Dopady koronavirové pandemie na nájemní bydlení: Nižší i vyšší ceny

Loňský rok zamíchal nájemním trhem. Někde přišly dvouciferné propady nájmů, jinde výrazný růst, v průměru však v Česku zůstaly téměř beze změny.

Roman Šitner 10.3.2021

Nájemní bydlení (Ilustrační foto). foto: Shutterstock

Nájemní bydlení (Ilustrační foto).

Takový rok na trhu s nájemním bydlením ještě nebyl. Někde přišly dvouciferné propady nájmů, jinde zase výrazný růst, v průměru však v celém Česku zůstaly nájmy téměř beze změny. „Nájemné se při meziročním srovnání na většině území téměř neměnilo. Nicméně existují velké rozdíly mezi kraji i okresy. Například v Praze klesla průměrná cena nájmu o 18 procent, v Královéhradeckém naopak vzrostla o jedenáct procent,“ říká Monika Lukášová, projektová manažerka Reality.idnes.cz.

Hlavním hybatelem byl a stále je koronavirus a jeho dopady. Ceny dokáže snižovat i zvyšovat. Extrémním případem je Praha, především její užší centrum. Tisíce bytů zde sloužily ke krátkodobým pronájmům turistům nebo jako studentské byty. Jenže turisté z města prakticky zmizeli, studenti kvůli distanční výuce nemuseli hledat nájem blízko školy. A rozmach práce z domova utlumil poptávku po bydlení v centru i u dalších typických zájemců.

Jak vydělat

„Majitelé více než deseti tisíc bytů pro krátkodobé bydlení museli hledat nové cesty, jak na sebe nemovitost vydělá,“ říká Hendrik Meyer, šéf webu Bezrealitky.cz. Počet dostupných bytů proto skokově rostl, a s tím jejich cena klesala. Podle společnosti Trigema se v Praze počet bytů k dlouhodobému pronájmu meziročně zdvojnásobil na téměř 14 tisíc. Byty byly loni také až dvakrát častěji prázdné než v roce 2019.

Z nabídky Airbnb se na trhu objevil typ poměrně atraktivního nájemního bydlení – malý zařízený byt v centru, ideální první volba pro mladé. Takových bytů byl ve městech dlouhodobě nedostatek. Náhlý převis nabídky stlačil jejich ceny a nakonec ovlivnil nájmy i v okrajových čtvrtích, a to i u větších bytů. Jedinou výjimkou, které se pád cen v Praze vyhnul, byly malé byty na sídlištích.

Pokles nájmů vykazují i města s univerzitami, kde nyní hledá bydlení méně studentů než v minulosti. Jak na tom vydělat? Využít šanci, více hledat a porovnávat příležitosti a s novou realitou na trhu konfrontovat i svého současného pronajímatele bytu.

„Garsonky k pronájmu na panelových sídlištích nezlevňují, neboť už jsou téměř na svém mezním minimu. Jde o nejdostupnější nájemní bydlení na trhu, které takzvaně vždy někdo vezme,“ popisuje Jan Martina, oblastní manažer pro Prahu, společnosti M&M Reality. Převis nabídky zůstává především na území Prahy 1. Zájem o tuto lokalitu ale není vysoký. Lidé více vyhledávají bydlení na Vinohradech, v Karlíně, na Letné či v Holešovicích, tedy širším centru, ale už ne v turistickém středu města.

„Nájemci si tyto čtvrti pojí s větší jistotou pro dlouhodobé bydlení, kterou u bytů v centru města postrádají. Obávají se, že se s nástupem turismu opět rozproudí byznys s krátkodobými pronájmy, což způsobí, že majitelé buď navýší nájemné, nebo rovnou neprodlouží smlouvu,“ říká David Šimeček, vedoucí týmu rezidenčního pronájmu společnosti Svoboda & Williams, která se soustřeďuje na prémiové bydlení. Dle jejich údajů se nabídka prémiových bytů meziročně zvýšila o 35 a nájemné kleslo o 11 procent.

Obdobná situace se týká i dalších větších měst, jako jsou Brno nebo Karlovy Vary. Zpravidla je spojuje, že se na trhu objevily byty, které byly dříve pro turisty. Pokles nájmů vykazují i města s univerzitami, kde nyní hledá bydlení méně studentů než v minulosti. Jak na tom vydělat? Využít šanci, více hledat a porovnávat příležitosti a s novou realitou na trhu konfrontovat i svého současného pronajímatele bytu.

