Pokud někdo v Praze postaví byty, budou to developeři

Petr Beneš, ředitel společnosti Geosan Development, v rozhovoru mimo jiné říká: „Proces výstavby by se měl nějakým způsobem oddemokratizovat. Tak to bohužel je. Už i lidé nahoře si uvědomili, že současný stav blokuje výstavbu. Vůbec nejde o developery a naše zisky, ale o to, že nejsou hotové zásadní infrastrukturní projekty. Nemáme propojené dálnice, nejsou okruhy, není metro D. Někdo musí rozhodnutí učinit. Dnes velká část politiků nechce rozhodovat. Praze chybí vize, na které by byla shoda.“

LIDOVÉ NOVINY: Pracujete na rezidenčním projektu ve Zbuzanech u Prahy. Jste tedy jedním z developerů, kteří chtějí nabízet bydlení tomu, kdo na ně kvůli vysokým cenám v Praze nedosáhne a je ochoten se přestěhovat i za hranice města?

BENEŠ: Vedle Choťánek u Poděbrad, kde ale prodáváme pouze pozemky pro výstavbu rodinných domů, jsou Zbuzany náš jediný projekt mimo Prahu. Zápasíme tam ale s povolovacím procesem. Projekt má územní rozhodnutí. Změnilo se však vedení radnice, které se postavilo proti projektu, a hází nám klacky pod nohy. Nemáme proto stále stavební povolení. Kromě tohoto projektu se ale nechceme příliš posunovat mimo Prahu. Tyto projekty jsou ještě mnohem citlivější na cenu než ty pražské.

LIDOVÉ NOVINY: Čím je to dáno?

BENEŠ: Cena pozemku mimo Prahu je nižší než v Praze, ale stavební práce vyjdou stejně draho. A prodejní cena bytů bude vždy výrazně nižší než v Praze. To je obecný trend, že metropole je vždy dražší než regionální města.

LIDOVÉ NOVINY: Jak řešit nedostatek cenově dostupných bytů v Praze? Alternativa k bytům v osobním vlastnictví zatím není.

BENEŠ: Je to obtížná situace. Na druhou stranu se navzdory vysokým cenám stále prodává. Nedávno jsme dokončili projekt v Letňanech se 107 byty. Ještě jsme nepřevzali stavbu od dodavatele, a už jsou všechny byty prodány.

LIDOVÉ NOVINY: Čím lidé platí? Hypoteční banky si stěžují, že klientů ubylo.

BENEŠ: Velká část bytů se pořizuje jako investice a jejich podíl se zvyšuje.

LIDOVÉ NOVINY: Nezaděláváme si pořizováním investičních bytů na problém v budoucnu? Teď se ekonomice daří, lidé nemají problém splácet úvěry. To se ale může změnit.

BENEŠ: To neumím zhodnotit. Hodně se mluví o nájemním bydlení. Jaký je rozdíl, jestli dům vlastní jeden investor a nabízí v něm byty k nájmu, nebo jestli je v domě investorů dvacet?

LIDOVÉ NOVINY: Kdo jsou drobní investoři?

BENEŠ: Je to mix. Nedá se říci, že to jsou jen Češi. Mezi investory najdeme Izraelce, Němce, Rusy. Rusů je poměrně hodně. Dost jich tu žije, a když mají možnost investovat, primárně volí nemovitosti.

LIDOVÉ NOVINY: Jakou roli hraje u rezidenčních projektů architektura? Je pro klienta důležité, jak vypadá dům, nebo se rozhoduje jen podle ceny?

BENEŠ: To závisí na typu projektu. Jsem přesvědčen, že architektura by měla hrát velkou roli. Nechceme tu po sobě zanechávat spoušť. Snažíme se, aby naše projekty byly architektonicky zajímavé. Na druhou stranu jsou ale projekty, u nichž se kupci rozhodují jen podle ceny, třeba investiční byty určené na pronájem. Je to škoda.

Dobrá architektura se netýká jen peněz, ale i nápadu. Architektura se neodehrává jen na fasádě, ale i v dispozičním řešení, jak pohodově se v bytech bydlí. Důležitý je výraz domu, jak je mohutný, jak zapadá do lokality. Jde o celkový koncept domu. Ceny jednotlivých rezidenčních projektů jsou hodně podobné, není u nich velký rozdíl. A je nutné se odlišit od konkurence. V tu chvíli hraje roli, jak dům vypadá, zda je architektonicky zajímavý, zda jeho návrh připravil někdo se známým jménem.

