Právní názor: Byty po OKD nelze převést na kraj, dají se pouze prodat za tržní cenu

Advokát Robert Pelikán upozorňuje v rozhovoru pro ČESKOU POZICI na úskalí návrhu prezidenta Miloše Zemana ohledně „Bakalova“ bytového fondu.

Zdeněk Bakala. | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy Zdeněk Bakala. | foto: © ČTKČeská pozice
Zdeněk Bakala.

Prezident Miloš Zeman po úterním jednání s vedením OKD o budoucnosti dolu Paskov prohlásil, že by společnost RPG Byty, v jejímž majetku je bývalý bytový fond OKD, měla tyto byty převést na Moravskoslezský kraj. Z výnosu nájemného by se pak financovala útlumová těžba v dole Paskov.

Na reálnost tohoto plánu jsme se zeptali advokáta Roberta Pelikána, který zastupuje Sdružení nájemníků BYTYOKD.CZ, jež si u Evropské komise stěžuje na podmínky privatizace OKD, respektive jejího bytového fondu. Podle Pelikána je sice Zemanův návrh možná dobře míněný, ale v praxi téměř neproveditelný.

Hlavním problémem je složitá právní situace kolem bytů v majetku RPG a také fakt, že firma nedávno emitovala dluhopisy zhruba za deset miliard korun. Hrozí tedy, že její dosud relativně vysoké zisky kolem jedné miliardy korun ročně klesnou v důsledku vysokých úroků.

Společnost RPG Byty vydala ve středu v reakci na Zemanův návrh prohlášení, v němž se zřekla jakékoli povinnosti podporovat těžební aktivity OKD. „RPG Byty byla po sedm let nezávislou a samostatně řízenou společností vedle NWR (mateřská společnost OKD – pozn. red.) a OKD, a tak to také zůstane,“ uvedla firma, již ovládá mezinárodní investiční skupina BXR finančníka Zdeňka Bakaly a jeho společníků.

Jak mohou brečet, že nemají na klidný útlum dolu?

ČESKÁ POZICE: Jak se díváte na návrh prezidenta Zemana, že by se z výnosů společnosti RPG Byty dotoval důl Paskov?

PELIKÁN: Dotace z výnosů by průchozí teoreticky byla. Otázkou však je, zda nějaké výnosy vůbec existují. Není totiž jasné, jaký zisk vykáže společnost nyní, když emitovala tak velký objem dluhopisů, z nichž bude muset platit úroky (6,75 procenta ročně z 400 milionů eur – pozn. red.). Prezident navíc nepopsal žádný detailní scénář, takže těžko říct, jak si to přesně představuje. Zaznělo jen něco o postoupení bytů Moravskoslezskému kraji.

ČESKÁ POZICE: Ano, zazněl nápad na postoupení bytů kraji s tím, že by se z výnosů tohoto fondu dotoval důl Paskov...

PELIKÁN: No právě, postoupení – to je ta potíž. Jediné, co se nyní dá s bytovým fondem dělat, je jeho prodej, a to za tržní cenu. Přičemž si opravdu nedovedu představit, že by kraj byty koupil, protože netuším, kde by na to vzal (podle propočtů sdružení BYTYOKD.CZ má nezadlužené portfolio více než 40 tisíc bytů hodnotu 15 až 20 miliard korun – pozn. red.). Takže tudy asi cesta nevede.

Společnost, která má jediný předmět činnosti, tedy provozování nájemního bydlení, zkrátka nemůže byty někomu darovat. Zejména, když nedávno emitovala dluhopisy zhruba za deset miliard korun.

„Společnost, která má jediný předmět činnosti, tedy provozování nájemního bydlení, zkrátka nemůže byty někomu darovat“Nicméně dejme tomu, že je zde skutečně zisk jedna miliarda ročně. V tom případě je jen otázka, jak jsou nastavené dluhopisové podmínky, ale jinak teoreticky nic nebrání tomu, aby tento zisk poté, co je rozdělen akcionářům, byl těmito akcionáři použit na financování dolu Paskov. Z právního hlediska je totiž RPG samostatná společnost, které do dolu Paskov nic není. To znamená, že ona nemůže jen tak sebrat ani byty, ani peníze a poslat je sestřenici, aby těmito prostředky financovala Paskov.

