Stane se z ŘSD miliardový developer?

Ředitelství silnic a dálnic je vlastníkem jednoho z nejlukrativnějších pozemků v Praze. Uvažuje, že na nich postaví administrativní budovu.

 | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy foto: © ČESKÁ POZICE, Alessandro CanuČeská pozice

Ředitelství silnic a dálnic (ŘSD), příspěvková organizace ministerstva dopravy, je vlastníkem jednoho z nejlukrativnějších pozemků v Praze, a to v těsné blízkosti Brumlovky. Šéf ŘSD David Čermák zvažuje, že na něm začne stavět. I když plán zatím nemá konkrétní obrysy, je na místě otázka, zda jde o racionální developerský projekt.

Parcely se nacházejí v Praze 4 v sousedství administrativního areálu BB Centrum, který vybudovala developerská společnost Passerinvest. Své sídlo tam umístily například ČEZ, GE Money, UniCredit Bank, Microsoft či Telefónica. Silničářům patří v lokalitě téměř dvacet tisíc metrů čtverečních. Dle mluvčí ŘSD Martiny Vápeníkové tyto pozemky ŘSD nyní nevyužívá a pronajímá je.

David Čermák již koncem srpna uvedl, že ŘSD zvažuje postavit administrativní budovu, kterou buď pronajme nějakému zájemci, nebo do ní sestěhuje své zaměstnance. Ti jsou dnes rozmístěni v několika budovách po Praze. Háček je, že pokud by se ŘSD sestěhovalo do nového objektu, nemohlo by se zcela zbavit svého současného sídla; k důvodům se ještě dostaneme. V takovém případě by prý nynější sídlo organizace u stanice metra Kačerov pronajalo.

Miliardová investice

Konkrétnější informace ke svému developerskému projektu ŘSD zatím zveřejňovat nechce. Předčasné je prý tak hovořit o termínu zahájení stavby či o její ceně. „Probíhají jednání a strategické úvahy se zadáním ekonomické studie na možnost výstavby vlastní administrativní budovy ŘSD, která by mohla být řešena právě na těchto pozemcích,“ konstatovala mluvčí Vápeníková.

Na pozemcích by dle makléřů bylo možné postavit desetitisíce metrů čtverečních kancelářských ploch, což by vyžadovalo investice v řádu miliard korunŘSD nemůže v této záležitosti rozhodovat samostatně. Jako příspěvková organizace spadá pod ministerstvo dopravy. Budoucnost pozemků v Praze 4 tak bude řešit až nový ministr dopravy. Již dnes se však naskýtají zásadní otázky. Podaří se ve státním rozpočtu zajistit stovky milionů korun na výstavbu administrativní budovy, aby ŘSD pozemky smysluplně využilo? Na pozemcích by totiž dle makléřů bylo možné postavit desetitisíce metrů čtverečních kancelářských ploch, což by vyžadovalo investice v řádu miliard korun. Nebylo by výhodnější, kdyby ŘSD parcely nabídlo soukromému subjektu?

Zájemce o parcely hledalo ŘSD již v roce 2007 prostřednictvím tendru. Přihlásilo se několik developerských společností. Dle zdrojů ČESKÉ POZICE nabídla nejvyšší sumu, zhruba 240 milionů, Skanska. Mezi soutěžícími byla i společnost Passerinvest, které patří sousední parcely, na nichž vybudovala nové městské centrum v Praze 4. Ministerstvo financí ale na poslední chvíli z ne zcela zřejmých důvodů prodej parcel do soukromých rukou „zatrhlo“.

ŘSD již znovu výběrové řízení nevypsalo. V době realitní krize by takové rozhodnutí ani nedávalo smysl. Nyní se však situace pomalu obrací. Realitní makléři hlásí, že nájemci mají o kancelářské prostory v Praze 4 zájem. Pokud se tam dnes hodlá usídlit větší společnost, volné kanceláře najde jen stěží. Je tedy pravděpodobné, že v případě vypsání výběrového řízení na kupce parcel by se ŘSD nedostatku zájemců bát nemuselo.

„I když trh v této části Prahy 4 na tom není tak dobře jako oblast Pankráce, cena by dle nás byla alespoň deset tisíc korun za metr čtvereční a pravděpodobně ještě o dost vyšší. To by záviselo na dalších faktorech, jako je například hustota výstavby povolená územním plánem,“ řekl ČESKÉ POZICI realitní makléř, který si nepřál být jmenován.

Uvažování o developerském projektu ŘSD však neovlivňuje „jen“ zajištění peněz, ale také okolnosti nájemní smlouvy, na jejímž základě si organizace pronajímá současné sídlo u stanice metra Kačerov. Tu totiž nelze do roku 2022 vypovědět.

