Nový zákon o spotřebitelském úvěru snižuje zodpovědnost klienta

Šéf Hypoteční banky Jan Sadil v rozhovoru mimo jiné říká: „Je několik scénářů, se kterými se pracuje. Jednak že po nabytí účinnosti zákona o spotřebitelském úvěru poptávka po úvěrech lehce opadne, protože se s ním budou všichni seznamovat, jednak to může znamenat, že před koncem účinnosti současných pravidel vzroste zájem o poskytnutí úvěrů za dnešních podmínek. Po schválení zákona teď v červnu bude pracovní termín účinnosti pravděpodobně 1. prosince. Může se tak stát, že prosinec bude z hlediska poskytnutých hypoték podprůměrný.“

LIDOVÉ NOVINY: Co se podle vás stane na hypotečním trhu po přijetí zákona o spotřebitelském úvěru?

SADIL: Doufám, že nic dramatického. Určitě ale klientům hypotečních bank přibude spousta papírování. Jde hlavně o předsmluvní informace, které budou muset dostat. Například jde o informace o výši provizí zprostředkovatelů či se bude muset dopředu zasílat úvěrová smlouva. Je to trochu paradoxní. Celý trh se léta snaží celý proces poskytování hypotéky zjednodušit. Teď půjde křivka náročnosti z hlediska klienta nahoru.

LIDOVÉ NOVINY: Může nastat zdražení hypoték, jak hrozí banky?

SADIL: Může se stát prakticky cokoliv. Trh je velmi konkurenční a teprve uvidíme, jak jednotliví hráči zareagují. Někdo si možná řekne ano, předčasné splátky s sebou nesou nějaké konsekvence a mohou být pro banku skutečně velký náklad, který si musí nějak pokrýt.

Na druhou stranu to může směřovat k tomu, že přijde nějaký hráč, který též začne aktivně nabízet variabilní úrokové sazby, protože u nich není pro banku tak velké riziko jako u dlouhodobého zafixování. To jsou dvě z možných cest.

LIDOVÉ NOVINY: Donutí tvrdá konkurence banky se sazbami nehýbat?

SADIL: Reálné je všechno. Jak jsem říkal, první dvě varianty jsou podle mne možné cesty, ale rozhodně ne jediné. Může se stát i to, že v současné době, kdy jsou sazby velmi nízké, zůstane úrokové prostředí beze změny. Důležité je říct, že předčasné splácení není pro banky problém v situaci, kdy dojde k růstu úrokových sazeb. Problém nastane ve chvíli, kdy sazby půjdou nahoru a pak dolů.

LIDOVÉ NOVINY: Proč?

SADIL: Tam je kritický bod, kdy banky mohou mít problém s předčasným splácením. Pokud je dnes průměrná sazba kolem dvou procent, banka si půjčí zdroje za smyšlené jedno procento, a marže pro banku je tedy jedno procento. Když půjdou sazby nahoru například na extrémních pět procent, moc klientů nebude mít důvod předčasně splácet. Hlavně ale banka nebude mít fakticky s předčasným splacením náklady, protože si sama půjčila za jedno procento, ale půjčuje dál s marží čtyř procent.

Situace se dramaticky změní ve chvíli, kdy hypoteční sazby budou například na těch pěti procentech, zdroje budou za čtyři procenta a sazby půjdou dolů například na dnešní úroveň. V takovou chvíli bude náklad pro banky minus dvě procenta. Toho se přitom určitě jednoho dne dožijeme.

LIDOVÉ NOVINY: Ministerstvo financí hovoří o zdražení jen ve výši 0,1 procentního bodu. Kolik to bude podle vašich výpočtů?

SADIL: U nás je to podobně. Když si u nás chcete sjednat předčasnou splátku v určité výši, je to naceněno deseti bazickými body, tedy asi 0,1 procenta. Taková je dnešní situace. Do budoucna ale nemůžu nic předjímat.

