Luxusní fenomén „Pařížská“

Jen jedenkrát za rok či dva se na nejprestižnější pražské adrese objevuje příležitost pro investory.

 | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy foto: © ISIFAČeská pozice

Kam byste se v Praze vydali pro šaty Prada, šátek Hermes nebo kabelku Louis Vuitton? Přece do Pařížské ulice! Tradiční adresa prestižního bydlení je dnes centrem obchodníků s luxusem. Momentálně tam přitahují pozornost kolemjdoucích nákladně dekorované vánoční výlohy – pokojíčky s klenoty u Tiffanyho či symboly štěstí – velké zlaté čtyřlístky – ve výlohách Louis Vuitton.

Prosperující exkluzivní značky vábí do Pařížské i realitní investory. Mezi majiteli tamních domů najdeme nejen restituenty, ale i skupinu PPF, italské firmy či podnikatele ze Saúdské Arábie. Jenže makléři nemají pro potenciální kupce příliš radostnou zprávu – dům v Pařížské se na trhu objeví jednou za rok či dva.

Jako v Mnichově a Londýně

Společnost Cushman & Wakefield, která se zabývá realitním poradenstvím, analyzovala před dvěma lety luxusní maloobchod v Evropě. Vybrala sto luxusních značek a zjišťovala, kde všude mají obchody. Výsledek byl pro české hlavní město potěšující.

Vezmeme-li v úvahu pouze bývalý východní blok, Praze patří co do počtu zastoupení luxusních značek druhé místo hned za Moskvou. Pokud bychom přepočetli značky na jednoho obyvatele, Praha by ruskou metropoli předčila. „Například ve Varšavě a v Budapešti některé značky ještě nepůsobily, zatímco v Praze již měly tradici,“ doplňuje Alexander Rafajlovič ze společnosti Cushman & Wakefield.

Ve východním bloku patří Praze co do počtu zastoupení luxusních značek druhé místo hned za MoskvouJedním z důležitých aspektů, proč luxus v Praze prosperuje, je turistika. „Když vezmeme počet turistů, kteří tu ročně přespí, pak toto číslo odpovídá zhruba součtu za Varšavu, Budapešť a Bratislavu,“ tvrdí Rafajlovič. Pařížská ulice má výhodu v tom, že je přímo napojena na Staroměstské náměstí, tedy jednu z hlavních pamětihodností Prahy.

Podíváme-li se na Pařížskou ulici jako na centrum luxusního maloobchodu, narazíme na shodné rysy s podobnými třídami v Mnichově nebo v Londýně. Pařížská ulice odpovídá západoevropským trendům. „V Mnichově nebo v Londýně najdeme ulice, do níž se soustředí exkluzivní značky, a ulice, kde se koncentruje masový trh. V Praze jde o ulici Na Příkopě,“ upřesňuje Rafajlovič.

Zatímco řada obchodů pocítila krizi a podstatně jim klesly tržby, o luxusním segmentu to neplatí. „Měli jsme pocit, že v době krize ještě posílil. Bohatí lidé budou stále bohatí, i když zchudnou o polovinu,“ říká Rafajlovič. Makléři tvrdí, že pozice Pařížské coby centra luxusu se rok od roku upevňuje. „Každý příchod další značky, a to, že se jí daří, přitahuje další firmy,“ tvrdí Jan Kotrbáček, vedoucí maloobchodního oddělení v Cushman &Wakefield.

Nejdráž je Na Příkopě

To samozřejmě předurčuje i výši nájmů. Dle statistik společnosti Jones Lang LaSalle se měsíční nájemné za metr čtvereční pohybuje v Pařížské od 120 do 140 eur (tři tisíce až 3,5 tisíce korun). Co do výše nájemného však nejde o nejdražší pražskou třídu. První příčka patří ulici Na Příkopě, kde přijde metr čtvereční měsíčně na 180 eur. Zároveň jde o nejdražší ulici ve střední Evropě.

Na jaře příštího roku doplní nabídku zboží v Pařížské butik uznávaného návrháře obuvi Jimmyho Chooa, letos jej tam otevřela italská značka Loro Piana, která proslula zeména kašmírovými oděvy. Maloobchodní prostory se chystá rozšířit Louis Vuitton a již delší dobu se hovoří o tom, že první butik v Praze otevře Chanel. 

Sehnat plochy k podnikání v Pařížské je záležitostí na několik let, klenotnictví Tiffany muselo čekat čtyři roky„Registrujeme zájem řady značek, které tu ještě nejsou zastoupeny a vidí český trh jako atraktivní,“ dodal Kotrbáček. O konkrétních jménech hovořit nechtěl. Upřesnil jen obor jejich podnikání: „Jde především o francouzské a italské značky z oblasti módy, šperků a doplňků.“

Pařížská zůstává pro nově příchozí luxusní značky jasnou prioritou, více místa ale ulice nenabídne. Proto jsou některé firmy nuceny poohlížet se i v okolí, například v Široké či Dlouhé. Pro ty nejprestižnější značky je ale jedinou volbou Pařížská. Sehnat plochy k podnikání je záležitostí na několik let. Luxusní firmy rozlišují „kvalitu“ umístění butiků i v rámci Pařížské. Prestiž ulice směrem od Staroměstského náměstí k Vltavě klesá. Největší poptávka je po obchodních prostorách na rohu ulice, protože obchodníci tím mají k dispozici více výkladních ploch.

