Stále populárnějším realitním fondům chybí v Česku tradice

Vlastnit alespoň kus cihly, když není na celý dům. To si zřejmě říkají Češi, kteří investují do podílových fondů (jde o investiční nástroj, který zhodnocuje peníze investorů; rozděluje se do několika kategorií, podle účelu, obsahu a dalších faktorů; podílový fond nemá právní subjektivitu, zaměřený na sdružování aktiv – pozn. red.), zaměřených na reality a určených pro širokou veřejnost. Podle Asociace pro kapitálový trh (AKAT) v nich bylo k listopadu loňského roku uloženo šest procent z necelých 490 miliard korun, které Češi investovali do všech podílových fondů.

„Nemovitostní fondy ale patří mezi nejrychleji rostoucí typ podílových fondů,“ říká Jana Brodani, výkonná ředitelka AKAT. A dodává: „Rostoucí poptávka po investicích do nemovitostních fondů odráží nejenom velkou popularitu nemovitostí jako investičního aktiva, ale také zajímavé výnosy. Realitním fondům navíc nahrává situace na dluhopisovém trhu. „Rostoucí úrokové sazby výrazně znevýhodnily fondy investující do státních dluhopisů, pro které je tato situace velmi nepříjemná,“ upřesňuje Ondřej Záruba, zakladatel společnosti Comsense analytics.

České fondy nemají historii

Pro investici do retailových podílových fondů, tedy těch určených veřejnosti, stačí několik set korun. V portfoliích fondů jsou zastoupeny kancelářské budovy, logistické parky i maloobchodní prostory.

Mezi největší fondy patří v tuzemsku ČS Nemovitostní, ZFP Realitní fond, Czech real estate investment fund, Conseq realitní, INVESTIKA a Fond Realita. „Loni tyto fondy vydělaly řádově od 2,9 procenta do devíti procent,“ říká Ondřej Záruba. Nejvyšší výnosnosti z nich dle Záruby dosáhl fond ZFP Realitní, který mimořádně vydělal na prodeji komplexu Florenc Office Center v Praze, kterou za 1,3 miliardy korun získali jihokorejští investoři.

I když popularita realitních fondů roste, Česká republika v historii fondů a objemu majetku za západní Evropou zaostává. Tamní fondy do realit mají i padesátiletou historii. „V Česku jde o relativně nové produkty bez dlouhé historie,“ tvrdí Ondřej Záruba s tím, že pouze jeden velký retailový fond prošel krizí v roce 2009, a to ČS Nemovitostní. Rozdílů mezi českými a západoevropskými fondy tohoto typu je ale víc. „Největší otevřené podílové fondy, které investují do realit v západní Evropě, spravují portfolia v hodnotě několika miliard eur,“ říká Jan Bohata, ředitel oddělení Kapitálových trhů v pražské pobočce mezinárodní poradenské společnosti BNP Paribas Real Estate. Jedním z největších evropských realitních podílových fondů je německý fond Deka–Immobilien Europa, který ke konci roku 2018 spravoval nemovitosti v hodnotě 15,7 miliardy eur – 408,2 miliardy korun).

V Praze Němcům patří například administrativní komplex The Park na Chodově. Největším českým podílovým fondem zaměřeným na reality je ČS nemovitostní fond. Spravuje aktiva v hodnotě zhruba 22 miliard korun. Co do výsledků ale české fondy předčí ty západoevropské. „Fondy v západní Evropě mají proti českým nižší výnosnost, zhruba kolem jednoho až dvou procent, a to hlavně kvůli vyšším cenám nemovitostí a také proto, že tamní investoři očekávají zpravidla trochu nižší výnos a v delším časovém horizontu než čeští,“ vysvětluje Jan Brada z BNP Paribas Real Estate.

Dle ekonomů mají nemovitostní fondy tu výhodu, že je u nich poměrně malá pravděpodobnost ztráty podstatné část investorova vkladu. „Aby člověk přišel o všechno, tak by cena nemovitostí musela spadnout o více než polovinu, což je poměrně málo pravděpodobné,“ tvrdí Ondřej Záruba. Fondy zaručují poměrně stabilní výnos. A je s nimi spojené menší riziko než v případě pořízení jedné nemovitosti, protože prostředky jsou rozděleny mezi několik objektů.

Nejen výhody, ale i rizika

Realitní fondy ale mají i svá rizika. Jedním z nich je nižší likvidita (celkový objem hotovosti, pozn. red.) než například u akciových či dluhopisových fondů. „Produkty jsou relativně nové, takže v Česku zatím neprošly dlouhou historií a nevíme, jak se budou chovat v krizi,“ upozorňuje na další riziko Ondřej Záruba. Vedle realitních fondů pro veřejnost existují ještě ty, které jsou určeny pro kvalifikované investory (označení pro investora, který má dostatečně velký kapitál k investování a má i dostatečné znalosti a zkušenosti s investováním – pozn. red.).

„V tomto případě se zájemci o investování rekrutují z řad podnikatelů, kteří hledají zhodnocení pro zisky ze své podnikatelské činnosti,“ říká Jan Bohata. V nemovitostních fondech vidí atraktivnější možnosti zhodnocení peněz oproti standardním produktům investičního bankovnictví či firemních dluhopisů.

Větší investice pro zkušené

Minimální investice do fondu kvalifikovaných investorů je stanovena výš než u těch zaměřených na veřejnost, většinou jde o milion korun. „Navíc zájemce musí prokázat dostatečné znalosti a zkušenosti s investováním formou čestného prohlášení,“ upřesňuje Jan Bohata. V Česku nyní fungují desítky fondů pro kvalifikované investory, které se zaměřují na nemovitosti. „Nelze je ale srovnávat se standardními realitními fondy pro retail, jelikož mají často výrazně rizikovější aktivity,“ tvrdí Ondřej Záruba s tím, že často jde o subjekty, které vznikly jako nástroje daňové optimalizace investorů.

Mezi významné fondy kvalifikovaných investorů zaměřené na reality patří například Generali Realitní fond, Amundi Realitní fond KB 2, Accolade Industrial Fund, ARETE Invest CEE II, Wood & Co Realitní podfond I či ZDR Real Estate. „Investice zpravidla vykazují vyšší míru rizika a většinou slibují i vyšší výnos (ve srovnání s fondy pro širokou veřejnost – pozn. red.),“ dodává Jan Bohata. Například fond ARETE, který se zaměřuje na průmyslové a logistické nemovitosti, odhaduje roční zhodnocení až jedenáct procent.

U Accolade Industrial Fund, který nakupuje do svého investičního portfolia průmyslové nemovitosti, se předpokládá roční zhodnocení více než sedm procent. Fond ZDR Real Estate, který má v portfoliu především nemovitosti pro maloobchod a navazující logistiku, chce zajistit investorům ve střednědobém horizontu zhodnocení investic mezi pěti až sedmi procenty ročně.