V Česku je nájemní bydlení stále velmi podceňované

Ceny nemovitostí vytrvale rostou a zároveň jich lze stále méně lze koupit do osobního vlastnictví. Roste tedy zájem o jiné formy bydlení, jako je družstevní vlastnictví či nájem. „Je třeba nabízet nové produkty, například hypotéku na koupi družstevního podílu,“ říká v rozhovoru Michael Pupala, šéf finanční skupiny Wüstenrot v Česku.

Vojtěch Wolf 11.12.2019
Michael Pupala, šéf finanční skupiny Wüstenrot v Česku. | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy Michael Pupala, šéf finanční skupiny Wüstenrot v Česku. | foto: Foto Tomáš KristMAFRA
Michael Pupala, šéf finanční skupiny Wüstenrot v Česku.

Michael Pupala, šéf finanční skupiny Wüstenrot v Česku, v rozhovoru mimo jiné říká: „Uplynulé dva roky byly vždy ovlivněny specifickou událostí. Většinou šlo o krok ČNB, který zvýšil poptávku po úvěrech. Dnes se tak vracíme k dlouhodobému normálu. Právě tato rovnováha je dobře předvídatelná. Bavím se tu o již zmiňovaném poklesu asi o 20 procent. To v případě hypotečního trhu znamená objem nově poskytnutých hypoték ve výši asi 180 až 200 miliard korun. Je třeba k tomu ale připočíst i 55 miliard z úvěrů od stavebních spořitelen.“

LIDOVÉ NOVINY: Deník E15 přinesl zprávu, že Wüstenrot se chystá stáhnout z českého trhu a banku tu chce prodat. Můžete to potvrdit či vyvrátit?

PUPALA: Otázku stejně jako u vašeho kolegy z E15 ponechám bez odpovědi. Důležité je zmínit, že se Wüstenrotu v Česku daří. Za poslední tři roky se kontinuálně zvyšuje naše ziskovost. Rostou i podíly na našich klíčových trzích, což je financování bydlení a spoření. Co se týče klientského portfolia, letos v září jsme dokonce překonali stanovenou metu 400 tisíc klientů.

Říjnový hypoindex lehce klesl a průměrná sazba činila 2,36 procenta. Trend je jasný. Trh meziročně poklesl o 20 procent, což banky vede k cenovému boji, aby splnily své plány. V boji o klienta proto klesají i sazby.

Proto na českém trhu, kde nikdo z menších, ale ani větších bankovních hráčů nemá možnost už organicky výrazně růst, se čas od času podobně úspěšné společnosti stanou potenciálním akvizičním cílem. Podobné informace týkající se i jiných společností jsme koneckonců zaznamenali i dříve.

LIDOVÉ NOVINY: Průměrná sazba hypoték se dnes pohybuje pod 2,5 procenta. Čím si stále klesající trend, kdy Česká národní banka (ČNB) zároveň sazby zvyšuje, vysvětlujete?

PUPALA: Říjnový hypoindex lehce klesl a průměrná sazba činila 2,36 procenta. Trend je jasný. Trh meziročně poklesl o 20 procent, což banky vede k cenovému boji, aby splnily své plány. V boji o klienta proto klesají i sazby.Osobně ale neočekávám, že by se sazby dostaly hlouběji pod dnešní aktuální hodnotu.

LIDOVÉ NOVINY: Takže pod dvě procenta, jako jsme viděli před dvěma lety, už neklesnou?

PUPALA: Nikdy neříkej nikdy. Myslím si, že v dohledné době se úroky pod dvě procenta nedostanou a cena hypoték se bude i v příštím roce pohybovat kolem 2,5 procenta.

LIDOVÉ NOVINY: Jak hodnotíte současný propad?