„Luxusnímu klenotnictví Tiffany & Co trvalo čtyři roky, než našlo vhodné prostory,“ tvrdí Barbora Bergová, majitelka PR agentury BB Media Consulting, která klenotnictví zastupuje. Bergová dodává, že Pařížská ulice byla jedinou lokalitou, o níž měla společnost zájem.

Nejdřív bydlení, pak obchod

To, že se podnikání luxusních firem v Praze daří, přitahuje realitní investory. Tradičně byla Pařížská dobrou adresou pro bydlení, nyní je rájem obchodníků. „Když se podíváme na kapitálovou hodnotu metru čtverečního v maloobchodu, tak bude určitě násobně vyšší než u bydlení. Ještě níž budou kanceláře,“ říká Alexander Rafajlovič.

Zatímco nájemce obchodu za metr čtvereční zaplatí v Pařížské měsíčně až 140 eur (3,5 tisíce korun), byt o rozloze necelých 70 metrů čtverečních aktuálně nabízejí realitní kanceláře za 22 tisíc korun měsíčně. Pronájem rekonstruovaného 130metrového bytu přijde na 52 tisíc korun.

Makléři rozdělují investory, kteří poptávají nemovitosti v Pařížské ulici, do tří skupin:

  • Developeři začali nakupovat jako první, a to ještě v době, kdy byly v domech byty s regulovanými nájmy. Postupně, jak se byty uvolňovaly, je rekonstruovali a ve spodních patrech budovali obchodní prostory.
  • Institucionální investoři mají reality jako jednu z mnoha odnoží. I oni pořízené nemovitosti modernizují.
  • Privátní osoby, které vydělaly peníze v jiném oboru a hledají možnost, kam je uložit. Dle makléřů jsou právě tito kupující ochotní platit za domy v Pařížské ulici nejvyšší částky. „Kupují hotový produkt, tedy již rekonstruované domy, které nesou výnos z nájemného,“ vysvětluje Rafajlovič.

V Pařížské ulici je 28 domů. Více než dvě třetiny z nich jsou v rukou soukromých osob, které často v domě bydlí. Pravděpodobně jde o restituenty. Investoři, pokud by se chtěli s majiteli dohodnout na odkupu domů, narážejí na problém, že vlastníků je ve většině případů hned několik.

Italové? Žádné překvapení!

Početnou skupinu vlastníků nemovitostí v Pařížské ulici tvoří Italové. „Nehledejme v tom, žádnou vědu. Obecně mají cit pro nemovitosti. Zajímají se o domy, které mají nějakou historickou hodnotu, mají genius loci. To neplatí jen pro Pařížskou ulici,“ zdůvodňuje Jan Kotrbáček. Jeden dům je v majetku investora ze Saúdské Arábie, jeden drží společnost WIC Prague, které patří také nedaleký hotel InterContinental. Jednu nemovitost vlastní prostřednictvím společnosti Property Pařížská podnikatel Václav Skala. Jak vyplývá z obchodního rejstříku, jeho firma je nyní v likvidaci.

Investory limituje omezená nabídka, na trh se dle makléřů dostane dům v Pařížské jednou za rok či dvaDva domy v Pařížské ulici náleží skupině PPF, a to prostřednictvím firem Retail Star 3 a Retail Star 22. Zda se těmito akvizicemi chystá PPF proniknout do světa luxusu, nebo jde o čistě realitní investice, odmítá skupina sdělit. „Komentáře k investičním záměrům nepodáváme,“ uvedl pro ČESKOU POZICI mluvčí PPF Radek Stavěl. Objevily se spekulace, že skupina miliardáře Petra Kellnera by měla v nejbližší době koupit v Pařížské další dům. Zdroj ČESKÉ POZICE ale tuto informaci popírá: „Sondovali možnosti, ale nakonec od transakce upustili.“

Tři domy v Pařížské ulici vlastní také stát. Právo hospodařit s těmito objekty má ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) a v současnosti se s nimi údajně žádné majetkové přesuny nechystají. „V budovách sídlí MMR, a dokud někdo, tedy vláda, nerozhodne jinak, bude sídlit i nadále. Budovy navíc tvoří funkční celek s budovami na Staroměstském náměstí a ve vnitrobloku, takže jejich samostatné vydělení je minimálně velmi obtížné,“ tvrdí mluvčí MMR Jana Jabůrková.

Makléři potvrzují, že investoři mají o reality v Pařížské ulici rozhodně zájem. Limituje je ale omezená nabídka. Na trh se totiž dle makléřů dostane dům jednou za rok či dva.