Ceska Pozice

Nastane návrat do dob, kdy nájemní bydlení bylo naprosto běžné

„Ve všech postkomunistických zemích se po pádu komunismu odehrála renesance vlastnického bydlení,“ říká v rozhovoru šéf developerské společnosti Finep Tomáš Pardubický.

Tomáš Pardubický, šéf developerské společnosti Finep. foto: e15.cz

Tomáš Pardubický, šéf developerské společnosti Finep.

Byty v Praze zdražují a lidí, kteří si je mohou dovolit, ubývá. „Lidé pracují v Praze za vyšší mzdy a žijí mimo Prahu za nižší náklady na bydlení,“ říká v rozhovoru šéf developerské společnosti Finep Tomáš Pardubický. Podle něho „střední třída byla vytlačena za hranice velkých měst“.

LIDOVÉ NOVINY: V jednom rozhovoru jste řekl, že ceny bytů v Praze budou za deset let dvojnásobné. Proč?
PARDUBICKÝ: Byť je to dnes obtížně představitelné, nahrávají tomu dva zásadní faktory. Prvním je, že se málo staví. Důležitější, než kolik bytů se ten který rok postaví, je sledovat, kolik se vydává stavebních povolení. Jejich počet totiž predikuje výstavbu v následujících dvou až čtyřech letech. Počet bytů se stavebním povolením v uplynulých 13 letech permanentně klesal. V posledních letech byl okolo 1,5 tisíce povolení ročně. Z těchto čísel je patrné, že stavební aktivita nebude dostatečná.

Důležitější, než kolik bytů se ten který rok postaví, je sledovat, kolik se vydává stavebních povolení. Jejich počet totiž predikuje výstavbu v následujících dvou až čtyřech letech.

LIDOVÉ NOVINY: A druhý důvod?
PARDUBICKÝ: Tím je inflace. To, co se dnes děje s pandemií, ovlivní ekonomiku jako každá jiná krize. V prvních dvou třech letech se to projeví poklesem HDP, určitě se omezí spotřeba, vzroste nezaměstnanost. Za tři čtyři roky se všechny peníze, které jsou dnes pumpované do ekonomiky na její oživení, projeví inflačními tlaky. Vůbec by mě nepřekvapilo, kdyby inflace za čtyři roky stoupla nad pět procent.

Naše ekonomika je založena na stabilní dlouhodobé inflaci, ČNB cílí na dvouprocentní inflaci. Dvouprocentní inflace během deseti let udělá až 22procentní nárůst. Pokud by byla inflace dlouhodobě tříprocentní – ČNB nedávno prohlásila, že opustila dvouprocentní cílování –, jen ta povede, zjednodušeně řečeno, k 30procentnímu růstu, který se projeví ve vstupech, ve stavebních materiálech, v požadavcích na růst mezd... Takže odhadovaný stoprocentní růst cen bytů za deset let je ještě při zemi.

LIDOVÉ NOVINY: Pokud se vaše předpověď vyplní, jak se to promítne do skladby obyvatelstva Prahy? Už dnes ani střední třída na byty v Praze nemá a lidé se stěhují za hranice metropole.
PARDUBICKÝ: Bude záležet na tempu růstu mezd. Když jsem před 13 lety nastoupil do developmentu, četl jsem analýzy, že ceny bytů se v uplynulých deseti letech ztrojnásobily. Za uplynulých deset let vzrostly ceny bytů minimálně dvojnásobně. Když to dáte dohromady, za uplynulých 20 let se cena bytů znásobila šesti. Trend bude pokračovat, protože Praha je atraktivním městem.

To, co se dnes děje s pandemií, ovlivní ekonomiku jako každá jiná krize. V prvních dvou třech letech se to projeví poklesem HDP, určitě se omezí spotřeba, vzroste nezaměstnanost. Za tři čtyři roky se všechny peníze, které jsou dnes pumpované do ekonomiky na její oživení, projeví inflačními tlaky. Vůbec by mě nepřekvapilo, kdyby inflace za čtyři roky stoupla nad pět procent.