Kroky ČNB, kdy požaduje, aby žadatelé o úvěr měli při nákupu nemovitosti část vlastních peněz a nebrali si úvěr na celou hodnotu nemovitosti, vrací stavebnímu spoření jeho původní smysl – aby si lidé na vlastní bydlení šetřili a více si plánovali svou budoucnost. Klienti si dnes spoří buď na to, aby získali výhodněji úvěr od stavební spořitelny, nebo aby měli dostatek potřebných prostředků a na úvěr dosáhli.

PUPALA: Rozhodně bych vývoj trhu nevnímal nijak dramaticky. Uplynulé dva roky byly vždy ovlivněny specifickou událostí. Většinou šlo o krok ČNB, který zvýšil poptávku po úvěrech. Dnes se tak vracíme k dlouhodobému normálu. Právě tato rovnováha je dobře předvídatelná. Bavím se tu o již zmiňovaném poklesu asi o 20 procent.

To v případě hypotečního trhu znamená objem nově poskytnutých hypoték ve výši asi 180 až 200 miliard korun. Je třeba k tomu ale připočíst i 55 miliard z úvěrů od stavebních spořitelen. Když se vezme celý trh úvěrů s bydlením, celkový objem se bude pohybovat kolem 235 až 255 miliard korun.

LIDOVÉ NOVINY: Když jsme u úvěrů ze stavebního spoření, před časem byla snaha stavebních spořitelen, aby peníze šlo použít i na jiný účel než jen na rekonstrukci či pořízení nemovitosti. Například se mluvilo o financování vzdělání či nákup vybavení do domácnosti. Jak se vyvíjí tato diskuse?

PUPALA: Skutečně se to na úrovni asociace řešilo, ale řekli jsme si, že teď to prosazovat nebudeme. V současnosti nám dává smysl dělat to co dosud. Kroky ČNB, kdy požaduje, aby žadatelé o úvěr měli při nákupu nemovitosti část vlastních peněz a nebrali si úvěr na celou hodnotu nemovitosti, vrací stavebnímu spoření jeho původní smysl – aby si lidé na vlastní bydlení šetřili a více si plánovali svou budoucnost.

Klienti si dnes spoří buď na to, aby získali výhodněji úvěr od stavební spořitelny, nebo aby měli dostatek potřebných prostředků a na úvěr dosáhli. Výhledově by však nebylo špatné, pokud by peníze ze stavebního spoření šlo použít i na jiný účel. Teď ale není toto téma na stole.

LIDOVÉ NOVINY: Banky ve snaze urvat si kus zmenšujícího se trhu jdou s cenou samy dolů. Je tato situace dlouhodobě udržitelná?

Cenová konkurence je pro klienty nejviditelnější. V reálu jde ale jen o jeden z parametrů, který zákazník sleduje. Všichni, včetně nás, dnes investují obří prostředky do procesů. Jde především o digitalizaci, IT a podobně. Právě v této oblasti panuje mezi bankami silná konkurence. Další oblast možné konkurence je na úrovni produktů.

PUPALA: Cenová konkurence je pro klienty nejviditelnější. V reálu jde ale jen o jeden z parametrů, který zákazník sleduje. Všichni, včetně nás, dnes investují obří prostředky do procesů. Jde především o digitalizaci, IT a podobně. Právě v této oblasti panuje mezi bankami silná konkurence. Další oblast možné konkurence je na úrovni produktů.

Současný problém je nedostatek bytů, které by šly koupit do osobního vlastnictví. Navrací se tak jiné formy, jako je družstevní vlastnictví či nájemní bydlení. Je třeba přemýšlet a nabízet nové produkty, například hypotéku na koupi družstevního podílu. My tento způsob bydlení podporujeme. Pro některý typ klientů je výhodnější a dostupnější. Rovněž na dnešní situaci reagujeme například prodloužením splatností hypoték, kdy lze u nás sjednat hypotéku se splatností až 40 let. To je zajímavé zvláště pro mladé.

LIDOVÉ NOVINY: Jaký prostor se pro vás nabízí v nájemním bydlení?

