Podaří se vzkřísit developera ECM?

Předložený reorganizační plán společnosti ECM počítá i s možností restartu firmy. Zárodkem by se stalo obchodní centrum ve Zlíně.  

 | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy foto: © ČESKÁ POZICE, Richard CortésČeská pozice

V dobách realitního boomu byl symbolem developerské společnosti ECM Real Estate Investments (ECM) rozsáhlý projekt výškových budov City na pražské Pankráci. Pak ale přišel pád z výšin a firma skončila v insolvenci. V případě, že se podaří její restart, s nímž počítá reorganizační plán, stane se hlavní značkou společnosti plánované obchodní centrum Kaskády Zlín. Jenže nezodpovězené zůstávají dvě podstatné otázky: přijmou vůbec soudem povolený plán věřitelé a pokud ano, je reálné zadluženou firmu oživit?

ČESKÁ POZICE se komplikovanému insolvenčnímu řízení firmy ECM věnuje dlouhodobě. Zopakujme základní fakta:

  • Insolvenční řízení začalo 11. dubna loňského roku na návrh České spořitelny. Na schůzi, která se konala 20. července 2011, věřitelé odhlasovali vyslání ECM do konkurzu. Mezi hlavní zastánce tohoto radikálního řešení patřili skupina PPF a insolvenční správce Ivo Hala. Rozhodující roli ve výsledku červencové schůze sehrál fakt, že správce nepřiznal hlasovací práva největší skupině věřitelů – držitelům eurobondů, jež zastupovala společnost Astin Capital. Právě tito věřitelé dávali přednost reorganizaci před konkurzem.
  • Vrchní soud v Praze v říjnu loňského roku verdikt o prohlášení konkurzu kvůli procesním chybám zrušil. Věřitelská schůze proto jednala o osudu ECM znovu, a to 22. listopadu 2011. Jenže výsledkem jednání bylo, že se věřitelé nedokázali dohodnout na řešení a verdikt o konkurzu, anebo reorganizaci nechali na soudu. Ten dlouhotrvající nejistotu letos 15. března ukončil a vydal usnesení, v němž povoluje reorganizaci firmy. Společnost Astin Capital měla předložit reorganizační plán. Městskému soudu v Praze jej zaslala v pátek 31. srpna.
  • V plném znění byl návrh reorganizačního plánu spolu s dalšími dokumenty zveřejněn v internetové verzi insolvenčního rejstříku v úterý 4. září. Záhy byl ale dokument smazán. Dostal se totiž na veřejnost dříve, než soud schválil zprávu o reorganizačním plánu ECM. Při tomto schvalování soud posuzuje, zda zpráva, která uvádí samotný reorganizační plán, má všechny náležitosti, jež vyžaduje zákon.
  • Usnesení o schválení zprávy o reorganizačním plánu bylo v insolvenčním rejstříku zveřejněno 5. září a následně byl opět zveřejněn i kompletní reorganizační plán.
Přemrštěný posudek?

Tolik tedy procesní záležitosti. A o co se v insolvenčním řízení ECM hraje? Ve znaleckém posudku, který vypracovala společnost Equita Consulting, byla vyčíslena hodnota majetkové podstaty firmy na více než 1,2 miliardy korun. Pro úplnost dodejme, že na schůzi, která se konala ve středu 5. září, věřitelé znalecký posudek neschválili a žádají o jeho doplnění.

Výtěžek dosažitelný při zpeněžení majetku ECM se jen stěží vyrovná vyčíslené hodnotě přes 1,2 miliardy. Důležitou roli v tom, proč bude objem peněz při prodeji nižší, sehraje ekonomická situace. „Po relativně silném růstu většiny evropských ekonomik v roce 2010 z důvodů návratu výkonu a produkce těchto ekonomik na předkrizovou úroveň došlo v roce 2011 k mírnému ochlazení růstu a v první polovině roku 2012 je již téměř zřejmé, že oživení výkonu ekonomik lze očekávat nejdřív v roce 2014,“ argumentuje se ve znaleckém posudku firmy Equita Consulting. Právě negativní očekávání může dle společnosti Equita Consulting zkomplikovat rozprodej projektů ve vlastnictví ECM, které jsou rozmístěny v Česku, v Polsku, Rusku a v Číně.

Zpeněžení majetku může negativně ovlivnit také to, že s insolvenčním řízením ECM jsou spojeny desítky soudních sporůZpeněžení majetku může negativně ovlivnit také to, že s insolvenčním řízením ECM jsou spojeny desítky soudních sporů. Část potenciálních investorů bude jistě spekulovat na dosažení nižších cen, pokud nakupují od firmy, která se ocitla v insolvenci. A další komplikaci dodává zdroj ČESKÉ POZICE, který působí na realitním trhu: „V dnešní době je projekt na papíře, bez pronájmů nebo zahájených jednání bohužel jen velmi obtížně prodejný.“ Většinu majetku, který ECM zpeněžuje, tvoří pozemky, na nichž je plánována výstavba.