Nejistá budoucnost

V uplynulých letech kvůli přísnějším hypotékám a velkému růstu cen realit zájem o nájemní byty stoupl, na trhu jich proto bylo málo a majitelé si mohli dovolit šroubovat ceny vzhůru. Nyní se především ve městech nabídka rozšířila, proto je z čeho vybírat. Nejistotou do budoucna zůstává, co se bude dít, až se život v Česku vrátí do běžných kolejí. V to však majitelé bytů věří stále méně. Na začátku pandemie se byty dříve pro turisty nabízely jen na pár týdnů nebo maximálně na roční smlouvu, nyní přibývá těch i na dobu neurčitou.

Nejistotou do budoucna zůstává, co se bude dít, až se život v Česku vrátí do běžných kolejí. V to však majitelé bytů věří stále méně. Na začátku pandemie se byty dříve pro turisty nabízely jen na pár týdnů nebo maximálně na roční smlouvu, nyní přibývá těch i na dobu neurčitou.

Vlastníci už preferují jistější příjem z dlouhodobých pronájmů. Až se vrátí turisté a studenti, tlak na ceny pravděpodobně opět poroste. A zatím se nezdá, že by velká česká města do té doby dokázala Airbnb a podobné služby efektivně regulovat, aby více těchto bytů zůstávalo na trhu s dlouhodobým bydlením. Pandemie tlačí nájmy i vzhůru, především díky zájmu o rekreační nemovitosti, respektive (dočasné) bydlení blíž k přírodě. Největší meziroční skoky vykazují okresy s jedním společným – nabízejí místo pro odpočinek.

Oblasti v Krkonoších, na Šumavě, v Orlických horách nebo Jeseníkách hlásí růst průměrných nájmů i o desítky procent. Důvodem jsou zavřené hotely, rozšiřující se možnosti práce na dálku i omezené cestování. To vysává z trhu dostupné byty, jež se předělávají na krátkodobé pronájmy. Ani v tomto případě není jasné, zda jde o dočasný jev a s otevřením hotelů či s koncem zimní sezony se to změní, nebo bude mít dlouhodobé trvání. Růst zájmu se ale netýká jen odpočinkových míst, ale i okresů kolem větších měst.

Lidé pracující z domova a navíc s dětmi, které se učí online, hledají větší bydlení na klidnějších místech a nevadí jim – aspoň zatím – větší dojezdová vzdálenost do práce. Vliv na ceny nájmů zejména v pohraničí mají i pendleři. Ti se kvůli komplikacím na hranicích snaží najít vhodné bydlení blíže k zaměstnání. Polští pracovníci proto hledají bydlení například na východě Čech, zatímco Češi pracující v Německu byty v českém příhraničí opouštějí.

Únik na venkov je populární

Velký zájem o rekreační nemovitosti trvá. Ceny jejich nájmu rostou, protože ty levnější jsou již obsazené. Inzeráty na chaty a chalupy jsou hitem českého internetu. Aspoň dle průzkumu společnosti Netmonitor je lidé letos hledají více než dříve. Realitní kanceláře říkají, že jakmile se pěkná chalupa objeví v nabídce, hned je prodaná. Poptávka vzrostla o desítky procent, a ceny rostou. Podobná situace je i u chat na prázdninové pronájmy.

„Obsazenost letní sezony je o zhruba 15 procent vyšší než v tuto dobu loni. Je zjevný předpoklad, že dovolenou stráví většina lidí v České republice,“ vysvětluje Petr Vybíral z portálu e-chalupy.cz. Nabídka se tenčí především u chat s bazénem, méně je dostupných i obyčejných chat a chalup. „Apeluji na všechny, kdo přemýšlejí o dovolené na chalupě, aby neváhali,“ říká Filip Bureš, šéf cestovky B&K Tour, která provozuje web chaty-a-chalupy.cz. Zhruba 65 procent kapacit už je prodáno, což je více než loni touto dobou.

Zájem o dovolenou v Česku

Některé inzertní portály však vyšší zájem o chaty a chalupy nevykazují, dle nich je zatím zhruba stejný jako před rokem. Předpokládají ale, že sezona bude obsazená. „Jakékoliv omezení v cestování z důvodu epidemiologické situace nebo finanční situace, aktuálně bych řekl, že platí bohužel již obojí, přispívá k vyššímu zájmu o obsazovanost chat a chalup,“ říká Petr Fix, majitel portálu cs-chalupy.cz. Nejde ale jen o dopady pandemie.

