Právní poměry bytových družstev jsou dobré a stabilní

„Souseda si u nás zatím nevybíráte, takže byt si může koupit kdokoliv, přitom odpovídáte za jeho případnou platební neschopnost,“ říká v rozhovoru advokát Marek Novotný, odborník na právo nemovitostí a bytové právo.

Pražský advokát Marek Novotný, expert na bytové právo. | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy Pražský advokát Marek Novotný, expert na bytové právo. | foto:  Michal Růžička, MAFRA
Pražský advokát Marek Novotný, expert na bytové právo.

Pražský advokát Marek Novotný, odborník na právo nemovitostí a bytové právo v rozhovoru mimo jiné říká: „Lidé zde nemají příliš zájem o veřejný prostor, přitom v něm trávíme často více času než doma. Je to taková česká – nebo možná východoevropská a postkomunistická – specialita. V bytě mám modernu a uklizeno, ale na společné chodbě už otrhané lino... Už se to ale mění, znám například případ, kdy někdo z vlastních prostředků nechal v severních Čechách opravit kostel, na který se dívá přes plot.“

LIDOVÉ NOVINY: Více než 20 let pracujete jako advokát specializovaný na bytové právo a právo nemovitostí. Jakou máte zkušenost s developery? Je pravda, že jsou často bezohlední a neberou ohled na právo?

NOVOTNÝ: Je třeba si uvědomit, že developer je především obchodník. A má-li v běhu nějaký projekt a zadlužil se kvůli němu, pak z toho určitá „bezohlednost“ může vyplývat, protože musí stavbu realizovat v jistém smyslu za každou cenu. Ale rozhodně bych neřekl, že by to byli nějak prohnaní nebo bezcitní lidé. Viděl bych to trochu jinak.

Různá ekologická uskupení a sdružení občanů jsou často velmi iracionální, protože se obvykle nezajímají, zda vznikne architektonicky kvalitní stavba, ale jen usilují, aby tam nevyrostlo nic

Různá ekologická uskupení a sdružení občanů jsou často velmi iracionální, protože se obvykle nezajímají, zda vznikne architektonicky kvalitní stavba, ale jen usilují, aby tam nevyrostlo nic. Ale ono tam stejně téměř vždy něco vznikne, kvůli absenci diskuse často esteticky a architektonicky nezajímavé, či spíše ještě horší... (úsměv) A to pak zůstane po generace, to se jen tak nezbourá.

Lidé zde nemají příliš zájem o veřejný prostor, přitom v něm trávíme často více času než doma. Je to taková česká – nebo možná východoevropská a postkomunistická – specialita. V bytě mám modernu a uklizeno, ale na společné chodbě už otrhané lino... Už se to ale mění, znám například případ, kdy někdo z vlastních prostředků nechal v severních Čechách opravit kostel, na který se dívá přes plot – a sousedům vysvětlil, že mu to stojí za to, aby se nedíval na opadanou omítku jenom proto, že je to kostel.

LIDOVÉ NOVINY: Když se člověk rozhoduje, zda si pořídí byt ve vlastnictví nebo družstevní byt, kde jsou výhody a nevýhody obou forem?

NOVOTNÝ: Když si někdo pořizuje vlastní byt, většinou uvažuje o vlastnictví bytu. O družstevním bytu lidé uvažují většinou ze zvláštních důvodů, třeba že se jim líbí konkrétní byt, kvůli výhodnější ceně, nebo že si nechtějí, případně nemohou vzít hypotéku, někteří nechtějí být veřejně evidováni – včetně rodného čísla – v katastru nemovitostí. V současné době totiž není družstevní bydlení spolufinancováno z veřejných rozpočtů.

LIDOVÉ NOVINY: Čím to je?

Když si někdo pořizuje vlastní byt, většinou uvažuje o vlastnictví bytu. O družstevním bytu lidé uvažují většinou ze zvláštních důvodů

NOVOTNÝ: Když už člověk investuje své životní úspory, chce, aby jeho vztahy byly co nejjistější. To vlastnické právo splňuje lépe než účast v bytovém družstvu, alespoň z hlediska individuálních zájmů. Na druhou stranu, protože družstevní bydlení akcentuje více společné zájmy, je v družstevních domech zatím často zajištěna větší „kázeň“ – klid, pořádek – než v domech s byty ve vlastnictví.

LIDOVÉ NOVINY: Jak dnes vypadá struktura bytového fondu?

NOVOTNÝ: Bytů ve vlastnictví je zhruba milion tři sta tisíc, družstevních bytů je řádově 500 tisíc. Bytová družstva někdy jsou – zejména ve velkých městech – považovaná za spíše přechodnou formu bydlení. To se týká jednak velkých takzvaných stavebních bytových družstev, jejichž byty jsou často zatíženy zákonnými nároky na převod bytu do vlastnictví, jednak bytových družstev vzniklých při privatizaci obecního bytového fondu.