LIDOVÉ NOVINY: Dost se řešil rozdíl ve splacení 20 nebo 25 procent z úvěru bez jakýchkoliv sankcí. Je těch pět procentních bodů pro banky skutečně takový rozdíl?

SADIL: Každá koruna, která nám bude vrácena dříve bez jejího smysluplného umístění na trhu, je pro nás problém. Jakékoliv procento či koruna je problematická.

LIDOVÉ NOVINY: Jaké další zásadní změny zákon přinese?

SADIL: První je certifikace zaměstnanců a zprostředkovatelů, kteří budou muset skládat odborné zkoušky. Určitě je to také větší informační povinnost z naší strany vůči klientovi a snaha o přenesení zodpovědnosti při posuzování úvěruschopnosti klienta na banku.

Zdá se mi, že dnešní znění zákona trochu snímá z klienta zodpovědnost za jeho rozhodnutí při přijímání úvěru a padá to teď na bedra banky.Tento trend se mi nelíbí ani jako občanovi ČR. Každý máme být zodpovědný za své rozhodnutí.

LIDOVÉ NOVINY: Snažily se banky zavázat si klienty ještě před přijetím zákona?

SADIL: Současné podmínky jsou zažité a umíme v tom už chodit. Není divu, že v současné době nízkých sazeb se na trhu objevuje spousta nabídek s fixací na dobu, která je delší než pět let. Třeba my teď registrujeme podprůměrně málo hypoték s tříletou dobou fixace. Dnešní podmínky jsou jistotou i pro klienta v tom, že to, co si dnes sjedná, bude platit.

LIDOVÉ NOVINY: Banky se o klienta dost perou. Česká spořitelna přišla na jaře s fixací na deset let se sazbou 1,89 procenta. I když jste v dubnu říkali, že její nabídku nedorovnáte, později jste tak učinili. Proč?

SADIL: Ne u desetileté hypotéky, ale u sedmileté fixace jsme přišli s podobnými podmínkami. Zkrátka jsme u této hypotéky v současné době viděli prostor na trhu. Dnes máme ze sedmileté fixace jakousi vlajkovou loď.

Rozhodně to ale není tak, že jednou zareagujeme na takovou nabídku konkurence a podruhé na jinou. Samozřejmě, že se díváme, co se děje. Ale kdybychom reagovali na každý krok konkurence, nemáme zhruba 30procentní podíl na trhu.

LIDOVÉ NOVINY: Kde leží nejnižší hranice, kam mohou banky jít? Respektive kdybyste chtěli podtrhnout trh, získat na něm větší podíl a zároveň na to nedoplácet, kam až by se dalo zajít?

SADIL: O malých bankách, které velmi dravě vyrazily do souboje o hypoteční trh, jako je Equa, mBank, Air Bank či Expobank, dnes moc nevíme. Nijak dramaticky trh nezměnily. Je to dáno i tím, že hypoteční trh je hodně ovlivněn brokerskou distribucí, kdy brokeři mají vazby na konkrétní banky. To se lehce změnit nedá. Proto mají tři největší banky, tedy Hypoteční banka, Komerční banka a Česká spořitelna, stále 80 procent trhu a to se dlouhodobě příliš nemění.

LIDOVÉ NOVINY: Mohou se hypoteticky hypotéky dostat k 1,5 procenta? Kam až lze dnes zajít, aby na to banka nedoplácela ze svého?

SADIL: Ta otázka musí znít jinak. To všechno totiž záleží na tom, za kolik si banky budou půjčovat zdroje. Když si dnes vezmu pětiletý swap (indikátor budoucího vývoje úrokových sazeb – pozn. red.), je 0,5 procenta. Pokud to ale bude nula, na vaši otázku budu moci odpovědět ano.

LIDOVÉ NOVINY: Vím, že tu otázku nemáte rád, ale kam se budou v příštích měsících ubírat úrokové sazby? Nahoru, dolů, nebo zůstanou na dnešní úrovni? A proč?

