Musí se zajistit rychlejší povolování staveb

„V Německu je nájemní bydlení běžné. V Berlíně bydlí v nájemním bytě 85 procent lidí,“ říká v rozhovoru Peter Noack, spoluzakladatel a jednatel společnosti Zeitgeist.

Peter Noack, spoluzakladatel a jednatel společnosti Zeitgeist. | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy Peter Noack, spoluzakladatel a jednatel společnosti Zeitgeist. | foto: Foto Michal ŠulaMAFRA
Peter Noack, spoluzakladatel a jednatel společnosti Zeitgeist.

Peter Noack, spoluzakladatel a jednatel společnosti Zeitgeist, v rozhovoru mimo jiné říká: „Měli bychom se podívat na to, zda skutečně potřebujeme všechny směrnice regulující výstavbu bytů. Ty developery hrozně omezují. Dnes je problém sehnat stavební firmu, nahoru šly stavební náklady. Situace v Německu je stejná jako v Česku či v Maďarsku.“

LIDOVÉ NOVINY: Nájemní bydlení má být jednou z možností pro lidi, kteří nedosáhnou na vlastní bydlení. Jenže nájemních bytů je málo...

NOACK: Snažíme se, aby nájemní byty byly. Určitě tu budou další investice do nájemního bydlení. Vidíme, že tento typ bydlení je žádaný. Vždy když dáme nájemní byty na trh, poptávka je obrovská, je jich nedostatek. A je tu velká konkurence Airbnb. Krátkodobé pronájmy berou z trhu spoustu bytů, které by byly vhodné na dlouhodobý pronájem.

LIDOVÉ NOVINY: Nájemní byty máte ve starších domech, které jste koupili a rekonstruovali. Plánujete i vlastní developerské projekty v oblasti nájemního bydlení?

Vždy když dáme nájemní byty na trh, poptávka je obrovská, je jich nedostatek. A je tu velká konkurence Airbnb. Krátkodobé pronájmy berou z trhu spoustu bytů, které by byly vhodné na dlouhodobý pronájem.

NOACK: Jednáme s developery. Například v Gdaňsku jsme se dohodli s jedním, který pro nás postaví 200 nájemních bytů. V Praze se nám takovou smlouvu zatím uzavřít nepodařilo. Ceny jsou hodně vysoko. Abychom mohli požadovat rozumný nájem, musíme nakupovat za rozumné ceny.

LIDOVÉ NOVINY: Ale co s tím? Všichni tvrdí, že ceny bydlení v Praze neklesnou.

NOACK: Zatím se nám podařilo koupit 21 domů. Budovy za rozumnou cenu lze najít, ale trvá to déle. Každý dům rekonstruujeme, někde jsou to větší opravy, kde potřebujeme i souhlas památkářů, jinde jde o drobnější opravy. Vždy ale do objektu investujeme.

LIDOVÉ NOVINY: Hledáte například i na panelových sídlištích?

NOACK: Zajímá nás vše, co lze pronajmout a je v dobré lokalitě. Dívali jsme se i na panelové domy. U nich je ale problém v tom, že nemají jen jednoho vlastníka. Zastupujeme německý penzijní fond a ten je na vlastnictví háklivý. Když chceme něco dlouhodobě pronajímat, musíme být stoprocentním vlastníkem. Koupit někde deset bytů pro nás nedává smysl.

LIDOVÉ NOVINY: Hodláte růst i mimo Prahu?

Zatím se nám podařilo koupit 21 domů. Budovy za rozumnou cenu lze najít, ale trvá to déle. Každý dům rekonstruujeme, někde jsou to větší opravy, kde potřebujeme i souhlas památkářů, jinde jde o drobnější opravy. Vždy ale do objektu investujeme.

NOACK: Díváme se v Plzni a v Brně, ale opatrně. Tam nás více zajímá studentské bydlení. Možná že v těchto městech začneme se studentským bydlením a teprve potom půjdeme do nájemního bydlení. Potřebujeme tým lidí, který se stará o nájemníky; vytvořit jej v regionech je obtížné. Studentské bydlení je o trochu jednodušší.

LIDOVÉ NOVINY: Mnoho developerů tvrdí, že je nájemní bydlení zajímavé, ale pak přiznají, že postavit a prodat byty je jednodušší, než je dlouhodobě pronajímat. A komplikovanější je prý i financování takových projektů. Je pro vás výhodou, že máte finance německého penzijního fondu?

NOACK: Je pravda, že developer nemůže nechat své peníze třeba deset dvacet let v projektu. Fondy se chovají jinak. Je to obdobné jako u dlouhodobých investorů do kancelářských budov. Ale rezidenční developeři ještě nejsou zvyklí s penzijními fondy spolupracovat.

Na německém, rakouském či nizozemském trhu taková spolupráce funguje. Působí tam fondy, které chtějí mít v portfoliu v určitém procentu zastoupeny nájemní byty, aby diverzifikovaly riziko. Tito investoři se dívají i na střední a východní Evropu. V Česku ale zatím nemají nabídku. Náš investor vidí ve zdejším nájemním bydlení velkou příležitost a chce tu investovat dlouhodobě.

LIDOVÉ NOVINY: Přijdou sem další takoví?

Zajímá nás vše, co lze pronajmout a je v dobré lokalitě. Dívali jsme se i na panelové domy. U nich je ale problém v tom, že nemají jen jednoho vlastníka.

NOACK: Určitě ano. Například v Ostravě už je americký Blackstone, který spoluvlastní společnost Residomo; té patří v Moravskoslezském kraji 43 tisíc nájemních bytů. Problémem ale je, že na českém trhu není k mání dostatečně velké portfolio. Fondy uzavírají transakce v objemu až sta milionů eur.

