Věříme v nájemní bydlení

„Nájemníkům nabídneme relativně dlouhou nájemní smlouvu. Budou ji však moci ukončit po roce nebo po dvou. Nebudeme pronajímatelem, který každoročně mění nájemné, nebudeme nutit nájemníky, aby po několika letech byt uvolnili. Bude to jejich domov,“ říká v rozhovoru Doron Klein, šéf developerské firmy AFI Europe pro Česko a Rumunsko.

Doron Klein, šéf developerské firmy AFI Europe pro Česko a Rumunsko | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy Doron Klein, šéf developerské firmy AFI Europe pro Česko a Rumunsko | foto: Foto AFI Europe
Doron Klein, šéf developerské firmy AFI Europe pro Česko a Rumunsko

Česká dcera developerské firmy AFI Europe postavila například Classic 7 Business Park v Praze 7 spojující moderní architekturu s více než stoletým bývalým parním mlýnem, nebo „organickou“ kancelářskou budovu AFI Karlín s fasádou porostlou živými rostlinami, přezdívanou díky atypickému půdorysu Butterfly (Motýl). Již osm let jí šéfuje Doron Klein z Izraele. Za obstrukci pro developery považuje délku stavebního povolení. „V Česku je to skutečně náročný proces. Doufám, že už všichni pochopili, že je nutné řízení zjednodušit, udělat ho transparentnější,“ říká v rozhovoru.

LIDOVÉ NOVINY: Je pro developery novinkou, že se snaží ve svých projektech pamatovat na veřejný prostor?

KLEIN: Nemůžu mluvit za všechny developery. Pro nás je to jeden ze zásadních elementů, jeden z prvků naší strategie. Snažíme se zapojit komunitu v lokalitě. Chceme, aby budovy byly nějakým způsobem integrovány do okolí. Vždy u našich projektů investujeme hodně do toho, aby široká veřejnost cítila, že je vítána. Veřejný prostor není určen jen pro lidi, kteří pracují v kancelářích, ale i pro veřejnost.

LIDOVÉ NOVINY: Importovali jste myšlenku rozvíjet veřejný prostor do Česka ze zahraničí?

Snažíme se zapojit komunitu v lokalitě. Chceme, aby budovy byly nějakým způsobem integrovány do okolí. Vždy u našich projektů investujeme hodně do toho, aby široká veřejnost cítila, že je vítána. Veřejný prostor není určen jen pro lidi, kteří pracují v kancelářích, ale i pro veřejnost.

KLEIN: Česká republika byla první zemí, kam jsme expandovali z Izraele. Strategii jsme rozvinuli zde, není to něco importovaného. Prostě v tuto strategii věříme.

LIDOVÉ NOVINY: Usnadňuje vám získat stavební povolení?

KLEIN: Ne. Získat stavební povolení trvá roky. Pro kancelářskou budovu AFI Karlín jsme koupili pozemky a teprve po deseti letech jsme mohli začít s výstavbou. A to jsme nepotřebovali změnu územního plánu. Parcely jsme chtěli využít, jak stanovoval územní plán, tedy pro kanceláře. Nová budova měla odpovídat výškou a objemem tomu, co bylo v územním plánu. Pouze jsme oproti původním plánům měnili její design. Se sousedy jsme probírali jejich potřeby v lokalitě. I tak jsme čekali deset let na stavební povolení. Získat stavební povolení je skutečně velkým problémem.

LIDOVÉ NOVINY: Máte srovnání i s jinými zeměmi...

KLEIN: Nedávno jsem byl na konferenci v Rumunsku. A v panelu, kde jsem vystupoval, si někdo stěžoval, že v Rumunsku je územní řízení velmi zdlouhavým procesem, že může trvat i rok. Tak jsem dotyčnému řekl, že to snad nemyslí vážně. Jsou samozřejmě země, kde je územní řízení jednodušší než v Česku, ale asi jsou i země, kde je situace ještě horší.

LIDOVÉ NOVINY: A kde je to ještě horší?

Získat stavební povolení trvá roky. Pro kancelářskou budovu AFI Karlín jsme koupili pozemky a teprve po deseti letech jsme mohli začít s výstavbou. A to jsme nepotřebovali změnu územního plánu.

KLEIN: Já takovou zkušenost nemám. V Česku je to skutečně náročný proces. Doufám, že už všichni pochopili, že je nutné řízení zjednodušit, udělat ho transparentnější. Je to obstrukce pro všechny developery. A ne každý může čekat roky na povolení a vše po tuto dobu financovat. Lidé musejí pochopit, že koupit pozemek je drahou záležitostí, to samé platí o návrhu projektu.