PUPALA: V Česku je nájemní bydlení ve srovnání s jinými zeměmi stále dost podceňováno. Ve vlastním u nás bydlí asi 70 až 80 procent populace, asi jen pětina v nájmu. Banky by se měly přestat dívat na řešení otázky bydlení jen optikou jednoho produktu – hypotéky. Chci, abychom komplexně řešili otázku celoživotního bydlení našich zákazníků.

Ve vlastním u nás bydlí asi 70 až 80 procent populace, asi jen pětina v nájmu. Banky by se měly přestat dívat na řešení otázky bydlení jen optikou jednoho produktu – hypotéky. Chci, abychom komplexně řešili otázku celoživotního bydlení našich zákazníků.

Na začátku máte klienta, který po škole bydlí v nájmu. V danou chvíli pro něho banka může třeba řešit, jak by měl spořit prostředky na vlastní bydlení. Jakmile si u ní naspoří dostatečnou částku, může si koupit družstevní podíl. A později mu poskytneme hypotéku i na vlastní byt. Na konci může být zase reverzní neboli seniorská hypotéka, tedy, kdy dotyčný může ve stáří dožít v daném bytě a od banky dostane peníze. V takovou chvíli byt už nevlastní on, ale banka. Zkrátka banky by měly řešit celoživotní bydlení klientů, a ne jen prodávat hypotéky jako jeden ze svých produktů.

LIDOVÉ NOVINY: Hypotéku si lze dnes sjednat na internetu a klienty zajímá primárně cena. Zákonitě proto dochází k jejich komoditizaci. Není to cesta do pekel?

PUPALA: Cesta online hypoték je správná, ale jen v případě těch jednoduchých. Na internetu půjde v budoucnu uzavírat stále více hypoték, především pokud klient refinancuje současný úvěr. To je snadné, protože klient už je prověřený, a proto jde především o cenu. Takto jednoduchých hypoték je ale na trhu menšina.

Pokud kupujete nemovitost poprvé, řeší se i účel či další parametry a tam je poradenství, kdy klientovi najdete řešení na míru, třeba. To je přesně ta část, kde se banky budou stále odlišovat. Průzkumy ukazují, že když se člověk rozhoduje o hypotéce, upřednostňuje fyzický kontakt. Důvodem je, že se v nabídce nevyzná a potřebuje poradit. Nemyslím si rovněž, že klienty zajímá primárně jen cena.

LIDOVÉ NOVINY: Rozšíří vaše banka svou činnost i do jiných segmentů než bydlení?

Cesta online hypoték je správná, ale jen v případě těch jednoduchých. Na internetu půjde v budoucnu uzavírat stále více hypoték, především pokud klient refinancuje současný úvěr. To je snadné, protože klient už je prověřený, a proto jde především o cenu. Takto jednoduchých hypoték je ale na trhu menšina.

PUPALA: V Česku je prostor pro hráče, který se výhradně zaměřuje na tuto oblast. My máme bydlení i ve své DNA. I do budoucna se chceme soustředit právě na tuto oblast. Úkrok do dalšího segmentu bankovnictví zatím neplánujeme.

LIDOVÉ NOVINY: Jak vnímáte opatření ČNB, která požaduje po bankách, aby zkoumaly příjmy žadatele, a po klientech, aby při nákupu nemovitosti měli část vlastních zdrojů?

PUPALA: Bezpochyby dobře ví, co dělá. My tato doporučení dodržujeme.

LIDOVÉ NOVINY: Podporujete, aby ČNB mohla tyto limity nastavovat ze zákona? Dosud šlo pouze o doporučení.

PUPALA: V zákonu to být nemusí. My doporučení plně respektujeme a ještě před jejich zavedením byly naše modely při hodnocení žadatelů o úvěr velmi přísné.

LIDOVÉ NOVINY: O jaký typ klientů jste kvůli opatření centrální banky přišli?

