Překupníci využívají neznalosti tržních cen pozemků

Překupníci prostřednictvím dopisů oslovují tisíce majitelů zemědělských pozemků a nabízejí jim jejich odkup. Takové nabídky dostávají majitelé zemědělských pozemků roky, ale v poslední době jsou častější. Ceny ovšem neodpovídají tržní realitě.

Pokud pozemek, který se vám líbí, není stavební, ale je evidován jako... | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy Pokud pozemek, který se vám líbí, není stavební, ale je evidován jako... | foto: archiv JAGA
Pokud pozemek, který se vám líbí, není stavební, ale je evidován jako... | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy

Mám zájem koupit vaše pozemky a hospodařit na nich, nakupujeme pozemky pro investory, kteří nabízejí nejvyšší ceny, vlastním sousední pozemky a rád bych přikoupil i ty vaše. Tři opakující se začátky dopisů, které obdržel asi každý majitel zemědělské půdy v Česku. Pisatelé v nich navíc slibují, že pokud jim pozemky prodáte, zařídí všechny potřebné formality. Háček je v tom, že nabízená cena je mnohonásobně nižší než odpovídající tržní cena pozemku. Spekulanti najednou písemně osloví tisíce lidí. A vždy jsou v několika případech úspěšní. To jim na slušný zisk stačí.

Nabídky na odkup dostávají majitelé zemědělských pozemků již roky. V poslední době jsou ale častější. „Je to tím, že na trhu s půdou zkouší profitovat více subjektů,“ je přesvědčen Jaroslav Urban, majitel webu Farmy.cz, což je největší server zaměřený na trh se zemědělskou půdou v Česku. Vladimíra Stehlíková, členka prezidia Společnosti mladých agrárníků a soukromá zemědělkyně, tvrdí, že domů jí chodí dopisy ohledně koupě zemědělské půdy minimálně dvakrát týdně.

Výhodnější návrhy

Pisatele dopisů lze rozdělit do dvou skupin. „Část kupuje půdu za účelem okamžitého prodeje za vyšší cenu,“ popisuje Urban s tím, že těchto zájemců je naprostá většina a jejich nabídky bývají nejméně výhodné. Získat pozemky ovšem chtějí i dlouhodobější investoři či zemědělci. Jejich návrhy bývají zpravidla o něco výhodnější, ale ani oni podle Urbana nenabízejí odkup za skutečnou tržní cenu.

Získat pozemky chtějí i dlouhodobější investoři či zemědělci. Jejich návrhy bývají zpravidla o něco výhodnější, ale ani oni nenabízejí odkup za skutečnou tržní cenu.

Obvykle jde o cenu stanovenou na základě vyhlášky z roku 2014, podle níž se cena pozemku odvíjí od BPEJ (bonitovaná půdně ekologická jednotka). Jde o pětimístný číselný kód, který určuje kvalitu pozemku na základě klimatických podmínek v dané oblasti, svažitosti, polohy vzhledem ke světovým stranám, hloubky půdního profilu a skeletovosti. Tyto parametry mají vliv na produkční schopnost zemědělské půdy a její ekonomické ohodnocení.

Cen pozemků odvozených z BPEJ se využívá například pro účely výpočtu daně z nabytí nemovitých věcí a orientačně naznačuje kvalitu pozemku, s tržní realitou ale příliš nesouvisí. Spekulanti, kteří dopisem majitele pozemku přesvědčí o jeho prodeji, ho obratem zpeněží. Petr Klos, předseda Svazu vlastníků půdy, uvádí, že za cenu o desítky až stovky procent vyšší, než kolik za pozemek zaplatili. „Aktivních obesílajících subjektů jsou desítky,“ tvrdí Klos. Jde o právnické i fyzické osoby, nezřídka má jejich jméno navodit dojem, že jde o solidní zemědělský subjekt.

Většinou nejde o podvod

Dopisy rozesílají plošně po celé republice, najdou se ale i tací, kteří se specializují na určité lokality, na starší vlastníky, na lidi v exekuci či na majitele pozemků, kteří je zdědili. Petr Mahr, prezident Společnosti mladých agrárníků, má zkušenost s tím, že spekulanti míří na vlastníky pozemků, kteří v daném katastru, kde se nachází pozemek, nebydlí. „Jsou to většinou dědici, kteří nemají žádný vztah či pouto k pozemku, a předpokládá se tak, že by se ho mohli chtít zbavit,“ říká Mahr.

