Miliardový konkurz ECM finišuje. Čas na sčítání škod.

Většina aktiv z portfolia zkrachovalé developerské společnosti ECM již byla zpeněžena. Prodat zbývá dva pražské projekty a jeden v Pekingu.

 | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy foto: © ČESKÁ POZICEČeská pozice

Největší insolvenční řízení v českém realitním sektoru jde do finále. Jde o bývalou významnou developerskou skupinu ECM Real Estate Investments (ECM), která byla nejčastěji spojována s rozsáhlým projektem výškových budov v Praze na Pankráci, k němuž byl přizván i renomovaný architekt Richard Meier.

V konkurzu, který byl poznamenán nevraživostí mezi jednotlivými věřiteli, se již podařilo úspěšně zpeněžit téměř všechna aktiva společnosti. Pražský realitní trh ustál tuto epizodu bez újmy. A majoritní vlastník ECM, Milan Janků? Ten ani po zkušenosti s krachem developerské firmy realitní trh neopouští.

Konkurz, reorganizace, konkurz

ČESKÁ POZICE se průběhu insolvenčního řízení, během něhož došlo několikrát k zásadním zvratům, věnovala detailně. Připomeňme alespoň stručně hlavní kapitoly. Všechny články jsou k dispozici zde.

Městský soud v Praze zahájil s ECM insolvenční řízení 11. dubna 2011. Na první věřitelské schůzi, která se konala 20. července 2011, se většina hlasujících vyslovila pro konkurz firmy. Tento verdikt byl ale zásadně ovlivněn tím, že bylo upřeno hlasovací právo největší skupině věřitelů – držitelům eurobondů, jejichž pohledávky insolvenční správce Ivo Hala popřel. Hodnota cenných papírů těchto věřitelů dosahovala tří miliard korun. Po jejich úspěšném odvolání zrušil Vrchní soud v Praze verdikt o prohlášení konkurzu.

Loni v polovině března Městský soud v Praze vydal usnesení, v němž povolil reorganizaci ECM. Jenže držitelé eurobondů v průběhu času přehodnotili svůj původní záměr. Začátkem února letošního roku požádali Městský soud v Praze, aby povolil přeměnu reorganizace ECM na konkurz. A soud jim vyhověl.

Jak reorganizační plány, tak konkurz počítaly s tím, že se většina aktiv firmy rozprodáJak reorganizační plány, které připravilo bývalé vedení ECM v čele s majoritním akcionářem Milanem Janků a později i skupina držitelů eurobondů, tak konkurz počítaly s tím, že se většina aktiv firmy rozprodá. V případě, že by byla zvolena varianta reorganizace, kterou navrhoval bývalý management, měla firma pokračovat dle plánů představených na počátku insolvenčního řízení: dokončit Epoque Residence a Epoque Office, které jsou součástí projektu City na Pankráci, dále pokračovat v projektech Poznaň Residence, Shopping Center České Budějovice a Shopping Center Kaskády Zlín. Podmínkou tohoto podnikatelského záměru bylo zajištění dodatečného financování ve výši 113 milionů eur.

Se zachováním takto rozsáhlých developerských aktivit ani s financemi z vnějšku reorganizační plán držitelů eurobondů nepočítal. Dle něho měli věřitelé možnost investovat peníze získané v insolvenčním řízení zpět do ECM. Předpokladem stanoveným v reorganizačním plánu bylo, že se takto nashromáždí alespoň 100 milionů korun.

Pokud by se tuto částku podařilo zajistit, projekt obchodního centra Kaskády Zlín, jehož hodnota se odhadovala na 100 milionů korun, by zůstal v portfoliu ECM a nebyl by nabídnut potenciálním kupcům. Jenže ani tento reorganizační plán se nakonec neuskutečnil. Sami předkladatelé se nakonec rozhodli, že optimálním řešením situace v předlužené firmě bude konkurz.

Poradcem developer

Výprodej projektů z portfolia ECM odstartoval hned v počátku insolvenčního řízení. Od května loňského roku se zpeněžováním aktiv pomáhala insolvenčnímu správci developerská společnost Crestyl. Překvapivě byl v tendru na tuto pozici vybrán developer, a nikoliv poradenská společnost specializující se na realitní trh.

Překvapivě byl v tendru na tuto pozici vybrán developer, a nikoliv poradenská společnost specializující se na realitní trh„Domnívám se, že se v insolvenčním řízení společnosti ECM objevují problémy, které umí řešit spíše developer, než klasický realitní poradce. Ten není zvyklý jednat s bankami, neřeší záležitosti, jako jsou restituční nároky, povolovací řízení a další. Samozřejmě, že v rámci řízení jsme s realitními poradci spolupracovali. Pro nás bylo přínosné poznat insolvenční řízení zevnitř. Nyní je čas, aby vše skončilo. Jdeme do finále,“ vysvětluje Omar Koleilat, generální ředitel Crestylu.

