Od finanční krize nebyl zásadní systémový problém se splácením hypoték

„Deset procent ceny bytu jde na vrub tomu, že Česko má jeden z nejhorších stavebních zákonů,“ říká v rozhovoru šéf developerské společnosti Ekospol Evžen Korec.

Evžen Korec, generální ředitel developerské společnosti Ekospol. | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy Evžen Korec, generální ředitel developerské společnosti Ekospol. | foto: klubinvestoru.com
Evžen Korec, generální ředitel developerské společnosti Ekospol.

Průměrná cena za metr čtvereční v novém pražském bytě se pohybuje okolo 107 tisíc korun. Dle Evžena Korce, generálního ředitele developerské společnosti Ekospol, je to pro většinu lidí neakceptovatelné. „Průměrná cena by měla jít ke 100 tisícům za metr čtvereční. Předražené byty nebudou prodejné, developeři budou muset zlevnit,“ předpovídá v rozhovoru situaci ke konci letošního roku.

LIDOVÉ NOVINY: Česká národní banka bude moci podmínky udělování hypoték nařizovat, nikoliv jako doposud jen doporučovat. Proč opatření kritizujete?

KOREC: Jakékoliv zásahy do volného trhu jsou špatně. Neexistuje systém, který by byl absolutně bez regulace, ale měla by být prováděna jen tam, kde je to nezbytně nutné. A toto není ten případ. Systém doporučení byl dostatečný, protože banky jej braly velmi vážně. Pokud centrální banka udělá chybu, a tu může udělat kdokoliv, je neopravitelná. Zkolabuje nebo zkomplikuje fungování celého systému. Banky samy určují pravidla, aby se nedostaly do problémů. Patří k nejopatrnějším subjektům na trhu.

LIDOVÉ NOVINY: Myslíte, že dosavadní síto bylo dostatečné a nehrozilo, že si v dobrých časech vezme hypotéku někdo, kdo v horších časech nebude mít na splátky?

Pokud centrální banka udělá chybu, a tu může udělat kdokoliv, je neopravitelná. Zkolabuje nebo zkomplikuje fungování celého systému. Banky samy určují pravidla, aby se nedostaly do problémů. Patří k nejopatrnějším subjektům na trhu.

KOREC: To je otázka posuzování klientů. Banky to dělají přísně a nemají zájem tratit. Navíc zástavní hodnoty nemovitostí, které požadují, jsou obvykle vyšší, než je nutné krytí. Když se objeví někdo, kdo nemá na splátky, hodnotu zástavy banka dostane vždy zpět. Samozřejmě že se může stát, že i při nejpřísnějším prověření dlužník neplatí. Předpoklad, že klesnou ceny nemovitostí natolik, aby zástava nestačila pokrýt poskytnutý úvěr, je nepravděpodobný.

Nevzpomínám si, že by od finanční krize nastal významný systémový problém se splácením hypoték. Banky by si netroufly jít přímo proti doporučení ČNB. Když ČNB před třemi roky poprvé zpřísnila regulaci hypoték, předpokládala, že se v důsledku sníží ceny nemovitostí. To se nestalo. Cena bytů je dána především tím, že je velmi malá nabídka a povolovací proces v Česku je srovnatelný se situací v posledních rozvojových zemích.

LIDOVÉ NOVINY: V rozhovoru koncem loňského roku jste předpovídal, že letos klesnou ceny nemovitostí a sníží se zájem o byty. To se zatím nestalo. Proč?

KOREC: Říkal jsem, že ceny nových bytů budou stagnovat, ceny předražených ležáků klesnou. Nyní si tvrdím, že klesne dokonce průměrná cena nových bytů. Stát se snaží sanovat nejhorší ekonomické důsledky krize, která je největší od druhé světové války. Dělá to ale za cenu enormního zadlužení. Tento stav nemůže trvat věčně. Předpokládám, že to vydrží do poloviny roku. V okamžiku, kdy stát s podporou přestane, v řadě oborů začnou krachovat firmy. To se přelije do celé ekonomiky.

