Ceny bytů nemohou příliš klesat, mohou se maximálně stabilizovat

„Ve světě i u nás je patrný trend sestěhovávání se do měst. A záleží na jejich umění se v rychlém čase přílivu lidí přizpůsobit,“ říká v rozhovoru Miroslav Linhart, partner společnosti Deloitte.

Miroslav Linhart, partner společnosti Deloitte. foto: stavebni-forum.cz

Miroslav Linhart, partner společnosti Deloitte.

Stát při prodeji nových bytů získává nemalé částky v podobě DPH. Snížení sazby by dle Miroslava Linharta, partnera poradenské společnosti Deloitte, nyní ale trhu nepomohlo. „Kdybych měl jednoznačně odpovědět na otázku, řekl bych, že snížení daní by k dostupnosti bydlení nepřispělo. Trhu pomůže stabilita, tedy že daň bude dlouhodobě predikovatelná a stejná,“ uvedl v rozhovoru.

LIDOVÉ NOVINY: V Česku v uplynulých letech enormně zdražily byty. Jak si stojíme v porovnání s jinými evropskými zeměmi?

LINHART: Náš žebříček Property Index porovnává průměrné ceny bytů a průměrné platy. U nás roste cena bytů relativně rychleji, než rostou průměrné mzdy. V tom je naše situace z porovnávaných zemí Evropy nejhorší. Roli ale hraje více faktorů. Když se budeme dívat na absolutní výši cen bytů, u nás jsou dražší byty než třeba ve Varšavě. Ve většině měst západní Evropy jsou ale tamní ceny výrazně vyšší než v Praze. Pokud srovnáme Česko a Německo, u nás je méně dostupné vlastnické bydlení. Německo z toho vychází lépe.

Když se budeme dívat na absolutní výši cen bytů, u nás jsou dražší byty než třeba ve Varšavě. Ve většině měst západní Evropy jsou ale tamní ceny výrazně vyšší než v Praze. Pokud srovnáme Česko a Německo, u nás je méně dostupné vlastnické bydlení. Německo z toho vychází lépe.

Jenže mezi německými městy a regiony je obrovský rozdíl, ještě větší než u nás. V průmyslovém Porúří, třeba v Dortmundu, je cena bydlení nízká. Oproti tomu v Mnichově či ve Frankfurtu je dostupnost bydlení výrazně horší než v Česku. I u nás se ale dostupnost bydlení liší region od regionu. V severních Čechách jsou ceny relativně nízké, naopak v Praze jsou vysoké. Rozdíl je dán poptávkou.

Ve světě i u nás je patrný trend sestěhovávání se do měst. A záleží na jejich umění se v rychlém čase přílivu lidí přizpůsobit. Nakonec je hlavním problémem souvisejícím s bydlením pomalá reakce na příliv lidí. Některá města se s tím umějí vypořádat lépe, jiná hůře.

LIDOVÉ NOVINY: A která to umějí dobře?

LINHART: Třeba zmíněná Varšava. Tam se staví 1300 bytů na 100 tisíc obyvatel, u nás je to jen 400. Nabídka u nás nestačí poptávce. Je to jednoduché, ve Varšavě se staví výrazně víc a cena bydlení je díky tomu výrazně nižší. Ve Varšavě stojí metr čtvereční kolem 2500 eur, v Praze už je to přes 4000 eur za metr čtvereční. Jakmile by se výstavba ve Varšavě zpomalila, začnou tam ceny výrazně růst také.

LIDOVÉ NOVINY: Co je ještě příčinou, že Česko je v dostupnosti bydlení v rámci Evropy nejhorší?

U nás je motivace radnic vyřešit vedlejší efekty výstavby malá. Je třeba více infrastruktury, více škol a školek. Trh si ale nakonec vždycky nějak poradí. Praha láká lidi.

LINHART: Za pomalou výstavbou stojí kromě legislativy také malá motivace měst a starousedlíků přijímat nové obyvatele. Není to však jen u nás. NIMBY efekt (Not In My Backyard – „ne na mém dvorku“ – pozn. red.) řeší každé město a každý stát. U nás je ale motivace radnic vyřešit vedlejší efekty výstavby malá. Je třeba více infrastruktury, více škol a školek. Trh si ale nakonec vždycky nějak poradí. Praha láká lidi.