LIDOVÉ NOVINY: Pro developery musí být spolupráce s penzijním fondem zajímavá, protože je jednodušší se domluvit s ním než se spoustou budoucích majitelů bytů...

NOACK: To je pravda. V Polsku jsme již uzavřeli dohodu s developerem – odpadly mu náklady na marketing, protože nemusí shánět kupce bytů. Můžeme mu také dát dopředu finance, platíme už v průběhu stavby, a proto nepotřebuje banku. V Německu je běžné, že když pracuje developer na větším území, vyčlení jeden z domů na nájemní bydlení. Tím sníží tlak a zmenší konkurenci. Když totiž rozprodá byty v jednom domě a potom musí prodat byty v dalších domech, je to stále složitější. Nájemní bydlení přitáhne jinou klientelu. To jsou výhody. Čeští developeři na to ale ještě nejsou zvyklí.

LIDOVÉ NOVINY: Sociologové tvrdí, že nájemní bydlení je u nás vnímáno jako selhání, že si dotyčný nezajistil vlastní byt. Bude se tedy muset změnit myšlení lidí, aby se nájemní bydlení stalo běžné?

NOACK: O psychologii vám toho moc neřeknu. Můžu ale porovnat zdejší situaci se situací v Německu. Tam je nájemní bydlení běžné. Poměr nájemního a vlastnického bydlení je půl na půl. V Berlíně bydlí v nájemním bytě dokonce 85 procent lidí a jen 15 procent ve vlastním. Dnešní mladí lidé chtějí být flexibilní, chtějí bydlet v něčem, co se hodí k jejich životnímu stylu. Dvojice potřebuje jiný byt než pár s dítětem. A když už jsou děti z domu a dotyčný se chystá do důchodu, zase je třeba něco jiného.

LIDOVÉ NOVINY: V poslední době se hodně psalo o Berlínu v souvislosti se zastropováním nájemného. Pomůže to vyřešit krizi s dostupností bydlení?

V Německu je běžné, že když pracuje developer na větším území, vyčlení jeden z domů na nájemní bydlení. Tím sníží tlak a zmenší konkurenci. Když totiž rozprodá byty v jednom domě a potom musí prodat byty v dalších domech, je to stále složitější. Nájemní bydlení přitáhne jinou klientelu.

NOACK: Nejen v Berlíně, ale v celém Německu je zvláštní situace. Lidé chtějí bydlet ve větších bytech. Do Německa se dostal milion uprchlíků a do měst se stěhují lidé z venkova. Vyřídit stavební povolení trvá roky. Bytů je málo a jejich ceny rostou. A léta se nic nedělalo v oblasti sociálního bydlení. Když se v Česku nic nezmění, za pár let tu bude ještě větší problém. Již dnes není v centru Prahy možné najít byt za rozumné peníze.

Co se týká zastropování nájemného v Berlíně, je spousta výjimek. Neplatí například pro novostavby. Týká se to starších bytů, v nichž již bydlí nájemníci. Toto opatření nepřinese na trh ani jeden nový byt. Situaci to nijak nepomůže. Zachrání to jen ty, kdo již někde bydlí. To není správná cesta.

LIDOVÉ NOVINY: A co je správnou cestou?

NOACK: Musí se zajistit rychlejší povolování staveb. A měli bychom se podívat na to, zda skutečně potřebujeme všechny směrnice regulující výstavbu bytů. Ty developery hrozně omezují. Dnes je problém sehnat stavební firmu, nahoru šly stavební náklady. Situace v Německu je stejná jako v Česku či v Maďarsku.

LIDOVÉ NOVINY: Takže zdlouhavé povolování staveb není výhradně českým specifikem?

V Německu je nájemní bydlení běžné. Poměr nájemního a vlastnického bydlení je půl na půl. V Berlíně bydlí v nájemním bytě dokonce 85 procent lidí a jen 15 procent ve vlastním.

NOACK: V Německu je to o něco lepší. Když na nějakém území chystáte projekt, aspoň dopředu víte, co tam můžete postavit. Tady trvá změna územního plánu i deset let, v Berlíně tři až čtyři roky.

LIDOVÉ NOVINY: S nedostatkem dostupného bydlení se potýká většina velkých měst v Evropě. V souvislosti s tím se objevují návrhy opatření jako již zmíněné zastropování nájemného v Berlíně, v jiných městech zazněly i hlasy volající po obsazení volných bytů. Kam to až může dojít?

NOACK: To nevím. Snažíme se nemíchat do politiky. Taková opatření ale nikomu nepomohou. Proč města nestavějí sociální byty? Proč do nich neinvestují? Proč se nesoustředí na to, aby velká území prošla rychle změnami územního plánu? Tím mohou vzniknout nové byty. V Berlíně a v dalších německých městech už delší dobu funguje, že každý developer na větším území musí vyčlenit určité procento na sociální bydlení. Je ale pravda, že toto opatření je jen jedním dílkem strategie a samo o sobě nestačí.

LIDOVÉ NOVINY: Měl by stát motivovat výstavbu nájemních bytů?

NOACK: Nevím, jestli je nutné motivovat. Každý se musí rozhodnout, co je pro něho nejlepší, do toho se stát nemá plést. Nejlepší je dát prostor trhu. Nejsem zastánce toho, že má stát všechno regulovat – má spíše deregulovat. A nechat byznys běžet.

Počet příspěvků: 1, poslední 6.11.2019 04:25 Zobrazuji posledních 1 příspěvků.