Dopisy s nabídkami na odkup pozemků nelze většinou označit za podvod. Spekulanti míří na vlastníky pozemků, kteří v daném katastru, kde se nachází pozemek, nebydlí.

Dopisy s nabídkami na odkup pozemků nelze většinou označit za podvod. „Jde pouze o využívání neznalosti některých vlastníků. Jen v některých nabídkách se objevují zavádějící informace, které mají motivovat vlastníka k rychlému prodeji – například, že od příštího roku už nebude možné půdu jednoduše prodat,“ vysvětluje Jaroslav Urban. Překupníci využívají toho, že část lidí se neorientuje v tržních cenách pozemků, nevědí, že nabízená cena je silně podhodnocena. Někdy majitelé naletí zavádějícím informacím. Důvodů, proč se spekulantům daří, je ale více.

„Firmy bohužel zneužívají toho, že mají energii na stále se opakující poptávky, což zemědělec, který od rána do večera pracuje, nestíhá. A pak se stane, že mu pozemky přímo u nosu vyfoukne takováto firma za cenu, kterou běžně platí zemědělci při nákupech půdy,“ uvedla Stehlíková ze Společnosti mladých agrárníků. Prezident společnosti Petr Mahr poukazuje ještě na další fakt: „Hlavním důvodem je scházející vztah k vlastněné půdě či nemovitosti, a to v důsledku neblahé zkušenosti s kolektivizací československého zemědělství,“ tvrdí.

Poptávka převyšuje nabídku

Nákup zemědělské půdy se stal výnosnou investicí. Cena půdy v posledních letech roste. Společnost Farmy.cz, která se již dvanáct let specializuje na trh se zemědělskou půdou, odhaduje průměrnou výši tržních cen zemědělské půdy za rok 2016 na úrovni zhruba 204 tisíc korun za hektar, což znamená nárůst v meziročním srovnání o přibližně čtvrtinu.

Zemědělci se shodují, že trh s pozemky funguje velmi dobře. Poptávka převyšuje nabídku, a proto není problém prodat půdu za skutečně odpovídající cenu.

Zemědělci se shodují, že trh s pozemky funguje velmi dobře. Poptávka převyšuje nabídku. Dle Urbana z Farmy.cz není problém prodat půdu za skutečně odpovídající cenu. Navzdory tomu doporučuje půdu prodávat, pouze pokud její vlastníci mají pro získané finance jiné využití. Pokud se již vlastník k prodeji přece jen odhodlá, měl by nabídku dobře prezentovat, nejlépe s využitím kvalitní realitní kanceláře. Urban ovšem nabádá k obezřetnosti.

Některé společnosti totiž sice nabízejí služby realitní kanceláře, jejich cílem však je, podobně jako u pisatelů dopisů, odkup půdy od vlastníků za výhodnou cenu pro spřízněné subjekty. „Cena půdy se nachází v dlouhodobém rostoucím trendu a převažuje názor, že cena dále poroste,“ říká Petr Klos, předseda Svazu vlastníků půdy. „Trh s půdou nyní funguje, a pokud se vlastník půdu rozhodne prodat, je mnoho kupujících nabízejících férovou cenu. Takový kupující se však mezi dopisními nabídkami najde jen výjimečně,“ konstatuje Klos.

S přispěním Aleny Adámkové

Vývoj tržních cen zemědělské půdy

Rok: cena v korunách za hektar, meziroční změna v procentech

2004: 65 864; 2005: 68 336, +3,75; 2006: 73 983, +8,26; 2007: 76 901, +3,94; 2008: 86 673, +12,71; 2009: 96 300, +11,11; 2010: 102 456, +6,39; 2011: 108 100, +5,51; 2012: 118 712, +9,82; 2013: 124 070, +4,51; 2014: 139 590, +12,51; 2015: 162 565, +16,46; odhad 2016: 204 000, +25

15 až 27 korun za metr čtvereční

průměrná tržní cena zemědělské půdy v roce 2015

o 128 procent

jsou tržní ceny půdy vyšší než ceny „úřední“

Struktura kupujících u převodů za tržní cenu

  • Zemědělští investoři: 50 procent
  • Spekulativní nezemědělští investoři: 1 procento
  • Dlouhodobí nezemědělští investoři: 49 procent

Údaje jsou z roku 2015, pokud není uvedeno jinak

Zdroj: Farmy.cz, VÚMOP



Počet příspěvků: 1, poslední 11.1.2017 10:33 Zobrazuji posledních 1 příspěvků.