Trh s byty nefunguje jako trh s rohlíky

Byty v posledních letech výrazně zdražily a dostupnost bydlení se drasticky zhoršila. A bude ještě hůř. „Nyní je to nepříjemné hlavně pro nebydlící lidi, ale krize dopadne na širší část společnosti,“ varuje v rozhovoru Martin Lux ze Sociologického ústavu Akademie věd. Podle něho jsme se již dostali do nebezpečné fáze cenové bubliny.

Socioekonom bydlení Martin Lux, Sociologický ústav Akademie věd ČR. | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy Socioekonom bydlení Martin Lux, Sociologický ústav Akademie věd ČR. | foto: Foto Tomáš KristMAFRA
Socioekonom bydlení Martin Lux, Sociologický ústav Akademie věd ČR.

Martin Lux ze Sociologického ústavu Akademie věd v rozhovoru mimo jiné říká: „Jsme nyní ve fázi, kdy ceny míří vzhůru, zejména v největších městech, a problémem je nedostupnost bydlení. Dříve či později však přijde zase zvrat. Dosáhneme maxima, a nebude to možná tak dlouho trvat, a ceny bydlení zamíří dolů. V mnohých zemích během poslední krize ceny bytů klesly razantně, například v Irsku na polovinu. S tím ještě zkušenost v Česku nemáme.“

LIDOVÉ NOVINY: Berlín se rozhodl řešit krizi dostupného bydlení radikálně a zastropoval nájemné na dobu pěti let. Uvažovalo se dokonce o možnosti vyvlastnit prázdné byty. Mají takové radikální zásahy do trhu šanci uspět?

LUX: Je důležité říct, že v Německu, především se to týká východní části, byl dříve spíše nadbytek bytů. Byty zůstávaly prázdné a část panelových sídlišť se začala demolovat. Ještě donedávna v Německu klesaly ceny bytů. Když už to trvalo víc než deset let, Němci mohli nabýt dojmu, že bydlení je relativně levné. Přibližně před sedmi lety se ale situace změnila.

Ještě donedávna v Německu klesaly ceny bytů. Když už to trvalo víc než deset let, Němci mohli nabýt dojmu, že bydlení je relativně levné. Přibližně před sedmi lety se ale situace změnila.

Ceny bytů i nájmů začaly brzy růst. Postupně se zhoršovala dostupnost bydlení. I kvůli očekávání, že bydlení je relativně levné, mohla být reakce berlínské veřejnosti na tento vývoj až takto extrémní. Lidé asi očekávají, že místní vláda přijme radikální opatření, která jsou ale zřejmě protiústavní.

LIDOVÉ NOVINY: Je v tom Německo v Evropě výjimkou?

LUX: Není. Ve Španělsku prý již taková opatření přijata byla. V případě, že byt zůstává delší dobu prázdný, může být až zkonfiskován. K zjišťování, jestli je, či není prázdný, jsou používány metody, které by u nás nebyly přijatelné. Sledují se odběry vody a elektřiny, a jakmile se prokáže, že odběr je malý, někdo tam jde a vyptává se sousedů, zda je byt opravdu prázdný. A může být až zkonfiskován.

LIDOVÉ NOVINY: Bude se v Evropě o takových extrémních opatřeních uvažovat stále častěji?

LUX: Trh se vyvíjí v cyklech. Věnujeme se výzkumu bydlení od devadesátých let a za tu dobu jsme již zažili několik fází, kdy se zhoršila dostupnost bydlení. Pak přišel výkyv, zpravidla splaskla cenová bublina, a bydlení se opět zlevnilo. Během krize přichází zase jiné komplikace, například jsou nedostupné hypotéky nebo jsou problémy s jejich splácením. Pak se ale vše obrátí.

Věnujeme se výzkumu bydlení od devadesátých let a za tu dobu jsme již zažili několik fází, kdy se zhoršila dostupnost bydlení. Pak přišel výkyv, zpravidla splaskla cenová bublina, a bydlení se opět zlevnilo. Během krize přichází zase jiné komplikace, například jsou nedostupné hypotéky nebo jsou problémy s jejich splácením. Pak se ale vše obrátí.