Zájem o dovolenou v Česku rostl v uplynulých letech trvale a loňská situace jen k tomuto způsobu dovolené přiměla skokově více lidí. Neplatí ale, že jde o nouzové řešení, protože nemohou do Chorvatska. Loni lidé zjistili, že se k moři dojet dalo, navzdory tomu jich řada opět sahá po tuzemské dovolené, kterou berou jako jistější. Velký zájem Čechů o chalupy má vliv na ceny pronájmů, podle všeho ale nerostou dramaticky. Chybí širší statistiky a pronajímatelé hovoří spíše o mírném růstu.

Zkreslení z hlediska do rezervačních systémů může vytvářet, že ty levnější už jsou pronajaté a v nabídce výrazně přibylo chalup, které jsou v podstatě luxusními novostavbami s veškerým komfortem. Jejich pronájem už je srovnatelný i s leteckou dovolenou u moře. I když řadě Čechů nevadí suchý záchod a voda ze studny, naopak to má punc dobrodružství, jádro nabídky tvořily v uplynulých letech chalupy po rekonstrukcích, které nabízejí kvalitní standard. Situace s pandemií se odráží nejen v pronájmu, ale i v prodeji.

Více lidí se od loňského jara rozhodlo, že je dobré mít nemovitost s klidem a možností odpočinku. S tím, jak část lidí pracuje z domova, mohou zůstávat například i na jihočeské vesnici. Poptávka po koupi chat a chalup vyskočila o desítky procent a táhne vzhůru i ceny, za uplynulý rok dle realitních kanceláří o pětinu až o třetinu. Chalup je navíc na prodej méně, zájem o pronájmy vede řadu majitelů k rozhodnutí nemovitost neprodávat, i když ji aktuálně nepotřebují. Nebo na chalupě, na niž dříve neměli kvůli práci čas, mohou bydlet.

Neplatné pravidlo

Lidé se na své chaty častěji stěhují. Tam, kde dříve jezdili o víkendu a na léto, jsou nyní prakticky neustále. Pracují přes internet, jejich děti mají online vyučování a do města jezdí jen občas. Žádný z oslovených inzertních portálů nevyhodnotil současnou třítýdenní uzávěru okresů kvůli pandemii jako obchodní příležitost. Nikdo se nesetkal se zájmem strávit tyto tři týdny na pronajaté chalupě. Naopak se často zálohy a rezervace rušily. Řada chat byla pronajatá na jarní prázdniny, zájemci si to ale kvůli omezením rozmysleli.

Na chatu kvůli vládním opatřením nejde jet, zejména pokud jde jen o týdenní pobyt. Zájem opadl i na celé jaro – panuje nejistota, co bude dál, nikdo si nyní netroufne rezervovat pobyt na duben. Naopak zimní sezona byla úspěšná kvůli uzavřeným hotelům. Kdo chtěl strávit zimu na horách nebo v přírodě, musel se poohlížet po krátkodobých pronájmech chat nebo bytů. Na to si stěžují starostové obcí, kteří přišli o poplatky do svých rozpočtů.

Neplatí úplně pravidlo, že omezení cestování automaticky vede Čechy k zájmu o chaty a chalupy. I současná omezení poptávku snížila. Až přijde uvolnění, očekává se, že se zase rezervace rozjedou. Lidé ale spíše dají přednost jistější dovolené v tuzemsku na chatě, na niž se nebudou vztahovat případná vládní omezení hotelů.

Nájemní bydlení je lepší příliš neuspěchat

Při hledání bytu jsou první překážkou případné poplatky zprostředkovatelům. Klíčová je nájemní smlouva. Ta má dát jistotu oběma stranám a odpovědět na všechny případné problémy. Inzerát na pěkný byt je jen začátek. První riziko vysokých výdajů je při hledání bytu. Realitní kanceláře sice umějí byt najít, pomoci se všemi formalitami a zpravidla i dobře poradit, ale nechávají si to zaplatit. Někdy je výše provize uvedena přímo v inzerátu, jindy upozornění chybí a není ani zřejmé, že byt nabízí zprostředkovatel.

