Pátek 29. března 2024, svátek má Taťána
130 let

Lidovky.cz

Koupí budovy ČEZu investoři blízcí managementu skupiny?

  5:29

ČEZ prodává tři pražské administrativní objekty. Dle realitních odborníků mohou některé okolnosti soutěže odradit institucionální investory.

Kdo se stane novým majitelem sídla skupiny ČEZ v Duhové ulici, které je součástí pražského BB centra? foto: ČESKÁ POZICEČeská pozice

Na realitním trhu začala dvě výběrová řízení, z nichž má vzejít kupec tří pražských administrativních objektů. Na tom by nebylo nic výjimečného. Podstatné jsou však další atributy soutěží. Prodávajícím je skupina ČEZ. Kupující bude známý koncem května.

Již nyní se však spekuluje, že se okolo tendru pohybují investoři blízcí managementu skupiny, kteří by obchod uzavřeli prostřednictvím offshorové firmy. Těmto „drbům“ nahrávají i některé okolnosti soutěže. Ty naopak mohou nadnárodní institucionální investory odradit. Zástupci ČEZu spekulace striktně odmítají. „Další z pohádek o ČEZu. Je to nesmysl," reagoval tiskový mluvčí skupiny Ladislav Kříž.

Podmínky

V úterním vydání deníku E15 bylo zveřejněno, že se skupina ČEZ hodlá zbavit budov v Duhové ulici 2 a 3 v Praze 4 a administrativního komplexu v centru Prahy na Vinohradské ulici, který si pronajímá Všeobecná zdravotní pojišťovna (VZP). „Pro ČEZ je značně efektivnější a levnější, když sídlí v pronajatých prostorech. Odpadá potřeba řešit záležitosti spojené s provozem a údržbou administrativních budov,“ zdůvodnil prodej pro E15 tiskový mluvčí ČEZ Ladislav Kříž.

ČEZ pověřil zajištěním dvoukolového výběrového řízení společnost Naxos. Jak pro budovy v Duhové ulici, tak pro komplex na Vinohradské byly stanovené stejné termíny soutěže. První kolo končí 16. května, následující den začne druhá část tendru. Zájemci mohou předkládat nabídky pro druhé kolo do 26. května. Na první pohled se zdá, že se o budovy utká řada investorů. Ve skutečnosti tomu tak však být nemusí.

Potenciální kupující komplexu na Vinohradské třídě může odradit nejen kauce, ale i soudní spor, který se vleče od roku 2006 a týká se vlastnického práva k prodávaným nemovitostem

Každý potenciální kupec si musí koupit za deset tisíc korun nabídkový list. Pokud si bude chtít nemovitosti prohlédnout, musí složit pětimilionovou kauci. Stejnou částku je nutné složit před vstupem do data roomu. Z podmínek tendru vyplývá, že kauce se platí jen jedna. Kdo zaplatí za data room, neplatí kauci za prohlídku. „Dokumenty obsažené v data roomu mohou být průběžně doplňovány a aktualizovány,“ píše se ve vyhlášce o zahájení výběrového řízení. To znamená, že podstatné okolnosti se mohou měnit až do posledního dne, kdy mají potenciální investoři do data roomu přístup.

Nájemní smlouvy? V data roomu.

K nejdůležitějším údajům patří nájemní smlouvy a jejich délka. Běžně při prodeji komerčních objektů platí, že jejich cenu zvyšuje kvalitně připravený nájemní kontrakt s prestižním nájemcem. Skupina ČEZ, která sídlí v objektech v Duhové ulici, a Všeobecná zdravotní pojišťovna, jež si pronajímá prostory na Vinohradech, jsou určitě bonitními nájemníky. Jenže přesné znění smluv je k dispozici v data roomu. A jak stanoví podmínky soutěže, informace v data roomu se mohou průběžně doplňovat a aktualizovat. To komplikuje investorům určit, jak atraktivní nabízené budovy jsou.

Každý účastník soutěže, který chce postoupit do druhého kola, musí složit kauci. Zájemci o objekty v Duhové ulici zaplatí 60 milionů korun, za komplex na Vinohradské je kauce 30milionová. Pravidla tendru vyjmenovávají okolnosti, za kterých kauce potenciálním kupcům propadne, pokud vítěz včas nezaplatí nebo nepodepíše smluvní dokumentaci. Realitní odborníci, které ČESKÁ POZICE oslovila, považují požadovanou kauci za poměrně vysokou. „Pro silného investora by to však zásadní problém představovat nemělo,“ dodává zdroj ČESKÉ POZICE.

