Je to jen orientační pomůcka, tvrdí ministerstvo pro místní rozvoj o cenových mapách, které mají pomoci určit výši obvyklého nájemného v daném místě. Někteří realitní odborníci poukazují na zkreslení těchto map a také na to, že mohly vyřešit i další přetrvávající problémy na realitním trhu s bydlením. A to nejen ty přímo spojené s regulací nájemného. Jedinečná možnost se prý propásla. Ministerstvo ale nesouhlasí.
Ve výběrovém řízení na zhotovitele cenových map zvítězil Institut regionálních informací (IRI), jemuž ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) zaplatí 888 tisíc korun bez DPH. MMR stanovilo podmínku, že informační systém musí být uveden do provozu do konce února. V systému budou data o obvyklém nájemném až z šesti set největších obcí, v nichž je umístěno 90 procent všech nájemních bytů. MMR zdůrazňuje, že mapy jsou jen jedním z prostředků, které pomohou majitelům bytů, nájemníkům, případně i soudům zjistit výši obvyklého nájemného.
V pondělí 28. února nakonec ministerstvo pro místní rozvoj zveřejnilo cenovou mapu na adrese www.mmr.cz/mapanajemneho. V systému jsou zatím zapracovány údaje z deseti procent všech obcí, ve kterých skončila k 31. prosinci 2010 regulace nájemného. Ministerstvo hodlá doplňovat další data v průběhu letošního roku. Údaje v mapě se prozatím opírají hlavně o znalecké posudky.
V zahraničí je běžné, že subjekty musejí zveřejňovat údaje o realitních transakcích
Ještě než byl informační systém spuštěn, zazněly názory, že mapy, tak jak jsou sestavovány, nebudou, a ani nemohou, odpovídat realitě. „IRI shromažďuje podklady od realitních kanceláří. Ty ale nejsou majiteli nemovitostí. Poskytují vlastníkům pouze servis,“ říká Bedřich Skalický, prezident České komory realitních kanceláří. Aby byly mapy důvěryhodné, musely by informace poskytovat přímo majitelé bytů. Ti ale nemají povinnost tato data nikomu sdělovat.
„V zahraničí je běžné, že subjekty musejí zveřejňovat údaje o realitních transakcích. Pokud by se ohlašovací povinnost zavedla i v Česku, celý trh s rezidenčními nemovitostmi by byl pod kontrolou,“ domnívá se Skalický. Stát dnes na realitních transakcích prodělává, protože záleží na každém jedinci, zda z nájmu odvádí daně.
Mapy zdarma
Ohlašovací povinnost by měla ještě další výhodu - cenové mapy by po jejím zavedení bylo možné sestavit v podstatě zadarmo. „Je to běžná praxe v západních zemích, která se osvědčila. Já bych tento nástroj podpořil. V České republice neexistuje podobná databáze, i proto máme problémy se sestavením cenových map,“ říká Zdeněk Havelka, ředitel společnosti CPI, která je s třinácti tisíci byty druhým největším vlastníkem nájemního bydlení v Česku.
Ministerstvo pro místní rozvoj ale tvrdí, že zavedení ohlašovací povinnosti za současných právních podmínek není možné. „Muselo by dojít ke změně v občanském zákoníku a v zákonu na ochranu osobních dat. Právníci diskutují také o tom, že by se možná musela změnit i ústavní Listina základních práv a svobod,“ tvrdí Jana Jabůrková, ředitelka odboru komunikace MMR. Dodává, že z těchto důvodů je ohlašovací povinnost nereálná.
Cenové mapy ministerstvo pro místní rozvoj prezentuje pouze jako orientační nástroj
Na tvorbě cenových map spolupracuje IRI s řadou velkých realitních kanceláří, zapojilo se také Občanské sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí. „Firmy, jež se budou na budování systému podílet, postihují zhruba deset procent trhu,“ tvrdí Bedřich Skalický. Navíc Česko je specifické tím, že se přes realitní kanceláře uzavírá pouze 40 procent transakcí s rezidenčními nemovitostmi. V zahraničí dosahuje tento ukazatel až 95 procent.
Cenové mapy nebudou, alespoň zpočátku, vystihovat odlišnosti mezi jednotlivými byty, které spadají do stejné kategorie. „Měly by být rozlišeny další charakteristiky, jako je patro, kde se byt nachází, služby v domě či lokalita. Tyto skutečnosti totiž ovlivňují cenu nemovitostí i výši nájmu,“ konstatuje Skalický. Společnost CPI navrhuje zavést bodovací systém, který by položku po položce hodnotil aspekty bytu.
Sofistikovanější systém později
Česko je specifické tím, že se přes realitní kanceláře uzavírá pouze 40 procent transakcí s rezidenčními nemovitostmi
Ředitel CPI poukazuje i na další zkreslení cenových map. Tím nejmarkantnějším je skladba posuzované skupiny bytových jednotek. „Jsou do ní zařazeny jak dotované městské byty, tak byty s čistě tržním nájemným,“ upozorňuje Havelka. „Za současných podmínek nelze stanovit jednu cenu, která by byla schopna zohlednit všechny formy bydlení, technický stav objektů a další specifické podmínky pro každý jednotlivý byt,“ říká. A dodává: „Předpokládám, že cenové rozpětí připravovaných map bude pouze jakýmsi mantinelem, z něhož by se dohadovaná cena neměla z ekonomických důvodů vychýlit.“
MMR slibuje, že časem bude vytvořen sofistikovanější systém. „Předpokládáme, že s narůstajícím objemem dat bude možno určité matematické zákonitosti vztahující se ke kvalitě bytu a jeho poloze k databázi informativně připojit,“ tvrdí Jana Jabůrková.
Upozorňuje ale, že zkušenosti z Německa z posledních let nabádají v tomto ohledu k opatrnosti. „Zatímco databáze obvyklého nájemného je již několik desetiletí relativně přesná, koeficienty zvyšující, či snižující hodnotu na základě vybavenosti a polohy bytu se v posledních letech využívají stále méně a ztrácejí na přesnosti.“ To je prý dáno zvyšující se variabilitou způsobů a stylů bydlení a pestrostí vybavenosti.
Cenové mapy MMR prezentuje jako orientační nástroj. „Půjde o databázi informační, nezávaznou. Neexistuje žádný právní předpis, který by tuto databázi vyžadoval; nelze ji použít pro vymáhání jakéhokoli právního nároku,“ doplňuje Jabůrková. Někteří realitní odborníci jsou však přesvědčeni, že se prostřednictvím cenových map mohly vyřešit další problémy trhu. To se nestalo.
„Přes realitní kanceláře spousta lidí legalizuje černé peníze. MMR se připravilo o příležitost nastavit tvorbou a podmínkami tvorby map pravidla pro obchodování s nemovitostmi,“ tvrdí Bedřich Skalický. Jenže v takovém případě by mapy nemohly být „ušity“ za tři měsíce, ale vyžadovalo by to daleko delší dobu, přesnější údaje a povinnost je poskytovat.
