitostí a nájmů. Ty najednou pokryjí stavební práce i cenu materiálu a majitelé takových nemovitostí je aktivují a dávají na trh k pronájmu. Na vesnice to má jednoznačně dobrý vliv.

LIDOVÉ NOVINY: Lidé používají portál Bezrealitky, protože chtějí ušetřit za služby makléřů. Mnoho lidí má ale negativní zkušenost s tím, že se jim na jejich inzerát stejně ozývali makléři. Víte o tom a bráníte tomu?

MEYER: To se dělo v minulosti často. Před třemi lety, bylo to moje asi první rozhodnutí ve firmě, jsme u inzerátů schovali kontakty na majitele. Vybudovali jsme komunikační platformu, aby se nestávalo, že majitele spamuje 20 či 30 realitních makléřů. Máme různé algoritmy, které makléře dokážou odhalit. Systém nám sám hlásí podezření, že jde o makléře. V takovém případě to manuálně kontrolujeme a řešíme.

Teď vidíme pozitivní vliv rostoucích cen nemovitostí a nájmů. Ty najednou pokryjí stavební práce i cenu materiálu a majitelé takových nemovitostí je aktivují a dávají na trh k pronájmu. Na vesnice to má jednoznačně dobrý vliv.

Makléři teď zkoušejí komunikovat přes Bezrealitky jen omezeně. V našich všeobecných podmínkách je, že člověk, který se registruje, musí potvrdit, že není makléř. Když zjistíme, že lže, pošleme mu předžalobní výzvu a následně věc řeší soud. Je to velmi ostré, v tomto ohledu jsme nekompromisní.

LIDOVÉ NOVINY: Došlo i na žalobu?

MEYER: Ano. Že jsme bez makléřů, je naší důležitou konkurenční výhodou, o kterou musíme pečovat.

Hendrik Meyer

  • V čele největšího českého portálu pro prodej a pronájem nemovitostí bez prostředníka Bezrealitky stojí od poloviny roku 2017. Pod jeho vedením se firma dostala na historicky nejlepší výsledky. V současnosti se přes ně uskuteční desetina prodejů a většina pronájmů.
  • V minulosti působil v manažerských pozicích ve společnostech Microsoft, LG, Vodafone či v cestovní kanceláři Fischer.
  • Vystudoval Hochschule für Technik, Wirtschaft und Kultur v Lipsku.

Diskuse neobsahuje žádné příspěvky.