Dvacáté narozeniny ECM: insolvence, řada chyb a „přátelství“ s PPF

Developer ECM REI zvažuje dva scénáře budoucího vývoje – konkurz či restrukturalizaci. Dcera PPF jako jediný věřitel preferuje konkurz.

foto: © ČESKÁ POZICEČeská pozice

Tak si podnikatel Milan Janků, když v roce 1991 zakládal developerskou společnost ECM, oslavu 20. narozenin firmy rozhodně nepředstavoval. V roce 2006 uvedl Janků část akcií ECM Real Estate Investments (ECM REI) na pražskou burzu. Prostřednictvím ECM Group však ECM REI stále majetkově ovládá. O akcie ECM REI byl mezi investory v prosinci 2006, v době realitního boomu, značný zájem. Hlavní analytik AFIN Brokers Josef Stoulil byl tehdy dokonce přesvědčen, že „nákup akcií ECM by mohl být hezkým vánočním dárkem“. Dnes mohou mít radost všichni, kdo pod stromeček nakoupili něco jiného. ECM REI se pomalu potápí.

Neschopnost splácet dluhy

Městský soud v Praze zahájil s ECM REI insolvenční řízení 11. dubna. Potvrdil tím, že firma není de facto schopná splácet své dluhy. A pražská burza kvůli úpadku přerušila obchodování s cennými papíry developera. Výsledkem řízení může být reorganizace společnosti nebo konkurz. Dlouhodobé závazky ECM REI na konci března činily dle prohlášení firmy 4,1 miliardy korun. Věřitelům nyní běží 30denní lhůta, aby v insolvenčním řízení přihlásili své pohledávky. Správcem, který řízení vede, byl stanoven Ivo Hala. Právník, v jehož kanceláři působí advokát a kontroverzní byznysmen Petr Sisák.

„Z dlouhodobého hlediska se situace, do které se ECM REI dostala, dala očekávat,“ říká jeden z pražských developerů. Firma, která se zapsala do povědomí především projekty výškových budov v Praze 4 na Pankráci, měla velkolepé podnikatelské plány, do nichž zasáhla v roce 2008 realitní krize. Pro český realitní trh v porevolučním vývoji něco naprosto nevídaného. „Milan Janků se z oblak snesl na zem. Rozhodně však nehladoví, z uvedení akcií ECM REI na burzu má dost peněz,“ řekl zdroj ČESKÉ POZICE.

Akcie realitních firem kotovaných na burze se z tisícových hodnot dostaly během tří let na ceny v řádech desetikorun

Akcie realitních firem kotovaných na burze, mezi něž patří i ECM REI, se v průběhu turbulencí z tisícových hodnot dostaly během tří let na ceny v řádech desetikorun. Do hospodářských výsledků společností se začalo negativně promítat přecenění portfolií.

Nečekaní kamarádi

V létě 2009 skupina PPF a ECM Group, která držela 84 procent akcií v ECM REI, oznámily, že vytvoří společný holding. Logicky se očekávalo, že propojení pomůže i ECM REI. Hospodářské noviny 3. března 2009 zveřejnily článek, v němž mimo jiné tvrdily, že ECM Group do společného podniku vloží firmu Domus Eventis, podíl ve stavební skupině PSJ, franšízový maloobchodní řetězec Carrefour na Slovensku i minoritní podíl na společnosti ECM Group, která kontroluje společnost ECM REI. Na pozitivní zprávu okamžitě zareagovala burza. Akcie ECM REI během jediného dne, 2. března 2009, posílily o čtrnáct procent na 242 korun. „S partnery jsme se dohodli, že bych roli prezidenta nového holdingu převzal,“ potvrdil Hospodářským novinám Janků.

Velkolepé záměry však byly naplněny jen částečně. Na konci roku 2010 PPF zcela ovládla realitní holding, v němž do té doby vlastnila 75 procent. PPF prohlásila, že se s Milanem Janků domluvila na ukončení společných aktivit v oblasti nemovitostí a začala používat značku PPF Real Estate. Z ECM do holdingu přešla pouze firma Domus Eventis, podíl ve stavební skupině PSJ a slovenský Carrefour. Proti původním předpokladům se součástí holdingu nestal podíl Janků ve společnosti ECM Group, jejímž prostřednictvím podnikatel vlastní část ECM REI. Na otázku, proč se to stalo, mluvčí skupiny PPF Alexej Bechtin odpověděl: „Nechceme dál jakkoli hodnotit naše vzájemné vztahy. Je to ukončená kapitola.“

„Bylo to takové manželství z rozumu vynucené okolnostmi,“ komentoval spojenectví Milana Janků a PPF zdroj ČESKÉ POZICE. „PPF chtěla expandovat na realitní trh a Janků měl finanční problémy,“ tvrdí zdroj. A dodal, že PPF již dříve poskytla Janků úvěr. Obě strany se dohodly na společném podniku, protože údajně nesplácel. A byly vyčleněny projekty, na kterých měl participovat Janků i PPF.

Realitní makléři tvrdí, že ze současné situace, do které se ECM REI dostala, nelze jednoznačně vinit konec spolupráce Milana Janků a PPF. Nad některými rozhodnutími vedení ECM REI kroutí analytici hlavou. „Jde o naprosto modelový případ, jak se může developerská firma dostat do problémů. Vidím strašnou spoustu chyb,“ řekl zdroj ČESKÉ POZICE. ECM REI se dle něho v nedávné době zbavila všeho, co ji generovalo příjem – dostavěných budov, které pronajímala.