Ekonomika mění strukturu, zemědělství i průmysl pomalu, ale jistě nahrazuje lidskou práci robotizací a táhne spíše terciární sféra. Praha přitahuje a bude přitahovat další obyvatele. Pokud nebude dostatečná nabídka bydlení v Praze, budou se lidé uchylovat do Středočeského kraje. Což se dnes již masově děje. To vytváří ještě mnohem větší problémy a tlak například na dopravní infrastrukturu.

LIDOVÉ NOVINY: Tento trend se asi netýká jen Prahy. Je patrný i v okolí dalších měst?

LINHART: Děje se to v podstatě v okolí všech krajských měst. Je to dáno obrovskou poptávkou po práci ve městech. Lidé by tam chtěli i bydlet, ale ceny rostou, protože nabídka je menší než poptávka. To se odráží nejen v cenách bytů, ale i v rostoucích cenách pozemků. Ceny bytů nemohou příliš klesat, mohou se maximálně stabilizovat. Vysoká poptávka po bydlení se někam musí přelít.

Praha přitahuje a bude přitahovat další obyvatele. Pokud nebude dostatečná nabídka bydlení v Praze, budou se lidé uchylovat do Středočeského kraje. Což se dnes již masově děje. To vytváří ještě mnohem větší problémy a tlak například na dopravní infrastrukturu.

Není-li možné ji uspokojit přímo ve městě, přesune se do prstence okolo. Lidé tam sice kupují bydlení za nižší ceny, ale musejí pak každý den dojíždět za prací. To přináší řadu negativních efektů. Města se proto prostorově zvětšují a prodražují. Obecně je v zahraničí trend stavět vysoké stavby a budovat města krátkých vzdáleností.

To znamená na malé ploše koncentrovat co nejvíc lidí a vytěžovat hodnotu drahých pozemků. Značně plýtváme prostorem. Stavíme šestipatrové budovy a roztahujeme město. Praha bobtná a tempo je obrovské. Lidé ráno vstanou a jedou za prací, protože v lokálních městech v okolí Prahy není tolik práce, aby je všechny uživila.

LIDOVÉ NOVINY: Jaká je z toho cesta?

LINHART: Jedině to, že se přehodnotí pohled na výstavbu, odblokují se dlouhodobě nevyužité brownfieldy, začnou se stavět vyšší budovy a lépe se tak využijí pozemky. Když se město rozšiřuje, je velmi drahé například přivést tramvaje do okrajů, které pak stejně využívá relativně málo lidí. Kdybychom zastavěli širší centrum jako v jiných velkoměstech, kde mají výškové budovy, koncentrujeme lidi na malé ploše. Urbanisté to vědí, ale uplatnění těchto zásad do praxe a společenská shoda je druhá věc.

LIDOVÉ NOVINY: U nás je značná averze proti výškovým budovám. Nezůstane to proto jen v rovině teorie?

Značně plýtváme prostorem. Stavíme šestipatrové budovy a roztahujeme město. Praha bobtná a tempo je obrovské. Lidé ráno vstanou a jedou za prací, protože v lokálních městech v okolí Prahy není tolik práce, aby je všechny uživila.

LINHART: Všechno má historický důvod. Jde o historickou povahu Prahy, její vnímání a ochranu. Vypěstovali jsme si averzi k výškovým budovám, což odporuje ekonomice. Odporuje to tomu, aby život ve městech zlevnil. Faktem je, že výstavba nestačí. Když je v centru Prahy nějaký volný pozemek, postaví se šest, maximálně osm pater.

Poptávka přitom bude pořád značně vysoká. Souvisí to s tím, jak se mění ekonomika. Celé to teď s pandemií nabralo spád. Situace bude jen horší. Tlak na rozšiřování Prahy bude násobný. A nejen Prahy. Týká se to i Brna, je to vidět v Ostravě. Prstence všech větších měst se rozšiřují.