Zástavní hodnoty nemovitostí, které banky požadují, jsou obvykle vyšší, než je nutné krytí. Když se objeví někdo, kdo nemá na splátky, hodnotu zástavy banka dostane vždy zpět. Samozřejmě že se může stát, že i při nejpřísnějším prověření dlužník neplatí. Předpoklad, že klesnou ceny nemovitostí natolik, aby zástava nestačila pokrýt poskytnutý úvěr, je nepravděpodobný.

Budou odvětví, jako jsou hotely či pohostinství, kde skončí 30 procent firem. A ovlivní to i ceny bytů. Dnes je průměrná cena nového bytu v Praze 107 tisíc korun za metr čtvereční. To je neakceptovatelné pro většinu lidí. Je pravdou, že k poklesu nedošlo v prvním čtvrtletí, ale dojde k němu. První, co bude neprodejné, budou rádoby luxusní předražené byty. Stojí více než 115 tisíc korun za metr čtvereční. Ještě před rokem by se bez problémů prodaly. To už platit nebude.

LIDOVÉ NOVINY: Jakou odhadujete průměrnou cenu nových bytů v Praze na konci roku?

KOREC: Průměrná cena by měla jít někam ke 100 tisícům za metr čtvereční. Předražené byty nebudou prodejné, developeři budou muset zlevnit. Dobře prodejný produkt je v atraktivní lokalitě, dostupný a s cenou kolem 90 tisíc korun za metr čtvereční. Naší strategií je prodat byty rychle. Nasazujeme ceny, které jsou pro kupující výhodné.

V projektech nedržíme dlouho kapitál. Všechny máme většinou vyprodané dlouho před dokončením. Nemusíme si proto brát bankovní úvěry. V projektu Rezidence Hodkovičky se 160 byty jsme začali byty prodávat na 80 tisících za metr čtvereční. Ty poslední jsme doprodávali za cenu lehce nad 90 tisíci.

LIDOVÉ NOVINY: Z toho, co říkáte, vyplývá, že se dost developerů může dostat do problémů.

Když ČNB před třemi roky poprvé zpřísnila regulaci hypoték, předpokládala, že se v důsledku sníží ceny nemovitostí. To se nestalo. Cena bytů je dána především tím, že je velmi malá nabídka a povolovací proces v Česku je srovnatelný se situací v posledních rozvojových zemích.

KOREC: V problémech mohou být projekty s drahými byty na drahém pozemku. Ceny pozemků v Praze, to je samostatná kapitola. Poslední územní plán, který byl schválen, je z roku 2000. Byl schválen na deset let. V roce 2010 měl být nový, ale nebyl. Teprve se tvoří. Doufám, že bude schválen příští rok. Tím, že není územní plán, nabídka pozemků se vyčerpává a enormně to žene jejich ceny nahoru. Ceny pozemků vzrostly neúměrně a i to zdražuje byty.

LIDOVÉ NOVINY: Pozorujete, že ubývá těch, kdo si kupují byt pro své bydlení, a přibývá těch, kdo si jej pořizují na investici?

KOREC: Jednoznačně. Vyhodnocujeme to na základě dotazníků. Za uplynulých pět let byl u většiny projektů podíl investičních bytů mezi 25 a 30 procenty. U posledního projektu si na investici pořídilo byt 40 procent kupujících. Za investici považujeme i případy, kdy je byt koupen s výhledem pěti let na bydlení pro někoho z rodiny.

Po dobu pěti let bude tento byt pronajímán. Těchto kupujících je nejvíc. Pak jsou i investoři, kteří kupují byty jen na pronájem. Je to skupina, která často nevyužívá hypotéku. Když už si úvěr vezmou, jen na část kupní ceny. Obvykle platí z vlastních peněz.

LIDOVÉ NOVINY: Řadu let jste žil v Německu. Máte tedy srovnání. Kde se bere posedlost Čechů vlastnit nemovitost? To v západní Evropě běžné není.

Stát se snaží sanovat nejhorší ekonomické důsledky krize, která je největší od druhé světové války. Dělá to ale za cenu enormního zadlužení. Tento stav nemůže trvat věčně. Předpokládám, že to vydrží do poloviny roku. V okamžiku, kdy stát s podporou přestane, v řadě oborů začnou krachovat firmy. To se přelije do celé ekonomiky.