ECM REI se v nedávné době zbavila všeho, co ji generovalo příjem – dostavěných budov, které pronajímala

V portfoliu proto společnosti zbyly jen chystané developerské projekty, do nichž však musí nejprve vložit finance, kterých nemá ani po prodeji nemovitostí dostatek. V analytické prezentaci z 18. května, již ECM REI připravila pro investory, se konstatuje, že firma vyjednává o případném prodeji pozemků s projekty administrativních komplexů City Deco a City Epoque na Pankráci, obchodního centra ECMall v Pekingu, pozemku pro rezidenční výstavbu v Praze 4 a pozemku pro projekt Epoque Hotel na Pankráci.

Prodáno. Ale komu?

Během roku 2009 a 2010 ECM REI již prodala dvě administrativní výškové budovy z pankráckého projektu City – City Tower a City Empiria. V případě City Tower není zřejmé, kdo se stal novým majitelem. V obchodním rejstříku je zapsaná společnost Marpona sídlící na stejné adrese jako J&T Banka. Ta však po podpisu smlouvy uvedla, že pouze zprostředkovala koupi pro svého klienta. Hodnota transakce uzavřené na konci roku 2009 dosáhla 130 milionů eur. Část z této částky inkasovala ECM REI v hotovosti, část byla zaplacena dluhopisy, jež ECM vydala v říjnu 2007. Milan Janků tehdy obchod komentoval: „Díky tomu, že část kupní ceny tvoří dluhopisy, se při prodeji okamžitě sníží budoucí závazky společnosti a výnos v hotovosti pomůže stabilizovat likviditu.“ Dluhopisy jsou dnes naprosto bezcennými papíry.

Budovu City Empiria a přilehlé konferenční centrum City Forum koupila PPF Generali loni v květnu za 71,5 milionu eur. „Obchod v podstatě dohadovali lidé sedící v jedné kanceláři (tehdy ještě PPF a Milan Janků spolupracovali – pozn. red.). Považuji to za vrcholně podezřelou transakci a divím se, že nikdo z akcionářů ECM REI dosud neprotestoval,“ tvrdí zdroj ČESKÉ POZICE.

Pro každou firmu, tedy i pro ECM REI, jsou přítěží soudní spory, byť z nich nakonec vyjde úspěšně. A ECM REI postihlo několik kauz a navíc dlouholetá handrkování s občanskými sdruženími. Z analytické prezentace vydané v květnu vyplývá, že společnost zvítězila ve sporu o vlastnictví pozemků na pankrácké pláni, kde zamýšlela postavit objekty City Epoque Resi a City Epoque Hotel/Office.

Dluhopisy ECM jsou dnes naprosto bezcennými papíry

S justicí má ECM REI co do činění také v Moskvě. Tam se na soud obrátila skupina PPF, která ECM REI poskytla úvěr na projekt Kartontara. Dluh byl splatný loni v prosinci. Jenže ECM REI závazek nevyrovnala a PPF následně soud požádala, aby byl projekt prodán v aukci. Na žádost ECM REI však bylo řízení odročeno na září letošního roku. Do té doby se ECM REI pokusí najít na trhu kupce projektu a splatit úvěr.

A dost!

Se skupinou PPF se ECM REI „potýká“ ještě v další kauze. Firma Glancus kontrolovaná PPF se na ECM REI obrátila na konci března letošního roku s požadavkem na splacení bondů. Jenže ECM REI, která dosáhla v prvním čtvrtletí letošního roku ztráty 304 milionů korun, nemá prostředky, aby vyhověla. „Pokud jde o aktuální otázky spojené s úpadkem ECM REI a také se soudy v Rusku, vzhledem k probíhajícím řízením se k těmto tématům zatím nebudeme vyjadřovat. Snad jen, že pozice skupiny PPF v obou případech je naprosto opodstatněná,“ konstatuje za skupinu PPF mluvčí Alexej Bechtin.

Glancus není jedinou společností, jíž došla s ECM REI trpělivost. V prozatímním věřitelském výboru usednou kromě dcery PPF také zástupci České spořitelny, Astin Capital Management Limited a Volksbank CZ. Tři z věřitelů podali na ECM REI insolvenční návrh. Glancus jako jediný požaduje řešení situace konkurzem, nikoli reorganizací. Vedení ECM REI, v jehož čele je Milan Janků, pracuje se dvěma scénáři dalšího vývoje – bankrotem či reorganizací, která znamená zeštíhlení firmy, prodej části majetku a oddělení zdravého podnikání, jež by pokračovalo.

Zatím lze obtížně předpovědět, zda reorganizace nebude znamenat jen prodlužování agónie. „To je otázka. Firma nemá kapitál, projekty na lukrativních místech nerealizuje, hodnota portfolia ani zdaleka neodpovídá dluhu. Nenapadá mě nic, co by mohlo firmu zachránit,“ říká zdroj ČESKÉ POZICE. Developerské společnosti Orco však také mnozí prorokovali, že krizi nepřežije. Třeba se ECM REI podaří podobný kousek jako Orku. Ta u obchodního soudu v Paříži dosáhla svolení, že dluhy splatí až v roce 2020.