Pokud bychom udělali anketu a ptali se lidí, kterou z investic – akcie či nemovitosti – považují za bezpečnější, tedy stabilnější z hlediska výnosů a ceny, 99 procent z nich odpoví, že zcela jistě dům či byt. Odpovědi budou ještě více nakloněny nemovitostem, pokud se zeptáme, zda by takový nákup financovali na dluh.
Zatímco koupi domu na dluh považuje veřejnost za zcela přirozenou, koupi akcií na dluh vnímá jako druh nepochopitelného hazardérství. Je však rozdíl v riziku skutečně tak markantní? A pokud nikoli, jak je možné, že obecný úsudek se tak liší od skutečnosti? Podívejme se na celou věc z hlediska selského rozumu a vynechme statistické přístupy a matematické metody.
Právě poslední krize byla způsobena všeobecným pocitem, že nemovitost je cosi, co má v čase stabilní cenu, nebo ještě lépe (hůře?), stabilně rostoucíZačněme tím, jak cenově kolísavé jsou ceny akcií a nemovitostí v posledních letech. Česká kotlina nenabízí příliš reprezentativní indikátory, takže prozkoumejme trh, který je v tomto ohledu dostatečně široký a rozvinutý – USA. Když se podíváme na graf cen domů ve 20 největších městech USA a akciového indexu S&P 500 za posledních deset let, zjistíme, že vývoj, respektive vzestupy a pády, je zhruba odpovídající (od rozdílu mezi dividendovými výnosy a čistými výnosy nájemného můžeme v tomto případě abstrahovat). Konec konců, právě poslední krize byla způsobena všeobecným pocitem, že nemovitost je cosi, co má v čase stabilní cenu, nebo ještě lépe (hůře?), stabilně rostoucí. Toto tvrzení platí v podstatě jen o některých typech pozemků, a to ještě s výhradami.
Výhodnější úvěr, horší likvidita
Pokud se však vrátíme k financování bytu či domu dluhem, riziko je podobné, jako kdybychom půjčené peníze investovali do akcií. Navíc větší suma investovaná do akcií je lehce rozložitelná (diverzifikovatelná) mezi více titulů (mohu si koupit celý index), kdežto nemovitost je zpravidla jedna, a chyba se tím pádem projeví fatálně. Rozdíl (výhoda pro nemovitost) je pouze ve dvou faktorech – na akcie nedostanete tak dobré úvěrové podmínky a ocenění akcií je v zásadě každodenní, tudíž je neoddiskutovatelná případná aktuální ztráta. S tím ale souvisí i likvidita, která je u akcií neporovnatelně vyšší.
Mnozí mohou namítnout, že pokud si pořizují bydlení pro sebe a hodlají v domě či bytě sami bydlet, jde o jiný případ než pořízení nemovitosti kvůli výnosu z nájemného. Ani tento argument neobstojí, přestože je to ten nejlepší případ, neboť odpadá část transakčních a daňových nákladů. Nejen v USA, ale i u nás roste počet nešťastníků, kteří v důsledku zhoršených ekonomických podmínek neutáhli smrtící koktejl 100procentní hypotéky s nutností platit služby spojené s bydlením a dnes už téměř povinný příspěvek do fondu oprav.
Spousta Čechů si stále ještě myslí, že náklady nájemného jsou stejně vysoké jako splátka hypotéky plus příspěvek do fondu oprav plus poplatky za služby. Ano, lze najít takové nemovitosti, podobných příležitostí je ale jako šafránu. A ačkoli jsou dnes krátkodobé sazby mimořádně nízké, abychom měřili férově, musíme počítat se sazbou fixovanou alespoň na deset let, byť korektní by byla 30letá. Tyto sazby více odpovídají dlouhodobému průměru sazeb, což reflektuje dobu splatnosti hypotečního úvěru.
Odbobná kolísavost
Znám člověka, který pořídil za dva miliony korun byt jako výhodnou koupi pro nezletilého syna s tím, že do doby, než se syn osamostatní, bude nemovitost pronajímat. Pronajal za 11 tisíc korun měsíčně plus poplatky a následně s překvapením zjistil, že čistý příjem po nákladech na fond oprav a poctivém zdanění mu splátku hypotéky ani náhodou nepokryje. Ve svých propočtech opominul „obrátkovost“ nájemníků, tedy fakt, že doposud byl byt v průměru desetinu roku nevyužit, a tudíž neplacen.
Pro jednotlivou nemovitost je kolísavost zisku z ní srovnatelná s volatilitou profitu koše akciových společnostíTím znovu navazuji na atribut, kterému se věnujeme, – na srovnatelnost rizika investice do akcií a nemovitostí. Obdobou kolísání zisku u akciových společností je kolísavost nájmu u nemovitostí, ať již v důsledku tržních cen, či využití/nevyužití nemovitosti. Přestože globálně je kolísavost nájmů nižší, ďábel se skrývá v detailu – zatímco z akcií jsme schopni namíchat portfolio, z nemovitostí většinou nikoli, nebo alespoň nikoli dostatečně diverzifikované. A pro jednotlivou nemovitost je kolísavost zisku z ní určitě srovnatelná s volatilitou profitu koše akciových společností.
Účelem tohoto zamyšlení není precizní analýza. Nejde ani o to, odradit potenciální kupce nemovitostí a nasměrovat je do akcií; oboje může za určitých podmínek představovat stejně kvalitní investiční příležitost. Jde o upozornění na nesrovnalost, kdy veřejnost na jednu stranu přehnaně vnímá riziko spojené s akciemi (jsem si vědom, že jsme uprostřed krize), a naopak podceňuje riziko spojené s nákupem domu či bytu.
Na vině tohoto omylu je příliš zjednodušené uvažování – neplést se správně zjednodušeným uvažováním, zvaným „selský rozum“! –, a to v kombinaci s předsudky a tradicí. Před rokem 1989 byli lidé zvyklí finančně spravovat několik málo produktů. Rozhodování nebylo manažersky příliš sofistikované – koupilo se to, co bylo. Z té doby možná přežila domněnka založená na představě, že existují „ideální finanční produkty“, jež plní všechna přání v neztenčené míře (likvidita, bezpečí, výnos).
Domněnka se změnila v návyk, podle něhož se řídí tisíce retailových klientů bank a nedají si své omyly vymluvit. Hodí se do ní i starobylá a v tradici zakotvená představa o nemovitosti jako o fundamentu všech jistot a akciích jako symbolu kasinových spekulací. Finanční prostředí se mění rychleji než finanční kultura.