Jsme nyní ve fázi, kdy ceny míří vzhůru, zejména v největších městech, a problémem je nedostupnost bydlení. Dříve či později však přijde zase zvrat. Dosáhneme maxima, a nebude to možná tak dlouho trvat, a ceny bydlení zamíří dolů. V mnohých zemích během poslední krize ceny bytů klesly razantně, například v Irsku na polovinu. S tím ještě zkušenost v Česku nemáme.

Ale protože jsme orientováni silně na vlastnické bydlení, existuje velké nebezpečí, že to, co se dělo v těchto zemích, se tentokrát bude týkat i nás. Když pak taková cenová bublina praskne, může zasáhnout poměrně velkou část českých domácností. V Česku jsme po roce 2000 zatím zažili pokles cen bytů dvakrát.

LIDOVÉ NOVINY: Kdy to bylo?

LUX: První byla okolo našeho vstupu do Evropské unie, tedy v letech 2003 a 2004. Pokles cen bytů byl tehdy způsoben očekáváním, že se bydlení po vstupu do EU zdraží. Lidé si nakoupili byty do „foroty“. Nakonec se ale ukázalo, že žádná poptávka lidí z EU po bytech nepřichází, a nastala mírná korekce cen. Pokles tehdy trval jen jeden rok, ceny bytů se snížily jen asi o šest procent. Za tři roky se to vrátilo na původní úroveň.

Mezinárodní studie potvrzují, že se volatilita cen neustále zvětšuje. Propad cen během příští krize může být výraznější a bude trvat déle. Dnes si spousta lidí bere hypotéky na třeba čtyřmilionový byt. Pokud ceny spadnou, může mít hodnotu jen tři miliony. Banka ale bude chtít zpět celou půjčku. Bude to vážný problém.

V roce 2008 přišla druhá krize. To už ceny bytů poklesly v průměru o 22 procent. Propad trval pět let a ceny se vrátily na původní úroveň až za devět let. Mezinárodní studie potvrzují, že se volatilita cen neustále zvětšuje. Propad cen během příští krize může být výraznější a bude trvat déle. Dnes si spousta lidí bere hypotéky na třeba čtyřmilionový byt. Pokud ceny spadnou, může mít hodnotu jen tři miliony. Banka ale bude chtít zpět celou půjčku. Bude to vážný problém.

LIDOVÉ NOVINY: Kde bude krize nejcitelnější a čeho se bude především týkat?

LUX: To je těžké předpovědět. Dostali jsme se již do nebezpečné fáze cenové bubliny. A to již před dvěma roky. Většinou se propad cen více týká bytů než domů a pozemků. Byty totiž často slouží jako investice a investiční nákupy jsou ve velké míře v pozadí růstu cenové bubliny. Když se změní nálada na trhu, investoři první začnou byty prodávat a jejich ceny klesnou. To vede k poklesu jejich cen. Celkově platí, že trh s byty patří k nejméně efektivním trhům. A na těch platí, že co jde nahoru, půjde jednou dolů, a o co víc to jde nahoru, o to víc to půjde dolů.

LIDOVÉ NOVINY: Je současnost podobná době před krizí v roce 2008?

LUX: Tentokrát nerostou jen ceny bytů, ale i nájmy. Nedostupnost bydlení se najednou netýká jen vlastnického, ale i nájemního bydlení. Je to novinka i jeden z důvodů, proč mnoho lidí říká, že nejde o cenovou bublinu. Z investičního pohledu se totiž zdá, že investor získá z koupě a následného pronájmu docela slušný výnos. Že pořízení bytu vynáší poměrně dost ve srovnání s jinými investicemi se stejným rizikem. A to naznačuje, že se cenová bublina nevytváří.

LIDOVÉ NOVINY: Proč tedy mluvíte o cenové bublině?

Nedostupnost bydlení se najednou netýká jen vlastnického, ale i nájemního bydlení. Je to novinka i jeden z důvodů, proč mnoho lidí říká, že nejde o cenovou bublinu.