Organizují-li soutěž mezinárodní realitní společnosti, většinou se kauce nepožaduje. Běžné je to prý jen u dobrovolné, či nedobrovolné aukce. V ostatních případech jsou kupci převážně velké mezinárodní fondy. „U nich je minimální riziko, že by bezdůvodně odstoupily od koupě. Naopak, tato forma může být kontraproduktivní, protože odradí spoustu velkých institucionálních zájemců,“ domnívá se Zdeněk Špaček z investičního oddělení mezinárodní realitní společnosti King Sturge.

Diskutabilní je i možnost propadnutí kauce. „Během due diligence se mohou objevit problémy takového rozsahu, že odradí investora od koupě. Z tohoto důvodu je pro většinu manažerů fondů hospodařících s penězi jiných investorů taková forma jistiny neakceptovatelná. To v případě velkých nemovitostí může minimalizovat počet zájemců, a tím dosaženou cenu,“ tvrdí Zdeněk Špaček.

Pětiletý soudní spor

Potenciální kupující komplexu na Vinohradské třídě může odradit nejen kauce, ale i soudní spor, který se vleče od roku 2006 a týká se vlastnického práva k prodávaným nemovitostem. Mluvčí Městského soudu v Praze Martina Lhotáková ČESKÉ POZICI potvrdila, že žalovanou stranou jsou v kauze dceřiné společnosti skupiny ČEZ – ČEZ správa majetku a ČEZ distribuční služby a zaniklá akciová společnost Středočeská energetická. Žalující subjekt, Roman Minárik, se domáhá neplatnosti usnesení valné hromady z roku 2006 a smluv.

Obchodní ředitel společnosti Naxos Libor Nevšímal tvrdí, že soutěžní podmínky se stanovují po dohodě s vlastníkem objektů – v tomto případě se skupinou ČEZ

Městský soud již řízení zastavil. A za pravdu mu dal i Vrchní soud. Roman Minárik však podal dovolání k Nejvyššímu soudu. O něm se bude teprve jednat. „Budovu, u které je napadnuté vlastnictví, si žádný institucionální investor nekoupí. Naopak někdo, kdo má informace od soudu a tuší, jak dopadne, může zariskovat a jít do toho,“ tvrdí zdroj ČESKÉ POZICE. „Je těžké dopředu odhadovat, jak soudní spor ovlivní prodej. Pro některé zájemce to může znamenat naprostou diskvalifikaci. Pro jiné to nebude žádnou překážkou,“ konstatuje Libor Nevšímal, obchodní ředitel společnosti Naxos.

Zástupce Naxosu tvrdí, že soutěžní podmínky se stanovují po dohodě s vlastníkem objektů – v tomto případě se skupinou ČEZ. „Některé věci, metodické záležitosti, jsou předem dané, v procesních otázkách se řídíme prioritami prodejce,“ upřesňuje Nevšímal. Potenciální kupce nemovitostí prý Naxos vyhledává na základě PR, běžné inzerce a přímou komunikací s investory, kteří by mohli mít o objekty zájem. Jediným kritériem, které rozhodne o novém majiteli či majitelích nemovitostí ČEZ, je kupní cena.

Podmínky soutěže stanovují, že její účastník musí být oprávněn nabývat nemovitosti v České republice a složit kauce. Zástupce společnosti King Sturge tvrdí, že obvykle musí v tendrech potenciální kupci vyhovět dalším požadavkům. „Zájemce musí prokázat, že má zkušenosti s investováním do obdobných komerčních nemovitostí a dostatek zdrojů na koupi,“ říká Zdeněk Špaček. Kupovat lze za vlastní i cizí peníze. „V obou případech by však měl být prokázán původ peněz. A když se financuje úvěrem, je předkládáno i předběžné potvrzení od banky, že je ochotná na koupi nemovitosti peníze půjčit,“ dodává Špaček. Nic takového ve vyhlášce o zahájení výběrového řízení na prodej objektů skupiny ČEZ požadováno není.

Zdroje ČESKÉ POZICE uvádějí, že o koupi objektů má vážný zájem skupina investorů, která má blízko k managementu skupiny ČEZ. Pokud v tendru zvítězí, vlastníkem kancelářských budov se stane jejich offshorová firma. „Odhaduji, že budou nemovitosti prodány za relativně nízkou cenu. Kvůli nejistotě, na kterou se mohou kupující vymluvit, protože podmínky se mohou ještě během prvního kola soutěže měnit, a složitě nastavenému financování,“ uzavírá dobře informovaný zdroj ČESKÉ POZICE. Na to, zda se předpověď vyplní, musíme počkat do konce května. Pak bude zřejmé, zda ČEZ a VZP budou sedět v kancelářích „neznámého“ vlastníka.