Ceska Pozice

Koronavirová pandemie výstavbu nájemních bytů nijak neovlivnila

„Peníze zřejmě nebudou mít takovou hodnotu, jakou mají dnes. Nemovitosti si však svou hodnotu zachovají,“ říká v rozhovoru Marcel Soural, předseda představenstva developerské společnosti Trigema.

Marcel Soural, ředitel a předseda představenstva developerské společnosti... | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy Marcel Soural, ředitel a předseda představenstva developerské společnosti... | foto: Foto Richard Cortés.Česká pozice
Marcel Soural, ředitel a předseda představenstva developerské společnosti...

Nálada na trhu s novými byty v Praze byla loni značně pozitivní. Zda se bude loňský rok opakovat, bude záležet na vývoji koronavirové pandemie. „Teď ekonomiku drží stát svými dotacemi,“ říká v rozhovoru Marcel Soural, předseda představenstva developerské společnosti Trigema. Předpokládá, že než krize pomine, vzroste nezaměstnanost. A dodává: „Někteří lidé znejistí. Je možné, že pak ubude i lidí, kteří kupují byty na investici.“

LIDOVÉ NOVINY: Ceny bytů v Praze rostou i během pandemie a stále častěji zaznívá otázka: Kdo si dnes může dovolit koupit byt v Praze? Kdo je tedy kupuje?

SOURAL: Dostali jsme se do paradoxního stavu. Ekonomika nefunguje, úroky z úvěrů se drží nízko. To má vliv i na úroky z hypoték. Dnes, když máte úrokovou sazbu z hypoték pod dvěma procenty, je velmi výhodné sehnat zbylé prostředky, vzít si úvěr a pořídit si byt.U nás byty kupují především Češi, nikoli zahraniční investoři.

Dostali jsme se do paradoxního stavu. Ekonomika nefunguje, úroky z úvěrů se drží nízko. To má vliv i na úroky z hypoték. Dnes, když máte úrokovou sazbu z hypoték pod dvěma procenty, je velmi výhodné sehnat zbylé prostředky, vzít si úvěr a pořídit si byt.

Tito lidé si koupí bytu ukládají vydělané peníze. Bojí se, aby neztratily hodnotu a uchovaly si ji i do budoucna. Svět jede na šílené vlně – peníze nejsou problém, je možné je vytisknout nebo virtuálně vytvořit. V budoucnu peníze zřejmě nebudou mít takovou hodnotu, jakou mají dnes. Nemovitosti si ale svou hodnotu zachovají.

LIDOVÉ NOVINY: Pozorujete, že mezi kupujícími roste podíl těchto drobných investorů a naopak klesá podíl těch, kteří v zakoupeném bytě hodlají sami bydlet?

SOURAL: Podíl investorů se zvyšuje. Odhadujeme, že je to tak 50 na 50, tedy investoři tvoří zhruba polovinu kupujících, možná dokonce víc. Lidé zakoupený byt pronajmou. Nechtějí přijít o své úspory.

LIDOVÉ NOVINY: Bude podíl drobných investorů narůstat?

SOURAL: To bude záležet na tom, jak velká množina koupěschopných lidí bude na trhu, zda se bude zvětšovat, nebo naopak zmenšovat. Vše ovlivní pokračování pandemie. Teď ekonomiku drží stát svými dotacemi. Lidé sedí doma, pobírají plný plat a nic je nepálí. Je to zcela bizarní a absurdní situace, peníze se nevydělávají prací... Až to skončí, pravděpodobně vzroste nezaměstnanost a někteří lidé znejistí. Je možné, že pak ubude i lidí, kteří kupují byty na investici.

LIDOVÉ NOVINY: Hovoří se, že nakupovat byty mají zájem i fondy. Prý poptávají celá bytová portfolia. Jak velkou poptávku generují?

Podíl investorů se zvyšuje. Odhadujeme, že je to tak 50 na 50, tedy investoři tvoří zhruba polovinu kupujících, možná dokonce víc. Lidé zakoupený byt pronajmou. Nechtějí přijít o své úspory.

SOURAL: Odhadujeme, že to může být do deseti procent z poptávky, která připadá na investory. Jejich význam ale bude posilovat.

LIDOVÉ NOVINY: Co je to za fondy?