Koleilat potvrzuje, že aktiva ECM již byla z větší části prodána. To se zatím netýká obchodního komplexu ECMall v Pekingu a projektů City Deco a City Element. Ze zpeněžením ECMall v Číně pomáhá společnost REA International. Majoritní vlastník ECM Milan Janků je přesvědčen, že pekingský projekt měl být prodán mnohem dříve. Na začátku insolvenčního řízení za něj prý bylo možné získat až 40 milionů eur. Této sumy se pravděpodobně nepodaří dosáhnout. Prodej nákupního objektu mělo zpomalit zahájení insolvenčního řízení ECM v Hongkongu, které probíhá paralelně s českým řízením.

Dvě z dceřiných společností ECM – City Deco a City Element, do jejichž portfolia náleží stejnojmenné projekty administrativních budov v Praze na Pankráci, procházejí reorganizací. Jak vyplývá ze zápisu z jednání věřitelského výboru, které se konalo 9. září, připravuje se jejich prodej. „Věřitelský výbor vzal na vědomí stávající stav transakce, včetně konkrétního zájemce o koupi projektů a jím nabídnuté ceny, a doporučil pokračovat v jednáních vedoucích k úspěšnému uzavření transakce s vybraným zájemcem,“ konstatuje se v zápisu z věřitelského výboru.

O oba projekty měla již dříve zájem skupina CPI podnikatele Radovana Vítka, později se o ně ucházela také rakouská společnost S+B Gruppe a Skanska. Dnes zatím žádná ze zainteresovaných stran nechce potvrdit jméno investora, který projekty City Deco a City Element převezme. Na realitním trhu se hovoří o skupině PPF. Tato spekulace má logický základ, protože již dříve byla uzavřena dohoda s vlastníkem sousední City Empirie, kterým je Generali PPF Holding (budovu spravuje skupina PPF), o využití části garáží v City Deco. Výstavba objektu Deco totiž zabere část parkoviště Empirie. Kromě toho budova City Deco bude, jak vyplývá z projektu, technologicky propojena s administrativním objektem City Element.

Konsenzus? Jak kdy!

Kolik peněz si po skončení insolvenčního řízení rozdělí mezi sebe věřitelé ECM, nelze zatím odhadovat. Zdroje ČESKÉ POZICE uvádějí, že by se výtěžnost konkurzu mohla pohybovat v mezích původních předpokladů, tedy kolem jedné miliardy korun.  „Snažili jsme se hodnotu aktiv ECM udržet a prodávat je za dobrou cenu. To pomáhá celému trhu. Nejhorší je, když pozemek v sousedství jiného se prodá za desetinu tržní ceny. Automaticky se tím sníží hodnota vedlejší parcely,“ říká Omar Koleilat.

Majoritní vlastník ECM Milan Janků: „Myslím si, že averze mezi jednotlivými skupinami průběh konkurzu extrémně ovlivnila“Průběh insolvenčního řízení, do něhož byli zainteresováni zástupci silných skupin jako PPF a Generali, bank jako Česká spořitelna, UniCredit Bank, LBBW, Raiffeisenbank a významných právních kanceláří (BBH, White & Case, Dentons), byl poznamenán komplikovanými vztahy mezi jednotlivými věřiteli. „Insolvenční řízení ECM bych přirovnal k ukončení partnerství. Vystupují v něm různé typy věřitelů, každý má svůj zájem a tyto zájmy nemusejí být identické. Mezi věřiteli probíhaly diskuse a Crestyl vystupoval jako katalyzátor. Myslím, že jednání byla velmi korektní a profesionální,“ tvrdí Koleilat.

Částečně odlišný názor má majoritní vlastník ECM Milan Janků. „Souhlasím s tím, že věřitelé dokázali najít konsenzus a chovali se racionálně během jednání o prodeji projektů a jejich ceně. Na druhou stranu tyto souhlasy mnohdy sloužily jako nátlak: ty dáš souhlas s tímto a já s tímto. Vztahy vůči bývalému managementu byly napjaté. Myslím si, že averze mezi jednotlivými skupinami průběh konkurzu extrémně ovlivnila,“ konstatuje Janků. Je stále přesvědčen, že insolvenční řízení mělo probíhat v Lucembursku, kde má společnost sídlo, a nejlepším řešením situace v developerské firmě bylo povolení reorganizace. „Během ní by se většina projektů zpeněžila a zhruba ve dvou projektech se mohlo pokračovat dále. Reorganizace je obecně lepší i pro zpeněžování projektů, protože je více času. V konkurzu vše probíhá rychleji,“ říká Janků.

