Pro řadu lidí je nemovitost ideální investicí. Její hodnota roste a výnos přináší i případný pronájem. V žebříčcích výnosnosti se tradičně nejlépe umísťuje Ústecký kraj – tedy alespoň v poměru cen bytů a nájmů. Naopak Praha z tohoto pohledu vychází nejhůře. „V lokalitách typu severní Čechy je teoreticky vyšší procentuální výnosnost z nájmu než například v Praze. Nicméně je tam také výrazně vyšší fluktuace nájemníků nebo vyšší procento neplatičů,“ popisuje Jan Zachystal z realitní kanceláře RE/MAX Alfa.
Stoprocentní jistotu spolehlivosti nájemníků ovšem nelze získat ani v Praze. „Nejlepší lokalita na investiční byt je taková, kterou investor aspoň trochu zná, pokud chce minimalizovat své riziko. Těžko od stolu v Praze koupím byt k investici na Ústecku nebo v okolí Brna,“ dodává Monika Lukášová z projektu Reality.idnes.cz. Pomoci mohou realitní makléři, i to má ale svá rizika.
V budoucnu jako v západní Evropě
Problém srovnávání výnosnosti v krajích je i v tom, jaké byty jsou v případě prodeje a pronájmu v nabídce a v jakých lokalitách. Například v Praze může průměrnou cenu bytů zvyšovat nabídka novostaveb v centru města, a naopak nájmy snižovat převis nabídky bytů na okrajových sídlištích. A na Ústecku mohou být některé byty i za nízkou cenu obtížně prodejné, zatímco nájemní byty v lepších lokalitách s více pracovními příležitostmi naopak úměrně dražší.
Oslovené realitní kanceláře spíše odrazovaly od nákupu nemovitostí ve vzdálenějším kraji jen kvůli teoretickému vyššímu výnosu. Lokality s levnějšími byty mohou znamenat zaměřit se na sociální bydlení, což může být morálně sporný byznys. Doporučují raději místa, kde se lidem daří, což se odráží i na jejich ochotě platit nájem. Pak zpravidla dobře vycházejí širší centra krajských měst. Obecně platí, že to, co zvyšuje cenu bytu, zvyšuje i nájem. Záleží ale na tom v jaké míře.
Trh nájemního bydlení se u nás v budoucnu přizpůsobí standardu ze západní Evropy. Přibude nájemní bydlení spravované velkými nemovitostními fondy, jež se zaměří i na plně vybavené byty k okamžitému nastěhování |
Kupující nového bytu dokáže ocenit lepší kuchyň nebo kvalitnější materiály a zaplatí za ně, pro nájemníky už takovou cenu mít nemusí. „V atraktivnějších lokalitách se investice do vybavení v rozumné míře vyplatí. Na sídlištích je to spíše o co nejnižší ceně,“ popisuje Zachystal. „Smysl ale nemá investovat do jakékoli věci podléhající vkusu,“ dodává Hendrik Meyer, šéf Bezrealitky, „vybavení pak může být spíše na škodu.“ Nájemníci se k bytu málokdy chovají jako k vlastnímu.
„Do budoucna očekáváme, že trh nájemního bydlení u nás se přizpůsobí standardu ze západní Evropy. Přibude nájemní bydlení spravované velkými nemovitostními fondy, jež se zaměří i na plně vybavené byty k okamžitému nastěhování,“ říká David Jirušek, mluvčí developerské firmy Finep. Největší zájem je o byty typu 2+kk, u nich se ale podle realitních kanceláří musí počítat s častějším střídáním nájemníků. To ale platí i pro velké byty 4+kk, které se snadno udají třeba skupinám studentů či mladých lidí.
Rizika se střídáním nájemníků a neplatiči ale existují všude a ve všech cenových kategoriích, vždy se vyplatí nájemníka dobře prověřit. Je třeba počítat s tím, že byt nebude pronajatý 12 měsíců v roce. Realistický odhad je někdy jedenáct i méně měsíců, u studentských pronájmů to může být ještě méně. „To může být dokonce devět i osm a půl měsíce, neboť hrozí výpovědi smluv spolu se skončením semestru,“ dodává Hendrik Meyer, šéf Bezrealitky.