KOREC: V Německu pokud pracujete ve firmě v jednom městě, je běžné, že za dva týdny vás přesunou do jiného města. Nikdo se nad tím nepozastavuje. To v Česku není. Dobře placená místa jsou jen v Praze. Migrační tok prakticky směřuje pouze do Prahy. Je velký rozdíl v tom, jak funguje trh s byty v Německu a jak v Česku. Tady je trh s byty kromě Prahy ještě v Brně. Na všechna krajská města připadá celkem kolem deseti procent.

V Německu mají trh s byty i malá města, dobře placenou práci lze nalézt v řadě měst a mezi nimi probíhá obrovská mobilita. V Německu zdaleka tolik lidí nekupuje byt, protože nemá jistotu, že v daném městě bude i za rok. Pronájem nádherného bytu 3+kk tam lze najít prakticky kdekoli během dvou týdnů.

LIDOVÉ NOVINY: Kolik máte v přípravě bytů?

KOREC: V přípravě máme sedm tisíc bytů v 17 projektech v celkové hodnotě více než 30 miliard korun. Jen letos bychom měli mít pravomocně povolenou výstavbu asi 1500 bytů. Část dáme na trh ještě letos. V Česku je nesmírně složitý proces povolování. Když je vydáno územní rozhodnutí, minimálně půl roku trvá, než je pravomocné, pokud se někdo odvolá. Totéž u stavebního povolení.

Je pravdou, že k poklesu nedošlo v prvním čtvrtletí, ale dojde k němu. První, co bude neprodejné, budou rádoby luxusní předražené byty. Stojí více než 115 tisíc korun za metr čtvereční. Ještě před rokem by se bez problémů prodaly. To už platit nebude.

Téměř vždy se někdo odvolá, byť je většina odvolání nesmyslných. Deset procent ceny bytu jde na vrub tomu, že Česko má jeden z nejhorších stavebních zákonů. Neumožňuje či nevynucuje rychlý postup. U nás stojí byt v průměru 4,5 milionu korun. Z toho 450 tisíc korun platí klient zbytečně jen proto, že je tu naprosto nesmyslná legislativa. Pokud nebude schválen nový stavební zákon, tento marast bude pokračovat...

LIDOVÉ NOVINY: Kromě Ekospolu vlastníte i zoo v Táboře. Jak na ni dopadla pandemie?

KOREC: Ovlivnila ji zásadně. To se netýká jen naší zoo, ale všech. Přišli jsme o příjmy ze vstupného i ze zážitkových programů, jako je den s ošetřovatelem nebo nocování v zoo. Jen za loňský rok nám vypadly příjmy ve výši 1,5 milionu korun. A tento rok jsme měli až do začátku dubna zavřeno. Podporuji přísná restriktivní opatření tam, kde je to nutné. Hlavní důvod, proč je u nás situace natolik špatná, je, že se neudělaly včas dostatečné restrikce. Rozhodnutí byla spíše populistická. Zavření venkovních areálů zoo byl totální nesmysl.

Iniciovali jsme výzvu vládě, aby zvážila otevření venkovních areálů zoo, protože tam žádná rizika nehrozí. Do desetihektarového areálu naší zoo přijde 300 až 400 lidí a mají respirátory. Je to bezpečnější než procházka v městském parku, kde se nedá regulovat počet lidí. Pro podporu jsme získali desítky tisíc lidí. Jsme velmi rádi, že na to vláda reagovala a umožnila otevřít venkovní areály zoo v první vlně rozvolnění.

Evžen Korec (64)

  • Vystudoval Přírodovědeckou fakultu UK v Praze.
  • V letech 1983 až 1986 působil jako vědecký aspirant. v Československé akademii věd.
  • Spoluautor jedenácti patentů v oblasti molekulární biologie a genetiky.
  • V roce 1992 založil developerskou společnost Ekospol a od té doby je jejím generálním ředitelem a předsedou představenstva.
  • Také majitel Zoo Tábor. Vede výzkumný tým, který se zaměřuje na genetiku plemene psa Cane corso a rodu Bison.
  • Dle časopisu Forbes je 66. nejbohatším Čechem s odhadovaným majetkem 3,5 miliardy korun.

Počet příspěvků: 1, poslední 7.5.2021 09:03 Zobrazuji posledních 1 příspěvků.