Připomeňme, že již v samotném počátku insolvenčního řízení se rozhořel ostrý spor mezi společností Glancus Investments ze skupiny PPF a Astin Capital, která jedná za největší skupinu věřitelů ECM – držitele jejích eurobondů. PPF prosazovala konkurz, Astin Capital v počátku reorganizaci. Glancus Investments navíc obvinila držitele eurobondů, že podmínky, za nichž tito věřitelé cenné papíry získali, jsou neslučitelné s dobrými mravy. Astin Capital toto nařčení důrazně odmítl.

Proč jen ECM?

Na začátku krize se očekávalo, že řada developerů turbulentní doby nepřežije. Nakonec z velkých firem skončilo v konkurzu pouze ECM. „Nikdo ale nemůže říci, že neutrpěl ztrátu. Už jen z toho prostého faktu, že poklesla hodnota nemovitostí. Příběhy jednotlivých firem se lišily v tom, zda byly schopny ztrátu nějak umořit a překonat, či nikoli. Roli hrála trpělivost jednotlivých věřitelů, kvalita produktů firmy i její momentální pozice. Vnímám pozitivně, že stejný osud jako ECM nepostihlo v Česku více firem,“ říká Omar Koleilat.

Na zajímavý aspekt, proč nezkrachovaly další velké developerské firmy, upozorňuje Michal Soták, šéf výzkumu v mezinárodní realitní společnosti Cushman & Wakefield: „Všechny velké realitní skupiny jsou strukturované tak, že mají hlavní fondovou firmu. Ta vlastní jednotlivé společnosti, které jsou majiteli projektů. To, co se stalo mnohým realitním firmám, je, že jim zkrachovaly některé projekty, ale to se dotklo jen konkrétních projektových firem. Zbytek skupiny mohl pokračovat dále. Díky této právní struktuře je případný problém jednotlivých projektů oddělený od zbytku skupiny a nemusí ji zasáhnout. Proto mnohé firmy v krizi přežily.“

Aktivity ECM z velké části nebyly soustředěné jen v Česku, ale i na Slovensku, v Polsku, Rusku a v Číně. Proto nemá konkurz firmy na zdejší trh až tak velký vliv.Aktivity ECM z velké části nebyly soustředěné jen v Česku, ale i v Polsku, Rusku a v Číně. Proto nemá konkurz firmy na zdejší trh až tak velký vliv. „Jako příklad, kdy krach nějaké společnosti ovlivnil celý trh, můžeme uvést firmu Moravia Energo. Ta zkrachovala a Komerční banka přišla asi o miliardu korun. Od té doby jsou banky extrémně opatrné vůči obchodníkům s elektřinou a komplikovaněji jim půjčují peníze. Žádný podobný scénář v realitách nenastal. Ani jedna banka totiž neutrpěla tak velkou ztrátu, aby kompletně stopla úvěrování realitních firem. Je pravdou, že se mnohé banky z toho trhu stáhly, ale šlo spíše o opatrnost,“ říká Michal Soták.

I když původní projekty ECM budou pokračovat pod značkou jiných firem, které je během insolvenčního řízení odkoupily, majoritní vlastník skupiny ECM – Milan Janků – realitní trh neopouští. S bývalým kolegou z ECM Antonínem Jakubšem založili společnost Seniorské domy Alpha Beta a plánují vybudovat v Česku síť ubytovacích zařízení pro seniory s trvalou pečovatelskou službou a s dalším servisem. Jedno z těchto zařízení by mohlo vzniknout v areálu zámku Přílepy. O svých budoucích projektech ale Janků více hovořit nechce. „V tuto chvíli ještě nechci být konkrétní. Mohu potvrdit, že připravuji byznys plán.“

Zdroj ČESKÉ POZICE, který je obeznámen s průběhem insolvenčního řízení, tvrdí, že krach ECM nebyl v žádném případě dopředu připraveným tunelem. Důvod, proč firma takto skončila, prý zapříčinila souhra více negativních faktorů. Jedním z nich může být přeúvěrování, dalším, že se společnost zbavila všech projektů, které jí mohly generovat cash flow. Na developování nových pak neměla dost peněz. „Milan sice nevyhrál, ale ani neprohrál,“ uzavírá zdroj ČESKÉ POZICE.