Bohužel jsme se vydali po trajektorii západních ekonomik. Mně osobně to sympatické není, ale je to trend, s nímž nic neudělám. Lidé pracují v Praze za vyšší mzdy a žijí mimo Prahu za nižší náklady na bydlení. Stejný trend pozorujeme i v Německu, například v Mnichově či ve Frankfurtu. Střední třída byla vytlačena mimo hranice velkých měst. To se děje i v Praze.

Řada zaměstnanců z Prahy bydlí ve středních Čechách. Dělali jsme si průzkum. Z něj vyplývá, že zhruba polovina lidí pracujících v Praze bydlí ve středních Čechách, protože chtějí mít víc zeleně, více místa pro sportování a chtějí žít mimo velké město. Ale polovina lidí tam je z ryze ekonomických důvodů, přála by si bydlet v Praze a nebaví je dojíždět za prací. Dojíždění se stává velkým problémem ekologickým, ekonomickým, ale i bezpečnostním, protože roste nehodovost.

LIDOVÉ NOVINY: Změní se kvůli vysokým cenám bytů vztah Čechů k nájemnímu bydlení? Dosud je na něj pohlíženo trochu pejorativně...
PARDUBICKÝ: Nastane návrat do dob prvorepublikových, kdy nájemní bydlení bylo běžné. Ve všech postkomunistických zemích se po pádu komunismu odehrála neskutečná renesance vlastnického bydlení. Když se podíváme na srovnání s Německem, Rakouskem, Nizozemskem či Británií, máme výrazně méně nájemních bytů. Touha vlastnit byla nosná a hlavním motorem pro polistopadovou výstavbu u nás.

Pokud by byla inflace dlouhodobě tříprocentní – ČNB nedávno prohlásila, že opustila dvouprocentní cílování –, jen ta povede, zjednodušeně řečeno, k 30procentnímu růstu, který se projeví ve vstupech, ve stavebních materiálech, v požadavcích na růst mezd... Takže odhadovaný stoprocentní růst cen bytů za deset let je ještě při zemi.

Trochu odlišná je situace v Praze, kde je nájemní bydlení běžnější než ve zbytku republiky. V Praze jsme někde na úrovni okolo 30 procent nájemních bytů z jejich celkového množství. Poptávka po nájemním bydlení má kam růst. Když jsem zmiňoval cesty za prací, každý den dojíždí do hlavního města na 300 tisíc lidí, z nichž polovina by přivítala příležitost bydlet v Praze. V momentě, kdy bude nabídka cenově dostupného nájemního bydlení, tato masa lidí vytvoří hlavní poptávku.

Roli hraje i socioekonomický postoj. Ptali jsme se generace Z, mladých lidí narozených po roce 2000. Ukazuje se, že pro ně definice jistoty není spojena s vlastnictvím, jak je to u starší generace. Jistota pro mladé znamená méně se vázat. Tato generace bude významně lépe reagovat na nabídku nájemního bydlení než na hypotéku.

LIDOVÉ NOVINY: Doposud nájemní byty nabízeli především individuální investoři. Změní se na tomto něco?
PARDUBICKÝ: Pro nájemce dnešní stav znamená individuální vyjednávání. Na podmínkách se domlouvají s konkrétním člověkem nebo s jeho makléřem. Většinou se ale pronajímají nevybavené byty. Problémem jsou i společenství vlastníků jednotek, jež nejsou pružná ve správě domu. To neplatí u velkých institucionálních investorů, kteří se stávají vlastníky celé budovy a jsou profesionálními správci.

Bohužel jsme se vydali po trajektorii západních ekonomik. Mně osobně to sympatické není, ale je to trend, s nímž nic neudělám. Lidé pracují v Praze za vyšší mzdy a žijí mimo Prahu za nižší náklady na bydlení. Stejný trend pozorujeme i v Německu, například v Mnichově či ve Frankfurtu. Střední třída byla vytlačena mimo hranice velkých měst. To se děje i v Praze.

Ti jsou navíc schopni nabídnout nájemcům doplňkové služby, jež nikdy individuální investor nezajistí – úklid, praní prádla, společná recepce, zařizování pošty a podobně. Segmentů nájemního bydlení, které budou institucionální investoři vytvářet, bude víc. Od ekonomických, kdy se zaměří na lidi, kteří přicházejí do města za prací a hledají dostupné bydlení, až po projekty hotelového typu.