Průzkumy ukazují, že když se člověk rozhoduje o hypotéce, upřednostňuje fyzický kontakt. Důvodem je, že se v nabídce nevyzná a potřebuje poradit. Nemyslím si rovněž, že klienty zajímá primárně jen cena.

PUPALA: Bez debat jde především o mladé lidi, kteří nemají žádné úspory. Na druhou stranu – u těch se to výhledově zlepší, protože je to přinutí si na vlastní bydlení část prostředků naspořit. Situace je dnes taková, že lidé musejí více plánovat, a například peníze ze stavebního spoření od rodičů použít k pořízení bydlení.

LIDOVÉ NOVINY: ČNB v březnu vyložila i zákon o spotřebitelském úvěru. Podle něj by si banky za předčasné splacení úvěru měly účtovat jen nutné náklady v řádu stokorun či nižších tisíců. Jak se k tomu stavíte?

PUPALA: Obecně mají banky klientovi umožnit co největší flexibilitu. V průběhu trvání úvěru by měl mít zákazník možnost jej upravovat, nebo přecházet na jiný produkt či k jiné bance. To je správně. Výklad ČNB je ale z mého pohledu problematický především v jedné oblasti, konkrétně u ceny zdrojů, tedy za kolik si půjčujeme my.

ČNB tak zásadním způsobem zasahuje do vztahu pozice klienta a banky. Jednoduše řečeno, my se s klientem dohodneme, že mu půjčíme peníze a budeme mu po dobu třeba pěti let garantovat určitou sazbu. Když ale klient odejde už třeba za rok, poruší tím naši dohodu a nám vzniknou nemalé náklady spojené s garancí jeho sazby.

LIDOVÉ NOVINY: V létě jsem narazil na případ právě u vaší banky, kdy poplatek za předčasné splacení už po tomto výkladu činil 50 tisíc korun. Znamená to, že když nesouhlasíte s výkladem ČNB, nebudete jej dodržovat?

V Česku je prostor pro hráče, který se výhradně zaměřuje na tuto oblast. My máme bydlení i ve své DNA. I do budoucna se chceme soustředit právě na tuto oblast. Úkrok do dalšího segmentu bankovnictví zatím neplánujeme.

PUPALA: Neznám okolnosti tohoto konkrétního případu, navíc může být ovlivněn řadou věcí. V současnosti připravujeme změnu našeho sazebníku, který bude plně v souladu s doporučením ČNB. V tuto chvíli pravidelně řešíme s klienty předčasné splacení na individuální bázi. Hlídáme přitom nějaký kompromis mezi našimi skutečnými náklady, o jejichž oprávněnosti jsme přesvědčeni, a výkladem ČNB zákona o spotřebitelském úvěru.

LIDOVÉ NOVINY: Co to ale říká trhu, pokud se jako banka neřídíte tím, co říká regulátor, tedy ČNB? Chcete tím říci, že ne vždy má pravdu?

PUPALA: Rozhodně si nemyslím, že ČNB nemá pravdu. Veškerá doporučení centrální banky dodržujeme. Co se týče tohoto konkrétního stanoviska, od samého začátku jsme byli proti jeho výkladu, jak to udělala ČNB. Ten výklad není správný, protože velmi poškozuje menší banky, jako je Wüstenrot. Nebere v úvahu ceny zdrojů. Navzdory tomuto nesouladu se však stanovisku ČNB přizpůsobujeme.

Michael Pupala (36)

  • Generální ředitel a předseda představenstva finanční skupiny Wüstenrot.
  • Do Wüstenrotu přišel z pozice generálního ředitele ČEZ Prodej.
  • Předtím působil v představenstvu pojišťovny AXA.
  • Zkušenosti sbíral i v Raiffeisen stavební spořitelně, LBBW Bank nebo BAWAG Bank.
  • Bakalářské studium absolvoval v Bankovním institutu v Praze, titul MBA získal na University of St. Gallen ve Švýcarsku.

Diskuse neobsahuje žádné příspěvky.