LUX: Je nutné se na situaci dívat i z hlediska dostupnosti bydlení. Když jsme sledovali křivku vývoje porovnání cen bytů a příjmů domácností, bylo evidentní, že jsme se již před dvěma roky dostali nad pomyslnou dlouhodobě rovnovážnou úroveň. Když to přirovnáme k situaci před poslední krizí, dnes se ocitáme v polovině roku 2007. Ještě ne v roce 2008, kdy se celý trh otočil, ale v už poměrně nebezpečné situaci nadhodnocených cen. Dostupnost bydlení se razantně zhoršila. Problém se netýká jen Česka, jde o problém velkých měst ve všech vyspělých i rozvíjejících se ekonomikách.

LIDOVÉ NOVINY: Byl správný krok, když loni v říjnu centrální banka zpřísnila podmínky pro poskytování hypoték?

LUX: V pozadí dnešního vývoje může být vytváření nebezpečné cenové bubliny a její splasknutí může mít vážné dopady na celou ekonomiku. To, co dělá ČNB, je zcela legitimní. Postupují tak centrální banky téměř všude na světě. Existují studie, které ukazují, že tato opatření jsou efektivní, protože zastavují proud úvěrů, které míří do bydlení, a ve druhé fázi také brzdí cenový růst.

LIDOVÉ NOVINY: Co mají dělat lidé, kteří již na vlastnické bydlení nedosáhnou a nemohou si zajistit ani nájemní byt?

V pozadí dnešního vývoje může být vytváření nebezpečné cenové bubliny a její splasknutí může mít vážné dopady na celou ekonomiku. To, co dělá ČNB, je zcela legitimní. Postupují tak centrální banky téměř všude na světě.

LUX: Musíme nejdříve pochopit, co se na trhu děje, a pak přijít s nějakými opatřeními. Když říkáme, že tato krize je jiná než ta předchozí, musíme si říci v čem. Hlavní odlišností je, že nedávné nákupy bytů byly vedeny mnohem více snahou investovat. Mnoho třicátníků a čtyřicátníků, jakmile ceny bytů při své korekci dosáhly dna kolem roku 2012, začalo investovat úspory do bydlení. Ne svého, ale druhého či třetího.

Než nabídka začne reagovat na poptávku, rostou ceny a tento náhlý růst cen vyvolaný investičními nákupy znemožnil ostatním lidem posunout se z nájmu do vlastního bydlení. Ne kvůli jejich vlastní poptávce, ale protože si starší generace nakoupila investiční byty. A jak lidé nepřecházeli z nájmu do vlastního bydlení a do nájmu se tlačili další lidé, šly najednou prudce nahoru i nájmy. Jestliže to tak je, pak dalším důležitým opatřením je omezení investiční poptávky.

LIDOVÉ NOVINY: Jak konkrétně?

LUX: Výrazněji investiční byty zdanit. Ne konfiskovat byty, regulovat nájmy nebo jinak rušit trh, ale lépe jej regulovat. Je to oprávněné. V Česku máme extrémně nízké daně z nemovitosti a není důvod, proč by nemohly být trojnásobné nebo čtyřnásobné. Pro lidi, kteří drží byty prázdné nebo je užívají jen pro krátkodobé pronájmy typu Airbnb.

LIDOVÉ NOVINY: Nebude jednoduché zjistit, které byty by spadaly do vyššího zdanění.

Musíme nejdříve pochopit, co se na trhu děje, a pak přijít s nějakými opatřeními. Když říkáme, že tato krize je jiná než ta předchozí, musíme si říci v čem. Hlavní odlišností je, že nedávné nákupy bytů byly vedeny mnohem více snahou investovat.

LUX: Je to obtížné, politicky citlivé a velmi nepopulární opatření. Je to ale mnohem efektivnější opatření, než že stát nebo obce postaví několik stovek nových bytů. Neříkám, že větší bytová výstavba nepomůže, ale nevyřeší se tím hlavní problém. Protože ten je zejména na straně poptávky. Navíc ČNB už udělala, co mohla. Stát a obce musejí diskutovat o majetkových daních a měly by cílit na krátkodobé pronájmy a spekulativní nákupy.

LIDOVÉ NOVINY: Mělo by v této situaci cenu měnit procentuální sazbu DPH z koupě nového bytu?