LIDOVÉ NOVINY: Jeden z aspektů, které zvedají ceny bytů, jsou daně. S rostoucími cenami bytů stát získává na jejich prodeji stále vyšší částky. Pomohlo by k větší dostupnosti bydlení snížit sazbu DPH na prodej nových bytů?

LINHART: Je pravda, že daně hrají velkou roli v celkové ceně bytů. Kdybych měl ale jednoznačně odpovědět na otázku, pak snížení daní by v dostupnosti bydlení nepomohlo. Trhu pomůže stabilita – daň bude dlouhodobě predikovatelná a stejná.V roce 2007 a 2008 stát vyhlásil, že zvýší DPH z pěti procent na 15, respektive 21 procent. Reakcí bylo, že se trh snažil předzásobit. Kdyby chtěl teď stát snížit DPH, muselo by se to stát ze dne na den. Bylo-li by to známo předem, trh by se zastavil.

Když se město rozšiřuje, je velmi drahé například přivést tramvaje do okrajů, které pak stejně využívá relativně málo lidí. Kdybychom zastavěli širší centrum jako v jiných velkoměstech, kde mají výškové budovy, koncentrujeme lidi na malé ploše. Urbanisté to vědí, ale uplatnění těchto zásad do praxe a společenská shoda je druhá věc.

DPH může fungovat jako pobídka, pokud by byl trh nemovitostí hodně dole a ekonomika v recesi. V takovém případě by stát snížením DPH mohl podpořit trh. V současné situaci, kdy je poptávka silná, by snížení DPH znamenalo, že se tato část ceny přesune k prodávajícím. Kdyby totiž ceny snížili, povede to k ještě k větší poptávce, ještě více lidí si bude moci koupi bytu dovolit. Nebude to mít požadovaný efekt. Mnohem důležitější je rozpočtové určení daní, kam a na co DPH z výstavby jde.

LIDOVÉ NOVINY: Proč?

LINHART: Dnes je výběr DPH jedním z nejdůležitějších příjmů rozpočtu. Jen v Praze se prodají ročně byty za 35 miliard korun, což představuje přibližně 60 procent z celkové výstavby bytů v Česku. Přes další multiplikátory stát z této částky generuje příjem ve výši přibližně 14 miliard korun. Jenže dle rozpočtového určení daní jde obcím, kde se staví, ze získané částky jen zlomek.

Města a obce nevidí, že pokud se u nich hodně staví, dostanou více peněz, které pak mohou použít na infrastrukturu a na zkvalitnění života starousedlíků. Rozpočtové určení daní nemá jasnou vazbu mezi výstavbou a penězi z ní. Třeba Praha z té zmíněné částky daní získá nějakých 550 milionů. To je nepoměr. Není možné se divit radnicím, že jsou z toho roztrpčené a že na zkvalitnění infrastruktury je málo peněz. Motáme se v kruhu.

Vypěstovali jsme si averzi k výškovým budovám, což odporuje ekonomice. Odporuje to tomu, aby život ve městech zlevnil. Faktem je, že výstavba nestačí.

Poptávka po bytech je, města se výstavbě brání, protože z ní nemají peníze, developeři a vlastníci pozemků pouze reflektují na poptávku, nejsou těmi, kdo „řídí“ trh. Systém neodpovídá tomu, že města by měla odpovídat na zvýšenou poptávku po přílivu lidí. Jenže i když se města budou bránit výstavbě, stejně tam lidé budou přicházet kvůli silné a atraktivní ekonomice.

Miroslav Linhart

  • Vedoucí partner oddělení finančního poradenství Deloitte Česká republika, kde současně vede oblast poradenství v oblasti nemovitostí a stavebnictví.
  • Specializuje se na služby corporate finance zaměřené na nemovitostní transakce, oceňování nemovitostí, komerční due diligence, analýzy trhů a vyhledávání akvizičních cílů, ekonomické studie proveditelnosti nebo přípravu investičních a obchodních plánů.
  • Certifikovaný účetní znalec ve Spojeném království (ACCA), publikuje články v ekonomických a odborných médiích a je častým hostem odborných konferencí.

Počet příspěvků: 1, poslední 11.4.2021 01:49 Zobrazuji posledních 1 příspěvků.