A jen tak mimochodem je zde fakt, že když se podíváte do závěrek OKD, tak ročně rozděluje šest miliard (firma vykázala v letech 2010 a 2011 zisk 6,3, respektive 6,1 miliardy korun – pozn. red.). Proto moc nechápu, proč se neustále hovoří o tom, že nejziskovější je RPG s jednou miliardou. Pokud za dva roky rozdělíte na dividendách dvanáct miliard, tak se těžko můžete stavět do pozice někoho, kdo brečí, že nemá čtyři miliardy na to, aby nějakým klidným způsobem zavřel důl.

Aby se nezhroutil kraj

ČESKÁ POZICE: Pokud by se jednatelé RPG Byty, dejme tomu, k využití výnosů firmy na dotování Paskova přece jen rozhodli, nehrozilo by napadení ze strany minoritních společníků kvůli porušení povinností při správě cizího majetku?

PELIKÁN: Nejen minoritních společníků, ale zejména věřitelů, tedy majitelů zmíněných dluhopisů. Ostatně především z jejich strany takové riziko hrozí, protože minoritní společníci v této společnosti, pokud vím, nejsou.

Podobný postup bych si jako člen nějakého orgánu nikdy nevzal na triko. Jediný legální a možný postup je, že se peníze pošlou nahoru společníkům, kteří už nejsou vázáni péčí řádného hospodáře, nebo koncernové mateřské společnosti, která sice ještě musí zajistit péči řádného hospodáře, ale zároveň je v moderní právní teorii přípustné, aby se zaměřila nejen na vytváření zisku, ale i na společensky odpovědné chování celku. Tím pádem je legitimní vynaložit čtyři miliardy, aby se nezhroutil kraj, v němž podnikám.

ČESKÁ POZICE: Modelový příklad průchozího postupu by tedy vypadal následovně: skupina BXR by si jako vlastník stáhla dividendu z RPG a tyto prostředky následně využila na Paskov?

PELIKÁN: Přesně tak.

ČESKÁ POZICE: V tom případě mi ale trochu uniká role Moravskoslezského kraje.

„Prezident asi neměl čas konzultovat tuto věc s odbornými poradci, nebo o tom nebyl čas přemýšlet, takže to holt řeší takovým trochu selským rozumem“PELIKÁN: Je asi třeba pana prezidenta pochválit, že má chuť situaci řešit. A tak nějak lidsky to vidí zcela správně, když říká, že privatizace proběhla velmi podivným způsobem a že by se tato skutečnost měla při řešení problému vzít v potaz. Ale asi neměl čas konzultovat tuto věc s odbornými poradci, nebo o tom nebyl čas přemýšlet, takže to holt řeší takovým trochu selským rozumem.

ČESKÁ POZICE: Je to možná trochu fantaskní myšlenka, ale vezměme v potaz, že kolem RPG byla řada sporů a dalších problémů. Není možné, že by toto byla nějaká pokoutní snaha se RPG zbavit?

PELIKÁN: Proto říkám, že z hlediska selského rozumu je celá myšlenka správná. Ono by to opravdu vyřešilo řadu problémů. Jenom to prostě nejde. Už deset let jde o extrémně citlivé téma. Máte zde především nájemníky, kteří by dávno měli být vlastníky, a další věci.

Prezident zřejmě pojal myšlenku, že takto zabije několik much jednou ranou. A myšlenka je to skutečně vynikající, jen by nesměli existovat dluhopisoví věřitelé, kteří tomu fakticky brání. Což mi také přijde zvláštní, protože vezměte v úvahu, že všechny byty v RPG jsou zatíženy předkupním právem, tudíž moc nerozumím tomu, jak je možné je de facto zastavit za dluhopisy.

ČESKÁ POZICE: Nedá se tomu rozumět tak, že RPG coby zisková společnost měla vyšší bonitu, tudíž si snáze půjčila, a následně podstatnou část získaných peněz poskytla BXR?

PELIKÁN: To se ale vůbec nemělo stát. RPG takto získala asi deset miliard korun a jestli je poskytla jako vnitroskupinovou půjčku, tak je to úplně stejné jako to, o čem se tu bavíme. Stejně jako není možné jen tak vzít peníze a poslat je sestřenici na uzavírání dolu Paskov, tak ani stejné sestřenici nemohou jen tak z ničeho nic poskytnout půjčku, protože ji dostali levněji.