LIDOVÉ NOVINY: Lidé dnes kromě domu sledují i občanskou vybavenost v okolí. Jak se dnes dělí náklady mezi městskou částí a developery?

BENEŠ: Mezi developery a komunálem je těžké soužití. Historicky se to neřešilo. Je legitimní, aby developeři s městskou částí spolupracovali. Když jde ale o projekt s 30 nebo 50 byty, není však třeba kvůli němu stavět školku a dělat velkou infrastrukturu. Dnes je spolupráce nastavena individuálně, protože každá městská část je jinak orientovaná, má jiné představy a potřeby. Je to ad hoc, neexistuje návod. V zahraničí je to organizovanější.

Před lety bylo slovo developer sprosté. Reprezentace některých městských částí postavily svou kampaň na heslu „k nám developera nepustíme“. Pak se zjistilo, že po letech obstrukcí a blokád nejsou byty a ty, které jsou k mání, stojí tolik, kolik stojí. Teď se přístup k developerům mění. Pro mnoho politiků už je developer parťák, který dokáže přinést peníze, zhodnotit území. Městské části jsou ale v obtížné situaci a je těžké s nimi vyjednávat. Jsou svázány spoustou pravidel. Hledá se model. Jde především o investice do infrastruktury a do školství. Primárně musejí jít náklady za městskou částí. Ta se stará o tyto oblasti a vybírá daně.

LIDOVÉ NOVINY: Jak spolupráci radnic a developerů nastavit?

BENEŠ: Řešením by asi byl fond. Do něj by se platila z metru čtverečního hrubé podlažní plochy nějaká částka. A městská část by měla tyto peníze účelně použít na infrastrukturu. Ale nelze počítat s tím, že developer bude platit hned, jak začne projekt plánovat, protože stavební řízení trvá roky a reálně se může začít stavět za pět sedm let, někdy až za deset. O fondu se diskutuje, rozebírají se úskalí.

Dnes se spolupráce řeší individuálně. Stává se, že volby změní priority městské části. A mezi městskými částmi a developery stále panuje nedůvěra. Vše dlouho trvá, narážíme na obstrukce. Městské části se bojí, co na jejich území vznikne. Často tomu lidé, kteří mají rozhodovat, ani nerozumějí. Je to pochopitelné, protože to nejsou stavaři. Mám zkušenosti z Nizozemska. Tam je spolupráce komunálu a developerů mnohem užší. A možná i díky tomu jsou ve výstavbě dále než my.

LIDOVÉ NOVINY: Obyčejní lidé mají stále k developerům nedůvěru.

BENEŠ: To není nedůvěra k developerům, ale projev charakteru. Všichni souhlasí s tím, že potřebujeme dálnice, silnice. Nikdo ale stavby nechce v blízkosti svých domů. Jedna městská část chtěla postavit parkovací dům na sídlišti, kde se nedá zaparkovat. Lidé s tím ale nesouhlasili. Tak se parkuje různě po chodnících, projet nemůže pořádně ani sanitka nebo hasiči. Lidé se brání jakékoliv změně. Společnost si na změny musí zvyknout.

Chceme se rozvíjet, každý chce bydlet nebo pracovat ve slušných kancelářích. Tak se musí někde stavět. Paradoxní je, že se sousedy stavby se člověk většinou nějak domluví. Výstavba je omezující. Lze nabídnout nějakou kompenzaci. Horší jsou aktivisté, kteří bydlí o tři bloky vedle, nic je neomezuje, ale a priori nesouhlasí s ničím. Dokážou vyburcovat náladu proti všemu.

Situace ve společnosti se ale mění s tím, jak ceny bytů šplhají. A město byty nepostaví. Město okradlo Pražany tím, že rozprodalo byty v Pařížské ulici za pár korun. Vedení radnice je mohlo prodat tržně nebo mohly zůstat dál nájemní. To se nestalo. Dnes Praha nemá pozemky, schopnosti, týmy ani know-how. Pokud někdo v Praze postaví byty, budou to developeři.

LIDOVÉ NOVINY: O dostupném bydlení se hodně mluví, ale zatím se žádná řešení neprovádějí.