Pohled do minulosti: Tendr s jedním uchazečem

Na ŘSD se v minulosti nikdy neuvažovalo, že by si na rozlehlém pozemku postavila organizace vlastní budovu. Důvodem byl nedostatek financí. V roce 2003 schválilo ministerstvo dopravy koncept, dle něhož si má organizace zajistit nájem kanceláří. Postup ŘSD se však z dnešního pohledu jeví v mnohém jako problematický, proto se u něj zastavme.

ŘSD platí roční nájemné 46 milionů korun, což je o 28 milionů více, než na kolik vyšlo ŘSD nájemné před stěhovánímO tom, kde bude ŘSD v nájmu sídlit, rozhodl v roce 2004 tehdejší generální ředitel Petr Laušman, šéfem úseku vnitřních věcí byl v té době Michal Hala. Organizace platí roční nájemné 46 milionů korun, což je o 28 milionů více, než na kolik vyšlo ŘSD nájemné před stěhováním.

K přesunu na Kačerov se v roce 2007 vyjádřil Nejvyšší kontrolní úřad (NKÚ), který v závěrečné zprávě z auditu mimo jiné konstatuje, že „nebyly naplněny ekonomické předpoklady redislokace pracovišť ŘSD v Praze schválené ministerstvem dopravy v červnu 2003 v materiálu ,Návrh způsobu řešení redislokace ŘSD v Praze‘“.

Předpoklad vycházel z porovnání nákladů variant, kde bude ŘSD sídlit, v horizontu dvaceti let. Kontroloři odhalili, že ŘSD v roce 2007 platilo na nové adrese o 24,7 milionu více než před stěhováním. Navíc budova byla sice vybrána v tendru, ale do něho se přihlásil pouze jeden zájemce. To se dalo čekat, protože v podmínkách soutěže bylo stanoveno, že ŘSD hledá objekt, který je vzdálený nanejvýš 250 metrů od metra, dva kilometry od D1 a ne starší než tři roky.

Pozornost nebudí jen nájemní smlouva, ale i vlastník budovy. Současný šéf ŘSD přiznává, že organizace vlastně neví, komu platí nájemné. ŘSD podepsalo smlouvu se společností Office Bulding Kačerov s akciemi na majitele. Společnost před dvěma lety převzala firma CIB Real Estate. V obchodním rejstříku je jako její vlastník zapsána nizozemská skupina CIB Group. Ke konkrétním jménům majitelů se z otevřených zdrojů tedy nedostaneme. Nicméně dodejme, že uzavírat smlouvy s firmami, které mají anonymní akcie nebo jejichž matky sídlí v daňových rájích, zákon nezakazuje.

Na internetových stránkách CIB Group (Canadian Investment Bridge) se dočteme, že skupina byla založena v roce 2004 v Torontu kanadskými občany českého původu. „Po svém založení realizovala rozsáhlé investice širokého záběru od stavební výroby přes realitní trh až po poskytování poradenských služeb,“ píše se na internetu. Skupina prý dnes spravuje vlastní majetek v celkové tržní hodnotě přesahující miliardu korun. V Praze jí kromě budovy, v níž sídlí ŘSD, patří ještě budova v Praze 2.

Ať se ŘSD rozhodne naložit se svým pozemkem jakkoliv, bude muset platit nájemné v budově na Kačerově až do roku 2022. Do té doby nelze smlouvu vypovědět. Toto ustanovení je zakotveno v dodatku k nájemní smlouvě, kterou v roce 2007 (čtyři měsíce po svém nástupu do funkce) podepsal tehdejší šéf ŘSD Alfréd Brunclík. Kvůli podpisu dodatku ho nedávno obvinila protikorupční policie.

Brunclík se hájí. Dle něj je budova na Kačerově pro potřeby ŘSD vhodná, je tam dostatek parkovacích míst a je v blízkosti metra. „Moje filozofie rozhodování vycházela z podmínek roku 2007. Chtěl jsem zůstat na Kačerově a byl jsem pro, aby ŘSD prodalo pozemek v Praze 4 a budovu, kterou vlastní na Pankráci,“ upřesnil pro ČESKOU POZICI. Ke spornému dodatku uvádí, že v nájemní smlouvě je zakotvena inflační doložka, dle níž se nájemné ročně zvedalo o inflaci. „Podařilo se mně v dodatku dohodnout zvyšovat nájemné jen o polovinu inflace. To by mělo v dlouhodobém časovém horizontu pozitivní vliv.“