LIDOVÉ NOVINY: Za deset let se leccos změní...

KLEIN: Ano, změní se poptávka i technologie. Pokud řízení trvá roky, musíme upravit design, musíme se přizpůsobit novým technologiím, musíme modernizovat standard budovy. To je náročný proces.

LIDOVÉ NOVINY: Byty v Praze jsou velmi drahé. Může za to problematický proces územního řízení?

KLEIN: Ceny bytů v uplynulých pěti letech markantně vzrostly. Samozřejmě, že vleklé územní řízení má vliv na růst cen, ale jsou ještě další faktory – vzrostly stavební náklady, zdražila se pracovní síla, je velmi silná poptávka. Lidé se do Prahy stěhují z jiných měst. Nabídka bytů tomu ale neodpovídá. Velmi omezená je také nabídka pozemků se stavebním povolením. I to táhne ceny nahoru.

Když se podíváte na zásobu bytů, které budou na trh dodány během několika příštích let, je velmi limitovaná. Odhadem by bylo třeba ročně na trh dávat 15 tisíc nových bytů, ve skutečnosti je to ale necelých pět tisíc. To je ohromný deficit, který narůstá. Průměrná cena za metr čtvereční už překročila sto tisíc korun a dále roste.

Když se podíváte na zásobu bytů, které budou na trh dodány během několika příštích let, je velmi limitovaná. Odhadem by bylo třeba ročně na trh dávat 15 tisíc nových bytů, ve skutečnosti je to ale necelých pět tisíc. To je ohromný deficit, který narůstá. Průměrná cena za metr čtvereční už překročila sto tisíc korun a dále roste.

LIDOVÉ NOVINY: Je řešením bytové krize nájemní bydlení?

KLEIN: Už více než tři roky připravujeme projekt nájemního bydlení. Pro nás je to nový koncept. Doufejme, že nájemní byty budeme moci brzy začít nabízet. Celý rezidenční projekt bude mít okolo 600 bytů. Věříme v segment nájemního bydlení.Aktuální strategií společnosti je pracovat na nemovitostech, které generují dlouhodobý příjem. S tím, jak jdou ceny bytů nahoru, musíme připravit alternativu pro ty, kteří si již vlastní bydlení nemohou z finančních důvodů pořídit.

Nájemníkům nabídneme relativně dlouhou nájemní smlouvu, čímž získají pocit bezpečí. Na druhou stranu ale budou flexibilní, budou mít možnost smlouvu ukončit po roce nebo po dvou. Nebudeme pronajímatelem, který každoročně mění nájemné, nebudeme nutit nájemníky, aby po několika letech byt uvolnili. Bude to jejich domov. Na druhou stranu, jak poznávám mladou generaci, vím, že preferuje flexibilitu...

LIDOVÉ NOVINY: Budete tyto nájemní byty sami spravovat, nebo je prodáte investorům?

Aktuální strategií společnosti je pracovat na nemovitostech, které generují dlouhodobý příjem. S tím, jak jdou ceny bytů nahoru, musíme připravit alternativu pro ty, kteří si již vlastní bydlení nemohou z finančních důvodů pořídit.

KLEIN: Neplánujeme je prodat, budeme je spravovat sami. Už máme zkušenost z Německa, kde jsme měli portfolio zhruba 1500 nájemních bytů. Portfolio jsme spravovali asi deset let a pak jsme ho prodali, takže máme know-how.

LIDOVÉ NOVINY: Mnoho developerů sice považuje nájemní bydlení za zajímavou alternativu, ale do vlastních projektů se zatím moc pouštět nechtějí, protože je pro ně prý obtížné tyto byty financovat.

KLEIN: Nájemní bydlení představuje odlišný způsob financování. Jsem rád, že máme zkušenosti ze všech segmentů realitního trhu, včetně všech modelů financování. Setkali jsme se s pozitivním přístupem bank k financování nájemního bydlení – už jsme s několika mluvili a jsou k tomu naprosto otevřené.

LIDOVÉ NOVINY: Stavíte kancelářské budovy, které mají různé ekologické certifikáty. Je fakt, že jde o zelenou budovu, důležitý pro nájemce a pro investory? A jsou ochotni si za to připlatit?