BENEŠ: Je viditelná snaha konkrétních lidí s tím něco udělat, takže není pravda, že se nic neděje. Jde ale o osvícené jednotlivce, kteří bojují proti tuposti a neochotě většiny. Zdaleka to nejsou jen byty, co Prahu trápí. Stále nám chybí okruhy. Diskutuje se o tom, jak se propojí D1 a D11. A kde to je? O metru na letiště se bavíme 30 let. Developeři se postarají o byty, ale Praha se musí postarat o zásadní infrastrukturní stavby.

LIDOVÉ NOVINY: Ani pro Prahu to není jednoduché, protože jí do toho „házejí vidle“ jednotlivé městské části. Co s tím?

BENEŠ: To je pravda, ale to za vedení magistrátu nikdo nerozsekne. Neříkám, že je to jednoduché. Proces výstavby by se měl nějakým způsobem oddemokratizovat. Tak to bohužel je. Už i lidé nahoře si uvědomili, že současný stav blokuje výstavbu. Vůbec nejde o developery a naše zisky, ale o to, že nejsou hotové zásadní infrastrukturní projekty. Nemáme propojené dálnice, nejsou okruhy, není metro D. Někdo musí rozhodnutí učinit. Dnes velká část politiků nechce rozhodovat. Praze chybí vize, na které by byla shoda.

LIDOVÉ NOVINY: Pomohlo by Praze vybudovat infrastrukturu modelem PPP, tedy zapojit soukromé partnery?

BENEŠ: Neznám financování Prahy, ale podle všeho nejsou problémem peníze. Chybí povolení. Není vůle rozhodnout. Stavební povolení trvá u infrastrukturní stavby 12 let. Nevzpomínám si na projekt, u něhož by se říkalo: Je stavební povolení, jsme připraveni, ale nemáme peníze. To jsem tedy neslyšel. Nemyslím, že by model PPP (public-private partnership – pozn. red.) zásadním způsobem pomohl.

LIDOVÉ NOVINY: Jak se díváte na myšlenku postavit v Letňanech vládní čtvrť?

BENEŠ: Město by mělo pomáhat svými investicemi rozvíjet zanedbané nebo zaostalé oblasti. Tyto investice pak nabalí zájem privátních investorů. V Paříži například postavili Národní knihovnu ve čtvrti, která nebyla nic moc. To jí dalo nový impulz. Vládní čtvrť zní trochu jako kancelářské ghetto. Oblast by se musela urbanisticky řešit tak, aby v ní byly zastoupeny i ostatní funkce, třeba bydlení.

Je ale pravda, že všechny korporace dnes mají svá sídla v moderních kancelářských budovách na metru. Málokdo sídlí v centru. Myšlenka, aby se úředníci přestěhovali mimo centrum, je primárně v pořádku. Ušetřily by se peníze a objekty v centru se mohou využít jinak nebo prodat. Letňany mohou být dobrým místem pro úřednickou čtvrť. Jde ale o to, jestli je dobrá ta koncentrace. Zda by třeba nestačilo, kdyby se tam přesunulo jen jedno ministerstvo místo tří. Už na to jedno by se nabalily další aktivity.

LIDOVÉ NOVINY: Loni jste koupili rozsáhlý administrativní komplex třídy B Nagano v Praze 3. Proč jste uzavřeli tento obchod?

BENEŠ: Byla to výborná příležitost. Jsme primárně bytovým developerem, ale chceme diverzifikovat riziko a v kancelářích kategorie B vidíme velký potenciál. Dnes je trh nahoře, ale vzpomeňte na krizi před deseti lety. Tehdy fungovaly kanceláře třídy B, protože nejsou tak drahé a firmy se snažily šetřit. Je to jiný segment, nekonkurujeme moderním kancelářským blokům.

Nabízíme flexibilní prostory a flexibilní délku nájmů. Máme až 95procentní obsazenost. Je tu ještě jedna věc – s kancelářským komplexem jsme získali i rozsáhlé pozemky. Bavíme se o stovkách bytů. Na parcelách jsou dnes haly, které se pronajímají. Ty časem zbouráme a pustíme se do bytové výstavby.

LIDOVÉ NOVINY: V jakém časovém horizontu?

BENEŠ: Projekt už plánujeme, výstavba je reálná v horizontu pěti šesti let.

LIDOVÉ NOVINY: Máte vyhlídnutou nějakou podobnou akvizici jako Nagano?

BENEŠ: Díváme se pořád, ale dnešní doba akvizicím nepřeje. Ceny jsou příliš vysoké. Nagano byla unikátní příležitost.