LIDOVÉ NOVINY: Institut plánování a rozvoje (IPR) zveřejnil analýzu, dle níž probíhá v Praze nejintenzivnější výstavba za uplynulé desetiletí. Během příštích tří let by mělo být každoročně dokončeno až šest tisíc bytů. Staví se tedy více, ale ceny bytů neklesají, naopak... Jak je to možné?
PARDUBICKÝ: Stále to neznamená, že se staví bytů dost. V analýzách společností Deloitte a KPMG se od roku 2013 uvádí, že Praha by potřebovala jednorázově dohnat deficit zhruba 20 tisíc bytů a potom by se každoročně mělo stavět kolem 11 tisíc až 12 tisíc bytů. A to ze dvou důvodů: za prvé, v Praze roste počet pracovních míst. To za deset let znamená zhruba 150 tisíc nových obyvatel.

Aby se tito lidé měli kde ubytovat, je třeba ročně postavit šest tisíc až 6,5 tisíce bytů. Praha čítá zhruba 650 tisíc domácností. Jedno procento bytů by se každoročně mělo obnovit, aby fond nestárl. To odpovídá 6,5 tisícům bytům. Když toto množství sečteme s počtem bytů pro nově příchozí pracovníky, dostaneme přibližně 12 tisíc bytů. Tím vysvětluji, proč se bytů stále staví málo.

Ptali jsme se generace Z, mladých lidí narozených po roce 2000. Ukazuje se, že pro ně definice jistoty není spojena s vlastnictvím, jak je to u starší generace. Jistota pro mladé znamená méně se vázat. Tato generace bude významně lépe reagovat na nabídku nájemního bydlení než na hypotéku.

LIDOVÉ NOVINY: Kdyby se podařilo stavět každoročně 12 tisíc bytů, co by to udělalo s cenami?
PARDUBICKÝ: Za jinak nezměněných podmínek by nastal rovnovážný stav. Jenže za uplynilých deset let se podmínek měnila spousta. Nedostatek bytů není jediným ani hlavním důvodem, proč se zvyšovaly jejich ceny.

LIDOVÉ NOVINY: Co je tedy hlavním faktorem?
PARDUBICKÝ: Hlavními faktory rostoucích cen bytů v uplynulém desetiletí bylo zvýšení sazeb DPH a zdražování stavebních prací a pozemků. A pak je tu jeden hodně podceňovaný faktor, a to jsou stavební normy – ty se každoročně zpřísňují. Často slýcháme o normách týkajících se zateplení nebo akustiky. Ty sice zdražují byty, ale ne natolik významně jako předpisy ovlivňující koeficient zastavitelnosti. Ty říkají, kolik bytů můžeme na pozemku postavit, čímž významně ovlivňují cenotvorbu.

LIDOVÉ NOVINY: Kdyby bylo možné na pozemku postavit více bytů, zlevnilo by je to?
PARDUBICKÝ: Normy stanoví, kolik se dá na daném pozemku postavit a prodat bytů – určují, nakolik se cena pozemku promítne do ceny bytu. Ještě bych dodal faktor, který ovlivňuje cenu bytů – takzvané podmínečné investice. V momentě, kdy město, stát či jakákoliv část veřejné sféry přenese nějakou investici do infrastruktury na soukromého investora, pak to zdraží výstavbu.

Segmentů nájemního bydlení, které budou institucionální investoři vytvářet, bude víc. Od ekonomických, kdy se zaměří na lidi, kteří přicházejí do města za prací a hledají dostupné bydlení, až po projekty hotelového typu.

Stát vybírá daně a přerozděluje je. Část peněz dostanou města, jež by z nich měla hradit potřebnou infrastrukturu. Dnes je ale běžné, že jsme v projektu žádáni, abychom chodníky, parky, zeleň, školy nebo školky financovali my, investoři. To se projeví na konečné ceně bytů…

LIDOVÉ NOVINY: Souhlasíte s návrhem, aby byl vytvořen fond, do nějž by developeři přispívali dle velikosti projektu, a z těchto peněz by se pak hradila infrastruktura nebo třeba školy? Byla by nastavena jasná pravidla...
PARDUBICKÝ: To bych uvítal. Nicméně je nutné dodat, že stále by fungoval současný princip, kdy noví obyvatelé, kteří přicházejí do lokality, hradí veřejné vybavení pro všechny obyvatele. Většinou je nových obyvatel výrazně méně než těch současných. Veřejná sféra přenáší tímto způsobem odpovědnost na obyvatele a investory.