LUX: Nedovedu posoudit, jestli rostoucí ceny nových bytů a poměrně malý rozsah bytové výstavby je daný tím, že se změnila pravidla placení DPH. Nebo tím, že je pomalý proces povolování staveb, jak o tom mluví developeři. Nebo zda je za tím nějaká developerská strategie. Vím, že většina developerů opakuje argument, že kdyby mohli stavět, stavěli by. Je boom, a proč ho nevyužít. Na druhou stranu, když se podíváte na zisky developerů, i při této nízké výstavbě jsou poměrně vysoké.

LIDOVÉ NOVINY: Hořekování nad zdlouhavým stavebním povolováním je slyšet všude.

LUX: Může to být pravda. Slyšel jsem ale i názor od povolovacích orgánů, že developeři často dají do žádostí nereálné požadavky, které nemohou schválit, a musejí jim dokumenty neustále vracet. Je ale fakt, že při takových rostoucích cenách by rozsah bytové výstavby měl být vyšší. Už se sice staví víc než před rokem, ale pořád to neodpovídá současnému boomu cen. Je to méně než v roce 2009. Stále ale opakuji, že větší nabídka dostupnosti bydlení sice pomůže, ale spoléhat na to, že je to všelék, je špatně.

V Česku máme extrémně nízké daně z nemovitosti a není důvod, proč by nemohly být trojnásobné nebo čtyřnásobné. Pro lidi, kteří drží byty prázdné nebo je užívají jen pro krátkodobé pronájmy typu Airbnb.

Trh s byty nefunguje jako trh s rohlíky, kde když je jich málo, upeče se jich rychle víc a ceny rychle klesnou. U trhu s byty jsou hlavní faktory, které určují, jak se budou vyvíjet ceny, na poptávkové straně. Jestliže ale zvedneme nabídku o dva tři tisíce bytů ročně, efekt bude minimální. Na rozdíl od toho, když ČNB přijde s regulací hypotečního trhu nebo by stát přišel s vyššími daněmi z nemovitostí. To by mělo mnohem větší efekt.

LIDOVÉ NOVINY: Očekáváte, že to, co přijde, bude Čechy více bolet než krize v roce 2008?

LUX: Aktuální nedostatek dostupného bydlení je nepříjemný především pro nebydlící lidi. Ale krize dopadne na podstatně širší část společnosti. Pokud má krize fatální vývoj, trh s bydlením může strhnout další oblasti ekonomiky. Je to mnohem bolestivější. Jestli máme pravdu, že za vysokým cenovým růstem jsou investiční nákupy, pojďme hledat řešení. Chce to ale dostatek politické vůle jít proti davu.

LIDOVÉ NOVINY: Zazněly i návrhy, že by se majitelé bytů měli motivovat, aby byli ochotni byty pronajímat. Například snížením daní z pronájmu.

Už se sice staví víc než před rokem, ale pořád to neodpovídá současnému boomu cen. Je to méně než v roce 2009. Stále ale opakuji, že větší nabídka dostupnosti bydlení sice pomůže, ale spoléhat na to, že je to všelék, je špatně.

LUX: Nebude to mít efekt. Určitě by měl stát zajistit, aby bylo nájemní bydlení plnohodnotnou alternativou vlastnického bydlení. Stále tomu tak není. Nájemník má dnes smlouvu uzavřenou na jeden rok a neví, zda mu ji majitel prodlouží, či nikoliv. Musí se legislativně zvýšit jistoty v nájemním bydlení, a co se týká délky smluv, mohou se majitelé motivovat, že pokud uzavřou dlouhodobé nájemní smlouvy, získají od státu nějaké výhody. Odpuštění daní nebo přístup k výhodnějším úvěrům na opravu domu.

Martin Lux

  • Socioekonom bydlení.
  • Vede oddělení socioekonomie bydlení v Sociologickém ústavu Akademie věd ČR.
  • Vystudoval fakultu mezinárodních vztahů na VŠE a fakultu sociálních věd na Karlově univerzitě.
  • Doktorský titul získal na nizozemské Delft University of Technology.
  • Konzultant Ekonomické komise pro Evropu OSN a člen Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.
  • V roce 2006 získal cenu Akademie věd pro mladé vědecké pracovníky za vynikající výsledky vědecké práce v oblasti socioekonomie bydlení.

Počet příspěvků: 1, poslední 2.8.2019 05:51 Zobrazuji posledních 1 příspěvků.