Někteří nájemníci vyčkávali s uzavíráním nových smluv na zveřejnění cenových map, které jsou jednou z pomůcek při určování obvyklého nájemného. „Argumentovali, že nevědí, jaké nájemné mají vlastně platit,“ říká v rozhovoru pro ČESKOU POZICI Pavel Klimeš, ředitel rezidenčního portfolia společnosti RPG Real Estate, jejíž dceřiná firma RPG Byty je největším poskytovatelem nájemního bydlení v Česku. Vlastní a spravuje přibližně 44 tisíc bytových jednotek. „Cenové mapy uvádějí rozpětí, do něhož se bez problémů vejdeme,“ dodává zástupce pronajímatelů Klimeš. Proto bude zřejmě soudních sporů o výši činže minimálně.
ČESKÁ POZICE: Jak často nahlížíte do cenových map?
KLIMEŠ: Vývoj cenových map pozorně sledujeme, protože v naší společnosti probíhá proces postupného navyšování nájemného. V loňském roce jsme s navyšováním započali. Dohodli jsme se s drtivou většinou nájemníků, ale s některými stále jednáme. Pomáhá nám při tom, jak se cenové mapy postupně naplňují údaji. Nahlížíme do nich také v případě, kdy pronajímáme uvolněné byty za tržní nájemné. Cenové mapy jsou pro nás indikátorem, že nájemné, které požadujeme, je adekvátní.
ČESKÁ POZICE: Údaje v cenových mapách se tedy shodují s částkami, které po nájemnících žádáte?
KLIMEŠ: V podstatě se vůbec neliší. Cenové mapy uvádějí určité rozpětí, které je relativně široké. Do něho se ve všech lokalitách bez problému vejdeme.
ČESKÁ POZICE: Ministerstvo pro místní rozvoj, které cenové mapy nechalo zpracovat, tvrdí, že jsou jen jednou z pomůcek, která pomáhá při stanovení obvyklého nájemného. Pracujete s mapami, když nájemné vypočítáváte?
KLIMEŠ: Pro kalkulaci výše nájemného cenové mapy nevyužíváme. Je nutné si uvědomit, že uzavíráme tisíce nájemních smluv v poměrně úzkém regionu, takže máme zkušenost s tím, za kolik se byty pronajímají a co jsou lidé ochotni platit. Cenové mapy byly představeny na konci února letošního roku, my jsme ale bez nich dříve také fungovali. Jsou však pro nás důležité pro zpětnou kontrolu, že se nijak nevymykáme trhu.
ČESKÁ POZICE: Zaznamenali jste nějaký posun v chování nájemníků po zveřejnění map? Jsou ochotnější podepisovat nové smlouvy?
KLIMEŠ: Na určitou skupinu nájemníků zveřejnění map vliv mělo. Dříve nám říkali, že nechtějí nic podepisovat, že čekají na mapy. Argumentovali tím, že nevědí, jaké je to správné nájemné. Cenové mapy využíváme při vyjednávání. Funguje to, protože nájemníci vidí, že nájemné, které požadujeme, je často nižší, než to, co je uvedeno v mapách.
ČESKÁ POZICE: Cenovým mapám se často vytýká, že nezachycují dopodrobna charakteristiky bytů, jako je patro v domě či orientace. Měly by být tyto údaje do map časem zapracovány?
Je lepší mít méně kategorií bytů a pracovat s cenovým rozpětímKLIMEŠ: Nemyslím si. Jedna věc je ideální stav a kolik by v takovém případě mělo být zachyceno kritérií. Dnes se v cenových mapách zohledňuje lokalita, velikost bytu, jeho kvalita a kvalita domu. Určitě by bylo možné do mapy zakomponovat další znaky, ale je třeba vzít v potaz, kolik by pak vzniklo kategorií a jak by byly naplněny. Dostali bychom se do situace, že bychom měli pro jedno město třeba třicet kategorií a v každé z nich tři čtyři údaje. Nájemné by se stanovovalo jen na jejich základě, což by nemělo přílišnou vypovídající hodnotu. Přikláním se k tomu, že je lepší mít méně kategorií a pracovat s cenovým rozpětím, které ale vychází z padesáti či osmdesáti údajů. V podstatě jsme spokojeni s tím, jak jsou cenové mapy nastaveny. Detailnější zpracování není ani z hlediska sběru dat možné.
ČESKÁ POZICE: S jak velkou skupinou nájemníků jste již uzavřeli nové nájemní smlouvy?
KLIMEŠ: Ke konci ledna jsme měli uzavřené smlouy s 95 procenty nájemníků. V současné době je to přibližně s 97 procenty. Zbývá zhruba tisíc nájemníků, s nimiž jsme se doposud nedohodli. Z nich asi 600 předložilo vlastní protinávrhy a teď s nimi osobně jednáme. Přibližně 400 nájemníků s námi z nejrůznějších důvodů nekomunikuje.
ČESKÁ POZICE: Hodláte se obrátit na soud?
KLIMEŠ: Nájemníky, se kterými se nedohodneme, dáme k soudu. Tedy přesněji požádáme soud o určení výše nájemného. První nájemníci již nyní dostávají výzvy od advokátních kanceláří, které nás zastupují. Naší prioritou však je domluvit se. Odhaduji, že podstoupíme zhruba 400 až 500 soudních sporů.
ČESKÁ POZICE: Ke konci loňského roku řada realitních odborníků předpovídala, že soudy budou od začátku roku 2011 zavaleny spory mezi majiteli domů a nájemníky. Tyto pesimistické scénáře se zatím nenaplnily. Proč?
Obě strany si uvědomily, že se vzájemně potřebují – jeden chce bydlet, druhý pronajímatKLIMEŠ: Hlavním důvodem je, že si obě strany uvědomily, že se vzájemně potřebují. Jeden chce bydlet, druhý pronajímat. Dohodnout se je pro obě strany výhodnější, než řešit věc soudně. Pokud bych mluvil za naši společnost, poměrně dobře jsme nastavili podmínky programu úpravy nájemného tak, aby nenastal nějaký ohromný šok a lidé se nedostali do existenčních potíží. Na druhé straně musí ale nájemné ekonomicky umožnit pronajímateli nájemní bydlení poskytovat a investovat do bytového fondu. Zvýšení činží v našich bytech činí měsíčně 300 až 500 korun podle velikosti bytu. Nejde tedy o likvidační částku. Pro ty skutečně potřebné jsme založili dva RPG fondy, které slouží jako nadstavba ke státnímu příspěvku na bydlení. Těch, kteří jsou v těžké finanční situaci, se navýšení nájemného prakticky nedotklo, protože jim je kompenzováno ze státního příspěvku a z fondu RPG.
ČESKÁ POZICE: Přesvědčovali jste nájemníky při podepisování nových smluv i tím, že jim zaručíte rekonstrukci bytu nebo domu?
KLIMEŠ: Nájemníkům, kteří se s námi domluví, jsme se zavázali k výměně oken. Využili jsme pozitivních pobídek, abychom jenom neříkali, že chceme více peněz.
ČESKÁ POZICE: Máte vyčísleno, kolik by letos mělo jít do modernizace bytového fondu?
KLIMEŠ: Celkové investiční náklady na letošek jsme odhadli zhruba na 1,3 miliardy korun. Výměna oken ukrajuje podstatnou část z této sumy, a to přibližně 350 milionů korun.