LIDOVÉ NOVINY: Jakou roli v ceně hrají marže developerů? Přetrvává přesvědčení, že je zásadní, a až klesnou marže, byty se zlevní.
PARDUBICKÝ: Marže nehrají stejně významnou roli jako ostatní faktory. Kupříkladu stát vybere z bytu na DPH a dani z příjmu několikanásobně víc, než kolik činí marže developera. Marže jsou vesměs v absolutní výši stabilní. To znamená, že s rostoucími cenami bytů procentuální výše marží klesá.

V analýzách společností Deloitte a KPMG se od roku 2013 uvádí, že Praha by potřebovala jednorázově dohnat deficit zhruba 20 tisíc bytů a potom by se každoročně mělo stavět kolem 11 tisíc až 12 tisíc bytů. A to ze dvou důvodů: za prvé, v Praze roste počet pracovních míst. To za deset let znamená zhruba 150 tisíc nových obyvatel.

Kdykoliv se stane, že marže vyroste nad dlouhodobou úroveň – to se stalo naposledy v roce 2013 –, do roka je vykompenzována zvýšenými náklady, protože to trh okamžitě zaregistruje a zvedají se ceny stavebních prací i pozemků. Laicky řečeno, vstupní náklady požerou zvýšenou marži.

LIDOVÉ NOVINY: Část lidí si kvůli vysokým cenám pořizuje mikrobyty nebo byty 2+kk, jejichž rozloha se stále zmenšuje. Je to trend i do budoucna?
PARDUBICKÝ: Důvod, proč se hodně stavějí byty 2+kk, sahá do doby komunismu. Tehdy se totiž stavěly především rodinné byty 3+1. Po revoluci se ukázalo, že tu chybějí dva typy bytů. První jsou 2+kk, které vyplnily mezeru na trhu a slouží jako startovací bydlení, pro singles, pro lidi po rozvodu a jako nájemní byty. Druhým typem jsou velké byty 4+1, jež se dříve také stavěly jen okrajově. Výstavbou skutečných mikrobytů, obávám se, budeme kopírovat zahraniční trend.

Hlavními faktory rostoucích cen bytů v uplynulém desetiletí bylo zvýšení sazeb DPH a zdražování stavebních prací a pozemků. A pak je tu jeden hodně podceňovaný faktor, a to jsou stavební normy – ty se každoročně zpřísňují.

Budou vznikat byty, které jsme si nedovedli ani představit; bez kuchyně, bydlení kolejního typu. Můžeme diskutovat, je-li to dobře, nebo špatně, ale pro část populace takové byty mohou odpovídat jejich potřebám. Pro lidi, kteří přicházejí dočasně za prací, pro mladé po škole, kteří ještě nezačali rodinný život, nechtějí se vázat. Tato výstavba by umožnila výrazně snížit cenu bytů, zajistila by dostupné bydlení pro určitou část trhu.

Takové mikrobyty ale neodpovídají dnešním stavebním normám. To je jedna z oblastí, kam by mohla politika dostupného bydlení směřovat. Podívat se na normy a zkusit navrhnout koncept bydlení, jenž nebude na špičkové úrovni, ale umožní jít zásadním způsobem s cenou dolů.

Tomáš Pardubický

  • Ekonom, absolvoval Vysokou školu ekonomickou v Praze a Turku University of Economics ve Finsku.
  • Byl členem týmu, který stál za vznikem Expandia Banky, později eBanky. Zde zastával pozici generálního ředitele.
  • Manažerem byl také v poradenské společnosti PWC a v Komerční bance.
  • Od roku 2007 je generálním ředitelem společnosti Finep Holding.
  • Je též členem dozorčí rady Moneta Money Bank.
zpět na článek


© 2021 MAFRA, a.s., ISSN 1213-1385 © Copyright ČTK, Reuters, AFP. Publikování nebo šíření obsahu je zakázáno bez předchozího souhlasu.