Znalec odhadl dobu zpeněžení majetku ECM na 36 měsíců, likvidační hodnotu pak zhruba na miliardu korun. Tuto částku ale ještě sníží náklady spojené s prodejem, výdaje na právníky a poradce a odměna insolvenčnímu správci. Do insolvenčního řízení byly přihlášeny pohledávky za téměř 9,5 miliardy korun. Je tedy zřejmé, že i při úspěšném odprodeji majetku ECM, se věřitelé dočkají jen zlomku z dlužné sumy.

Peníze pro věřitele

Podívejme se nyní na reorganizační plán, který navrhla společnost Astin Capital a o němž se bude hlasovat na následující schůzi věřitelů. „Hlavním způsobem reorganizace je převedení majetku dlužníka na peníze za účelem uspokojení věřitelů dlužníka,“ píše se v reorganizačním plánu. Astin Capital tedy navrhuje, aby se postupně rozprodávaly projekty z portfolia společnosti ECM.

S tím počítal i plán, který od počátku insolvenčního řízení prosazovalo vedení ECM. Z portfolia doporučoval management pokračovat v Epoque Residence a Epoque Office, které jsou součástí projektu City na Pankráci, dále v projektech Poznaň Residence, Shopping Center České Budějovice a Shopping Center Kaskády Zlín. Podmínkou tohoto byznysového záměru bylo zajištění dodatečného financování ve výši 113 milionů eur. Se zachováním takto rozsáhlých developerských aktivit ani s financemi z vnějšku ale plán Astin Capital nepočítá.

Rozprodej majetku ECM již probíhá, a to včetně projektů na Pankráci. Již v polovině července rozhodl věřitelský výbor o zpeněžení projektu Lunzie, který by měl zahrnovat byty a kancelářské prostory. Jeho majitelem se za 6,3 milionu eur stala společnost Skanska Property. Projekt obchodního centra Kartontara na jihovýchodě Moskvy byl prodán za nezveřejněných podmínek skupině PPF. Věřitelský výbor jedná též o prodeji pekingského obchodního komplexu ECMall. Tato transakce však zatím nebyla dokončena.

Bude se pokračovat?

I když je hlavním cílem rozprodej majetku ECM, za určitých okolností nevylučuje reorganizační plán ani restart společnosti, včetně pokračování obchodů s akciemi developera na pražské burze. Praví se v něm, že „akcionáři mají zájem na tom, aby zachovali veřejnou obchodovatelnost akcií na volném trhu Burzy cenných papírů Praha a aby dlužník s veřejně obchodovatelnými akciemi pokračoval po splnění reorganizačního plánu v provozu svého podniku“.

Podmínkou další účasti cenných papírů ECM na burze je, že akcionáři složí ve prospěch majetkové podstaty do devíti měsíců ode dne účinnosti reorganizačního plánu celkem deset milionů korun, které budou použity na krytí výdajů spojených se zachováním obchodovatelnosti akcií.

Většinový vlastník ECM Milan Janků považuje reorganizační plán předložený společností Astin Capital za „životaschopný“Věřitelé mají možnost investovat peníze získané v insolvenčním řízení zpět do ECM. Předpokladem stanoveným v reorganizačním plánu ale je, že se takto nashromáždí alespoň 100 milionů korun. Pokud se podaří částku zajistit, projekt obchodního centra Kaskády Zlín, jehož hodnota se odhaduje zhruba na 100 milionů korun, zůstane v portfoliu ECM a nebude nabídnut potenciálním kupcům. Příprava nákupního komplexu se vleče již několik let. Jeho vizualizaci viděl i svého času dnes již zesnulý Tomáš Baťa a dle vyjádření zástupců ECM se mu prý líbil.

Milan Janků, většinový vlastník ECM, považuje reorganizační plán předložený společností Astin Capital za „životaschopný“. Jak vyplývá z informací ČESKÉ POZICE, část věřitelů ECM se ale k reorganizačnímu plánu staví negativně. Realitní makléř, se kterým hovořila redakce, se staví rezervovaně k možnosti restartu společnosti. „Přál bych jim to, ale spíš to nevypadá,“ konstatoval zdroj.

Svolání věřitelské schůze, která rozhodne o osudu reorganizačního plánu, patří do kompetence soudu. Datum zatím nebyl stanoven. Zcela jistě dění na schůzi nebude poklidnou selankou. Ale na to jsme si již v případě ECM zvykli.