KLEIN: Všechny naše kancelářské budovy mají zelené certifikáty. Výstavba takových budov je dražší. Vždy záleží na tom, v jaké úrovni budovy certifikáty splňují. Je jasné, že pokud se snažíte splnit nejvyšší standard, jsou náklady nejvyšší. Dnes je ale zelený certifikát známkou kvality. Nevím, jsou-li obecně nájemci již připraveni za to více zaplatit, ale jsou nájemci, kteří by si nepronajali budovu, která nemá zelený certifikát. A to samé platí o investorech. Někteří z nich chtějí snížit cenu budovy, pokud není certifikovaná.

LIDOVÉ NOVINY: V Praze se staví spousta kancelářských budov. Je obtížné najít nájemníky? Je poptávka silná?

Nájemní bydlení představuje odlišný způsob financování. Jsem rád, že máme zkušenosti ze všech segmentů realitního trhu, včetně všech modelů financování. Setkali jsme se s pozitivním přístupem bank k financování nájemního bydlení – už jsme s několika mluvili a jsou k tomu naprosto otevřené.

KLEIN: Za dobu, co zde působíme, jsme již zažili mnoho různých fází trhu – etapu, kdy měli na trhu navrch nájemníci, i fázi, kdy měli silnější pozici majitelé. Trh jde nahoru a dolů. Teď je poptávka nájemníků silná, neobsazenost dosahuje jednociferné hodnoty, je tedy velmi nízká. Je to dobrá doba pro developery. Je pravdou, že některé firmy hovoří o přicházející krizi. My jsme se ale všichni poučili již z předchozích krizí.

V posledních třech letech se zase mluví o tom, že už to přijde a že následující rok spadneme do recese. Ale Česká republika má stabilní ekonomiku a velmi nízkou nezaměstnanost. Zajistit pracovní sílu může být problém. Zdejší lidé jsou vzdělaní a společnosti, které zde hledají sídlo, mohou najít místo nejen v Praze, ale i v jiných městech. Všechny projekty důkladně zvažujeme právě proto, že jsme již prošli krizí. Nestavíme v oblastech, o které není zájem, a nestavíme velké budovy pouze spekulativně. Postupujeme po etapách a pouze v lokalitách, kterým věříme.

LIDOVÉ NOVINY: Máte izraelského vlastníka. Proč se rozhodl expandovat do zahraničí?

KLEIN: Mateřská firma je kotovaná na burze v Tel Avivu. V roce 1997 se země střední a východní Evropy jevily jako dobrá příležitost. Do rozvíjejících se zemí jsme mohli přinést něco, co už jsme vyzkoušeli v Izraeli. Česká republika byla prvním kandidátem. Byl to dobrý start geograficky, politicky i ekonomicky. Z Česka jsme naše aktivity rozšířili do dalších zemí střední a východní Evropy. Nyní máme nejvíce projektů v Rumunsku.

LIDOVÉ NOVINY: Proč v Rumunsku?

Všechny naše kancelářské budovy mají zelené certifikáty. Výstavba takových budov je dražší. Vždy záleží na tom, v jaké úrovni budovy certifikáty splňují. Pokud se snažíte splnit nejvyšší standard, jsou náklady nejvyšší. Dnes je ale zelený certifikát známkou kvality.

KLEIN: Protože Rumunsko nabízelo v uplynulých 15 letech ohromné příležitosti. Je to velká země s téměř 20 miliony obyvatel. Museli překonat – a také překonali – mnoho problémů. Museli se vyrovnat s korupcí, ta je tam teď tvrdě potlačovaná. Dokončili několik důležitých infrastrukturních projektů. Rumuni jsou velmi vzdělaní, hovoří cizími jazyky. Firmy do Rumunska přesouvají svá sídla, a to nejen do Bukurešti. Jsou tam i další zajímavá města, která mají univerzity.

Doron Klein

  • Studoval na University of Haifa, titul MBA získal na University of New York v Praze. První pracovní zkušenosti získal v Haifě.
  • Od roku 2003 podniká v Česku.
  • Roku 2008 nastoupil do firmy AFI Europe, jejíž mateřská společnost AFI Properties je kotovaná na burze v Tel Avivu.
  • Před osmi lety byl jmenován generálním ředitelem (CEO) pro Českou republiku, od loňského roku pak odpovídá i za společnost v Rumunsku.

Počet příspěvků: 1, poslední 21.11.2019 11:17 Zobrazuji posledních 1 příspěvků.