Chystaná změna zkomplikuje přístup k vlastnímu bydlení

Zájemci o koupi bytu či rodinného domu již brzy v realitní kanceláři uslyší nepříjemnou větu. „Cena neobsahuje čtyřprocentní daň z nabytí nemovitosti.“ Od začátku listopadu budou totiž kupující muset kromě částky za samotné bydlení zaplatit i daň z nabytí nemovitosti. Z hlediska daňařů jde o správný krok. Makléři ale upozorňují, že na první pohled nepatrná změna zkomplikuje některým kupujícím přístup k vlastnímu bydlení. Daň z nabytí nemovitosti totiž budou platit namísto prodejců kupující. Současná sazba ve výši čtyř procent se nemění.

Rozhodujícím datem, zda se bude transakce řídit ještě současnou právní úpravou, či novou, je den návrhu na zápis do katastru nemovitostí. Pokud bude podán do 31. října, pak se daň odvádí dle nynějších pravidel. Ministerstvo financí, které na dani z nabytí nemovitosti ročně vybere devět miliard korun, od změny očekává větší transparentnost i jistotu.

Dnes je v zákoně stanoven takzvaný institut ručitele. Pokud daň neodvede prodávající, musí ji státu zaplatit kupující. Ministerstvo též předpovídá účinnější výběr daně a větší vymahatelnost. A je přesvědčeno o větším tlaku na snižování kupních cen. Kupující – poplatník daně, jak píše na svých internetových stránkách ministerstvo, bude ochotný zaplatit za nemovitost nižší částku než nyní.

Výhrady makléřů

Pozitivně chystanou změnu hodnotí daňoví experti. „Tato nová úprava přináší z pohledu daní zjednodušení a zpřehlednění pravidel. Odpadá totiž institut ručitele. V tomto smyslu považujeme tento krok za správný,“ říká Jana Melicharová, daňová poradkyně společnosti KODAP, specializující se na daňové poradenství, účetnictví a mzdy. A dodává: „Ostatně obdobná úprava je i ve většině zemí EU. A název daně tak bude alespoň korespondovat s tím, kdo ji je povinen hradit.“

K nové právní úpravě ale mají výhrady makléři. Týkají se toho, z čeho budou kupující daň platit, a také růstu nákladů spojených s pořízením bytu či domu. Mluvčí Hypoteční banky Marie Mocková tvrdí, že banka připravuje možnost financování daně v rámci hypotéky. „Jednou z podmínek pro její získání bude to, že hodnota zastavené nemovitosti (takzvané LTV) nesmí v součtu překročit sto procent,“ upřesňuje Mocková.

Banky tedy kupujícím proplatí daň z nabytí nemovitosti v případě, že hodnota nemovitosti dle odhadu banky bude ve stejné výši nebo vyšší než součet kupní ceny nemovitosti a daně z nabytí. Mocková připouští, že část klientů bude muset na úhradu daně použít vlastní prostředky.

Střednědobý horizont

„Z praxe můžeme vysledovat to, že odhady bank vycházejí nejlépe na kupní cenu nemovitosti, tedy nově bez daně z nabytí, velmi často také pod kupní cenu, obzvláště dnes, kdy cena nemovitostí roste. Ve většině případů tedy daň z nabytí bude potřeba doplatit navíc,“ říká Daniel Kotula, spolumajitel realitní kanceláře RE/MAX Center.

Dodává, že až u 90 procent hypoték to bude v nejlepším znamenat, že kupující nebude potřebovat 10 až 15 procent vlastních peněz, ale 14 až 19 procent. A pokud odhad vyjde pod kupní cenu, budou kupující muset disponovat ještě vyšší částkou. Pořídí-li si kupující byt za 2,5 milionu korun, vystačí mu nyní 375 tisíc korun. Od začátku listopadu bude potřebovat o sto tisíc víc.

Ekonomika je nyní na vzestupu, nezaměstnanost je rekordně nízká, platy rostou, lidé jsou pozitivní a ochotní investovat, případně se zadlužit a využít tak nízké úrokové míry hypoték. Poptávka po nemovitostech je silná. „Nic nenasvědčuje tomu, že růst cen by se měl zastavit. Prodávající budou mít tendenci daň nezahrnovat do kupní ceny a bude to znamenat další nárůst pořizovacích nákladů nemovitostí,“ je přesvědčen Kotula. Dodává, že každé zdražení nemovitosti znamená zhoršení dostupnosti bydlení, pokud nejde ruku v ruce se zvýšením příjmů kupujících.

Stejný názor zastává i generální ředitel developerské společnosti Ekospol Evžen Korec. „Nedá se očekávat, že by nemovitosti plošně zlevnily o výši daně. Ceny se nezmění a jediný rozdíl bude, že prodávajícímu zůstane víc peněz. Naopak kupující bude mít další nemalé náklady,“ tvrdí Korec.

Z prognóz Hypoteční banky vyplývá, že ve střednědobém horizontu by cena nemovitostí měla klesnout právě o výši daně přenesené na kupujícího, kterou prodávající dříve do této ceny de facto zahrnoval. „Podle HB indexu, ukazatele vývoje cen nemovitostí, v současné době ceny všech typů rezidenčních nemovitostí již několik čtvrtletí v řadě pozvolna rostou. Fakticky tak tento pokles bude kompenzován přirozeným růstem cen, což se v důsledku promítne jako dočasné zmrazení růstu cen bytů a rodinných domů,“ tvrdí mluvčí Mocková.