SADIL: Z těchto tří směrů bych si vybral, že budou stejné. Je to z toho důvodu, že drobný posun nahoru nebo dolů není při současných sazbách nic zásadního a zaznamenatelného. Pro klienty to tedy znamená, že prostředí nízkých úrokových sazeb ještě chvíli vydrží.

LIDOVÉ NOVINY: Loňský rok byl, co se týče poskytnutých hypoték, opět rekordní. Celkem šlo asi o 189 miliard korun. Jak to vidíte letos?

SADIL: Na to je těžké odpovědět. Je spousta neznámých. Například již zmiňovaný zákon. Nevíme třeba, jestli externí sítě distributorů netlačí v současnosti úvěry, které mají rozpracované, aby byly hypotéky poskytnuty ještě před nabytím účinnosti zákona.

Je několik scénářů, se kterými se pracuje. Jednak že po nabytí účinnosti poptávka po úvěrech lehce opadne, protože se s ním budou všichni seznamovat, jednak to může znamenat, že před koncem účinnosti současných pravidel vzroste zájem o poskytnutí úvěrů za dnešních podmínek. Po schválení zákona teď v červnu, bude pracovní termín účinnosti pravděpodobně 1. prosince. Může se tak stát, že prosinec bude z hlediska poskytnutých hypoték podprůměrný.

Co vidíme dosud, je, že trh má velké meziroční nárůsty. Například my teď přeskakujeme historické rekordy a víme, že i trh má nakročeno dobře. O tom, jestli trh skončí na konci roku s 200, 190, nebo 180 miliardami korun poskytnutých hypoték, však rozhodne až závěr roku.

LIDOVÉ NOVINY: Nebojíte se současného mixu rekordně nízkých úrokových sazeb a zároveň skutečnosti, že rostou ceny na nemovitostním trhu? Jen loni to bylo o čtyři procenta. Hrozí realitní bublina?

SADIL: Nemyslím si, což teď řekl například i viceguvernér ČNB Mojmír Hampl, že bychom se blížili nějaké realitní bublině. Navíc my jsme si již před dlouhou dobou přenastavili vlastní, interní limity, například na hypotéky se 100 procenty LTV (poměr úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti – pozn. red.), a to ještě předtím, než ČNB doporučila omezit poskytování hypoték nad 90 procent LTV. Poměr odmítaných klientů se u nás dlouhodobě zásadně neliší.

LIDOVÉ NOVINY: Kolik dnes máte hypoték se 100procentním LTV, jak je to s jejich splácením?

SADIL: V knihách jich samozřejmě nějaké procento máme. V případě nově poskytovaných úvěrů jsme ale hluboko pod limitem ČNB, která mluví o maximální výši deset procent nové produkce. Pokud řeknu, že jsou na tom „stovkové“ hypotéky dvojnásobně hůře než zbytek, co se týče splácení, určitě se nebudu mýlit.

LIDOVÉ NOVINY: Vidíte nějaký potenciál v technologiích pro hypoteční trh?

SADIL: Na čem dnes pracujeme a není to příliš vidět, je datové propojení Hypoteční banky s katastrem nemovitostí. To umožňuje už při ocenění nemovitosti její snadnou identifikaci, což je důležité například pro vypracování zástavní smlouvy. Rovněž krátce pilotujeme ověřování zástavní smlouvy na CzechPointu. Ten je schopný smlouvu naskenovat, verifikovat a poslat nám ji elektronicky. My jsme pak s katastrem schopni vyřídit zapsání zástavního práva. Je to výrazné zjednodušení procesu a odstranění jednoho nepříjemného kroku pro klienta.

LIDOVÉ NOVINY: Vidíte do budoucna nějaké technologické řešení, které by se vám líbilo?

SADIL: Například větší využití cenových map. Líbí se mi to, co mají v Austrálii. Tam existuje aplikace, která umí načíst adresu domu, zjistit cenu, za kterou se dům prodává, a v další fázi nabídnout i úvěr. Není to sice nic, co bychom vyvíjeli, ale jednou by se mi líbilo něco takového v Hypoteční bance mít.