SOURAL: Jde o penzijní fondy, většinou nadnárodní. Jsou hodně silné. Dříve se zaměřovaly na kancelářské budovy a retail. Vzhledem k situaci na trzích s těmito nemovitostmi i k tomu, že výnosovost peněz klesla, protože jsou nízké úrokové sazby, pro tyto fondy začínají být atraktivní i investice do bytů. U nich se výnosovost pohybuje mezi třemi a pěti procenty, což není nijak úžasné, ale u jiných aktiv, které byly dříve atraktivnější, šla výnosovost dolů.

LIDOVÉ NOVINY: Oslovil Trigemu nějaký fond?

SOURAL: Ano, chtěl koupit přímo jednu etapu našeho připravovaného projektu. Celkem šlo asi o 200 bytů. Nabídli nám cenu, která byla hodně příznivá. Nabídku jsme ale odmítli, protože primárně dáváme na trh byty, které prodáváme našim klientům. Pokud budeme stavět nájemní bydlení, ponecháme si je a budeme je sami spravovat. Začínáme tvořit novou část firmy, kterou nazýváme Trigema Investment. V ní budeme parkovat naše nemovitosti, které si chceme podržet dlouhodobě. A budou tam i byty pro nájemní bydlení.

LIDOVÉ NOVINY: Odstartovala pandemie v Praze éru nájemního bydlení?

Vzhledem k situaci na trzích s kancelářskými budovami a retailem i k tomu, že výnosovost peněz klesla, protože jsou nízké úrokové sazby, pro penzijní fondy začínají být atraktivní i investice do bytů. U nich se výnosovost pohybuje mezi třemi a pěti procenty, což není nijak úžasné, ale u jiných aktiv, které byly dříve atraktivnější, šla výnosovost dolů.

SOURAL: To spolu nesouvisí. Jde o vztah mezi nabídkou a poptávkou. Poptávka po bydlení je v Praze stále vysoká. Každoročně by mělo na trh jít osm až deset tisíc nových bytů. Loni se jich prodalo 5800. K mání je necelých pět tisíc bytů, to je hodně málo. Nabídka by měla být zhruba dvojnásobná. Platí, že čeho je málo, to je drahé. Nízkou nabídku nezpůsobila pandemie, ale zdlouhavé povolovací procesy.

Aktuálně čekáme na pravomocné územní rozhodnutí u jednoho projektu, který má mít 260 bytů, už sedm let. Pandemie na výstavbu nájemních bytů neměla vliv. Do tohoto typu bydlení se zatím vrhají především ti, kteří se z finančních či jiných důvodů nerozhodli pro vlastní byt.

LIDOVÉ NOVINY: Změní se vnímání Čechů, kteří doposud v drtivé většině dávají přednost bydlení v osobním vlastnictví před nájmem?

SOURAL: To se mění. Proroste to společností postupně. Vezměte si auta: dříve si každý pořizoval vlastní auto, dnes je trendem operativní leasing. Auto vám sice nepatří, ale leasingová společnost, jež jeho vlastní, vše zajistí – servis, nové zimní pneumatiky, pojištění… Platíte nájem auta. V případě automobilů je tento trend z dlouhodobého hlediska stále silnější. Zejména pro mladé je důležitá svoboda a větší nezávislost. Stejný princip se přelévá i do bydlení. Ve finále bude jedno, bydlí-li dotyčný v nájmu nebo ve vlastním bytě.

LIDOVÉ NOVINY: Zmiňoval jste atraktivní úrokové sazby hypoték. Kolik lidí dnes kupuje byt na úvěr a kolik z vlastních zdrojů?

Pokud budeme stavět nájemní bydlení, ponecháme si je a budeme je sami spravovat. Začínáme tvořit novou část firmy, kterou nazýváme Trigema Investment. V ní budeme parkovat naše nemovitosti, které si chceme podržet dlouhodobě. A budou tam i byty pro nájemní bydlení.

SOURAL: Až zhruba 60 procent kupujících využívá hypotéku, zbytek má vlastní zdroje. To platí pro Prahu. Mimo hlavní město si bere hypotéku asi zhruba 65 procent kupujících.

LIDOVÉ NOVINY: Lidé, kteří nevyužívají hypotéku, mají skutečně vlastní hotovost? Metr čtvereční v novém pražském bytě vyjde v průměru na víc než 107 tisíc korun...

SOURAL: To je ohromná částka, ale lidé to opravdu skládají z vlastních zdrojů. Je to dané tím, že drtivá většina Čechů bydlí ve vlastním. Pokud si někdo chce koupit nový byt a prodá ten starý, z prodeje staršího bytu už má podstatnou částku na nákup nového.