A to jde zpravidla o jeden či dva měsíční nájmy, navíc často navýšené o daň z přidané hodnoty, tedy o částku převyšující deset tisíc korun. Některé poplatky mohou být závazné i v případě rezervace. Za tyto peníze by realitka měla nabídnout i další vhodné byty, provádět jimi a upozorňovat na nedostatky. Problém nastává, když má provizi i od majitele bytu, a proto je ve střetu zájmů.

Čím podrobnější smlouva, tím lépe

Začátkem bydlení je sjednání nájemní smlouvy. Ta se řídí občanským zákoníkem a příslušnými nařízeními vlády. Pravidla je vhodné si před sepsáním smlouvy alespoň pročíst. Stále se totiž používají staré vzory smluv, které nejsou právně vymahatelné. Příkladem je zákaz domácích zvířat, kouření, podnikání nebo zapsání trvalého bydliště. Na to vše má nájemce nárok, pokud ničím z toho nezpůsobí újmu sousedům či bytu. Obecně platí, že je dobré s pronajímatelem vše domluvit a kvůli zapřené kočce neriskovat špatné vztahy.

Čím podrobnější smlouva, tím lépe. To se týká i vymezení, co se pronajímá. Může se stát, že část bytu není z nějakého důvodu přístupná. Nebo součástí nájmu je něco, co k bytu nepatří. Tyto detaily začnou být důležité, pokud nájemce například zjistí, že k bytu patří parkovací místo, a bude se ho dožadovat, ale majitel může pronajímat někomu jinému. Podstatná je i cena. Nejde jen o nájem, ale i o poplatky. Ty musejí odpovídat skutečnosti a jít o služby, z nichž má nájemce prospěch.

Výše poplatků také musí vycházet z dohody, co má na starosti nájemce a co pronajímatel. Tedy, kdo se stará například o faktury za internet, elektřinu nebo odpad. U nájemného také nejde jen o částku. Domluvit se může automatické zvyšování například dle inflace. To je ale třeba dohodnout přesně, tedy jaký údaj Českého statistického úřadu se bude používat a od kterého nájmu se zvýšení promítne. Mírný průběžný růst může být dlouhodobě výhodnější než skokové zvyšování ceny.

Pronajímatel může navíc nájem zvýšit i mimo rámec smlouvy, a to až o 20 procent za tři roky. Pokud na to nájemce nepřistoupí, případ řeší soud. To v případě, že navržené zvýšení nedosáhne běžné ceny v okolí. To může nastat například při skokovém růstu nájmů v regionu, ale i při zhodnocení bytu například rekonstrukcí domu nebo novou stanicí metra v blízkosti. Žádným ustanovením smlouvy nelze zajistit, že se v budoucnu nájem nezvýší.

Systematický postup

Pozor také na kauce. Ty by měly být podle zákona úročeny, v nabízených smlouvách to ale často chybí. Ideální je úroková sazba, která je pro nájemce výhodnější než v bance a pronajímatele motivuje, aby nežádal vysoké částky dopředu nebo aby například po bezproblémovém roce nájmu aspoň část kauce vrátil. Stále častěji se objevují požadavky na vyjádření předchozího pronajímatele (proto je vhodné dopředu řešit domácí zvířata nebo kouření).

To platí ještě víc nyní, kdy kvůli pandemii mohou být nájemníci chráněni i při neplacení nájmu. Majitelé jsou proto opatrnější. Pomůže i výpis z registru dlužníků, který lze získat za 200 korun. Čím důvěryhodněji zájemce vypadá, tím spíše se dostane k zajímavému bytu. Při převzetí bytu je třeba vše zkontrolovat, vyfotit či natočit na video a zapsat do předávacího protokolu. Nový nájemce je tam ale pár minut a může podcenit nebo přehlédnout některé detaily. Nejspíše si u předání nepůjde dát sprchu a nepustí se do vaření.

Proto je vhodné postupovat systematicky a nechat si i pár dní na případné doplnění. Je také možné sjednat smluvní pokuty při porušení povinností nájemce, a to až do výše trojnásobku měsíčního nájemného. Musí být ale přiměřené. Typicky může jít o pokuty za prodlení s nájmem, opožděné vyklizení bytu a jeho neuvedení do původního stavu.

Diskuse neobsahuje žádné příspěvky.