„Všechny byty v RPG jsou zatíženy předkupním právem, tudíž moc nerozumím tomu, jak je možné je de facto zastavit za dluhopisy“V českém právu zatím hledíme na chování každé společnosti bez ohledu na to, v čem je začleněná. Takže pokud RPG z dluhopisové emise získala deset miliard v hotovosti, měla by je v souladu se svým podnikatelským záměrem využít co nejlépe. Jenže co je to „co nejlépe“? Lze si představit, že to může být poslání peněz sesterské společnosti jako úvěr. Ale je třeba to zvážit z řady pohledů, například z hlediska výnosnosti investice, zajištění investice a porovnání této investice s jinými možnostmi. A dost bych se divil, kdyby toto bylo dodrženo.

ČESKÁ POZICE: Jinými slovy, správné využití investice by byla třeba oprava bytového fondu?

PELIKÁN: Nebo jeho rozšíření, nebo by klidně mohli začít vyrábět zmrzlinu. Proč ne? Ale muselo by to dávat ekonomický smysl.

Obcházení předkupního práva

ČESKÁ POZICE: Vraťme se ještě k Moravskoslezskému kraji. Jestli jsou hlavním problémem věřitelé, je nějakým způsobem myslitelný odkup dluhopisového portfolia od nynějších věřitelů třeba ze strany BXR?

PELIKÁN: To je otázka emisních podmínek, jestli umožňují předčasný odkup. Je i možnost změny emisních podmínek, což se dělá na schůzi majitelů dluhopisů. Tím pádem záleží na tom, kdo dluhopisy reálně drží. Obvykle nejsou v držení jednotlivců, ale spíše u nějakých institucionálních investorů, kteří mohou být tři nebo čtyři. Důležité je, že pravděpodobně jde o subjekty, které důl Paskov vůbec nezajímá. Řešení tedy pro ně bude muset být výhodné, aby na něj přistoupily.

ČESKÁ POZICE: Nápad Miloše Zemana je tedy sice správný z hlediska elementární logiky, ale právně jen těžko průchozí...

PELIKÁN: Situace je to extrémně komplikovaná a máme k ní navíc málo informací. Pořád je zde problém s předkupním právem na byty. Je těžké odhadnout, jaká je tržní cena, když je zde toto předkupní právo. Čili RPG drží byty, o nichž říká, že je zde předkupní právo, ale nic je nenutí byty prodat. Jinými slovy, dokud budou byty držet, mohou z nich mít poměrně solidní výnosy. Ale prodat je nemohou.

„Pokud si někam dám předkupní právo, tak ho tam dávám s úmyslem, aby se daná věc nikomu jinému neprodala. Ne že se bude dalších 150 let prodávat každý měsíc.“A dále je zde fakt, že domy byly poskytnuty jako zástava za dluhopisy. Oni totiž v současnosti vždy operují ne s byty, ale s domy. Což je samo o sobě na zváženou, jestli je to právně v pořádku. Svým způsobem je to podle mého obcházení předkupního práva. Na jednu stranu totiž nemůžete převést byt jinak, než že ho nabídnete nájemníkovi. Ale oni tím, že neoperují s byty, ale s celým fondem, obcházejí předkupní právo.

ČESKÁ POZICE: Jak je něco takového možné? Operovat celkem, který je ale logicky tvořen jednotlivými byty?

PELIKÁN: To je právě to, v čem vidím obcházení. Byty totiž ve věcněprávním smyslu neexistují, protože by bylo nejprve třeba dům rozdělit na bytové jednotky. A to se nestalo, tudíž se RPG tváří, že si s tím může dělat, co chce. Ale jsem přesvědčen, že při přípravě smlouvy bylo vše myšleno jinak, protože takhle to nedává žádný smysl.

Při výkladu smlouvy bychom měli postupovat podle úmyslu, jaký měli lidé, kteří smlouvu uzavírali. A podle mého, pokud si někam dám předkupní právo, tak ho tam dávám s úmyslem, aby se daná věc nikomu jinému neprodala. Ne že se tato věc bude dalších sto padesát let vesele přeprodávat každý měsíc. Ale je to chyba i na straně advokátů, kteří tehdy smlouvu připravovali. Měla být například stanovena povinnost z bytového fondu udělat bytové jednotky nebo něco podobného.

Kulihrach Souhlas Souhlasím v plném rozsahu. 16:57 30.9.2013
Kulihrach Naprostý souhlas Naprostý souhlas. 16:55 30.9.2013

Počet příspěvků: 16, poslední 30.9.2013 04:57 Zobrazuji posledních 16 příspěvků.