LIDOVÉ NOVINY: Jak se díváte na přesun lidí z Prahy do regionů? Pokračuje tento trend?

SOURAL: Ve velkých městech je práce. V Praze je drahé bydlení. Je pravdou, že jsou lidé ochotní bydlet kousek za Prahou. Každý den ale musejí dojíždět za prací. To je hodně špatné. Doprava drhne a není vyřešená. Vznikají zácpy, lidé tráví spoustu času v autech, a to se projevuje na jejich psychice. Tady zaspala samospráva i stát při budování dopravní infrastruktury.

LIDOVÉ NOVINY: Jak ovlivňuje přípravu bytů pandemie? Mění se v nich něco? Lidé se prý teď například zajímají, zda je možné v bytě vybudovat pracovní kout...

Poptávka po bydlení je v Praze stále vysoká. Každoročně by mělo na trh jít osm až deset tisíc nových bytů. Loni se jich prodalo 5800. K mání je necelých pět tisíc bytů, to je hodně málo. Nabídka by měla být zhruba dvojnásobná. Platí, že čeho je málo, to je drahé. Nízkou nabídku nezpůsobila pandemie, ale zdlouhavé povolovací procesy.

SOURAL: Nic neměníme. Povolovací proces trvá dlouho a neumíme zareagovat natolik rychle, abychom lusknutím prstu upravovali v bytech pracovní kouty. Jsme rádi, že procházíme povolovacím procesem a dosáhneme kýženého povolení. Nyní se hojně využívá homeoffice, ale to se vrátí. Lidé potřebují sociální kontakt, ne vše lze vyřešit po telefonu či videokonferencí. Je třeba interakce. Nebral bych jako drama, že si někdo potřebuje doma zařídit pracovní kout. To lze díky interiérovým architektům často připravit i po koupi bytu.

LIDOVÉ NOVINY: Připravujete projekt Top Tower v Nových Butovicích. Má mít podobu vraku potápějící se lodi a po dokončení bude se 135 metry nejvyšší budovou v Česku. V jaké je nyní projekt fázi?

SOURAL: Kreslíme projekt pro sloučené řízení. V současnosti máme hrubopis a projednáváme to s dotčenými orgány. Projednávání bude trvat asi půl roku, pak budeme zapracovávat připomínky. Uvidíme, kdy budeme schopní podat žádost o stavební povolení. Kdyby vše šlo hodně dobře, budeme moci začít stavět nejdříve za dva roky.

LIDOVÉ NOVINY: Po zveřejnění vizualizací projektu, jehož návrh vypracoval David Černý a Tomáš Císař, se ozvala řada kritiků. Překvapily vás některé kritické reakce? Jsou Češi ve vztahu k moderní architektuře konzervativní?

SOURAL: Ti, kteří projekt kritizují, jsou slyšet více než ti, kterým se líbí, ti nekřičí do médií. Pro média je neatraktivní, když se někomu něco líbí. Samozřejmé, že se při takovém typu stavby a architektury společnost rozdělí na přívržence a odpůrce. Beru to jako normální věc, jež tu byla, je a bude.

Zejména pro mladé je důležitá svoboda a větší nezávislost. Stejný princip se přelévá i do bydlení. Ve finále bude jedno, bydlí-li dotyčný v nájmu nebo ve vlastním bytě.

Projekt jsme nijak neupravovali. Hodně si hrajeme s vnitřkem. Počítáme s tím, že třetina ploch bude cooliving, tedy malé nájemní byty. Ve třetině prostor budou kanceláře a retail a zbylá část bude spojena s atrakcí kolem lodi. Bude tam vyhlídka, restaurace, galerie a další zatím nepublikovatelné věci. Chceme v rámci konceptu vymyslet něco mimořádného, aby se tam lidem líbilo a zdrželi se tam třeba půl dne.

Marcel Soural (55)

  • Vystudoval Stavební fakultu ČVUT v Praze.
  • První profesní zkušenosti získal v Německu, kde pracoval například pro společnost Hebel.
  • Je zakladatelem, jediným akcionářem a současně předsedou představenstva koncernu Trigema. Součástí skupiny je mimo jiné sportovní areál Monínec.
  • Je členem správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.
  • Dlouhodobě podporuje Centrum Paraple.

zpět na článek


© 2021 MAFRA, a.s., ISSN 1213-1385 © Copyright ČTK, Reuters, AFP. Publikování nebo šíření obsahu je zakázáno bez předchozího souhlasu.