Obecně ale nic nebrání bytovým družstvům, aby si domy zachovaly, často se v budoucnosti převody bytů do vlastnictví členů předpokládají, ne vždy tomu tak ale je, záleží na členech družstva. Řekl bych ale, že v poslední době spíše přibývá počet případů družstevní formy bydlení, včetně nových družstevních projektů. Pokud by bylo družstevní bydlení státem podporováno, bylo by to ještě výraznější.

LIDOVÉ NOVINY: Co může zájemce od družstevního bydlení nejvíce odrazovat?

Když už člověk investuje své životní úspory, chce, aby jeho vztahy byly co nejjistější. To vlastnické právo splňuje lépe než účast v bytovém družstvu, alespoň z hlediska individuálních zájmů.

NOVOTNÝ: Především jde o to, že v bytovém družstvu jste závislejší na tom, jak ostatní členové plní své povinnosti. Neplní-li je a družstvo se zadluží, může přijít exekuce či insolvence na celý majetek družstva. Bytová družstva jsou ale zpravidla příkladnými úvěrovými dlužníky.

Družstvo je rovněž ze zákona podnikatelem a do určité míry si může dělat, co chce. Zákon o obchodních korporacích mu ale stanovuje některá zásadní omezení – třeba nemůže volně disponovat se svým majetkem nebo provozovat riskantní obchodní činnosti. Ale je otázkou, zda to členům družstva pomůže, protože pokud soud družstvo zruší a je provedena likvidace, člen družstva může zjistit, že v rámci ní nemusí mít nárok ani na svůj byt za cenu, kterou by si mohl dovolit.

LIDOVÉ NOVINY: Člověk tedy o družstevní byt může snadno přijít, aniž by na tom měl vinu?

NOVOTNÝ: V praxi jsou bytová družstva z hlediska úpadku i exekucí v zásadě bezproblémová. Jsou známy snad jen dva případy insolvence na větší družstvo za zhruba 20 let, což je bezpečnější než u developerských projektů. Ale je třeba vědět, že na člena družstva jsou v jistém smyslu kladeny větší požadavky než v případě bytového spoluvlastnictví.

V bytovém družstvu jste závislejší na tom, jak ostatní členové plní své povinnosti. Neplní-li je a družstvo se zadluží, může přijít exekuce či insolvence na celý majetek družstva.

Veškerý majetek patří družstvu, které současně za své dluhy odpovídá veškerým svým majetkem. Režim společenství vlastníků je méně rizikový v tom směru, že tam byt patří vlastníkovi bytu a až vedle toho se spravuje společný majetek, za který jednotliví vlastníci odpovídají jen co do svého podílu. I v řadě společenství vlastníků jsou však velké problémy s dluhy vlastníků, které jsou hůře řešitelné než v bytových družstvech. Situace v oblasti vymáhání pohledávek po členech společenství je zatím zcela neuspokojivá, ale snad lze čekat brzy změnu.

LIDOVÉ NOVINY: Mohou družstva zasahovat svým členům do života? Třeba omezovat prodej bytu?

NOVOTNÝ: Nelze asi mluvit přímo o negativních zásazích do života. Volnou převoditelnost družstevních bytů zakotvil již obchodní zákoník v roce 1992 a byl to jeden ze zásadních kroků k transformaci bytových družstev. Zákon o obchodních korporacích na této zásadě zatím setrval, i když v zahraničí to není běžné a je možné o tom očekávat diskusi.

Vázat převod bytu na souhlas družstva či jeho vedení ale dnes rozhodně nelze, takové ustanovení stanov by bylo neplatné. Lze nicméně omezit členství v družstvu, například lze ve stanovách určit, že jím nesmí být právnická osoba. I omezování okruhu fyzických osob je třeba připustit, i když může být diskutabilní, zda lze takto vyloučit třeba občany států EU.

Je třeba vědět, že na člena družstva jsou v jistém smyslu kladeny větší požadavky než v případě bytového spoluvlastnictví

Samozřejmě lze omezovat podnájem bytu. Obecně je třeba ale říct, že i když jsou nebo i budou v družstvech nějaká omezení pro členy, nemusí to být jen negativní, ale naopak to může kvalitu bydlení zvýšit – existují i příklady z praxe. Větší možnosti omezení u bytových družstev než u bytového spoluvlastnictví by mohly být chápány dokonce jako výhoda.

LIDOVÉ NOVINY: Může družstvo svého člena vyloučit?

NOVOTNÝ: Jistě a děje se to poměrně často. Soudní praxe je ale nesmlouvavá a družstva tohoto oprávnění mohou zneužít jen velmi složitě. Pokud se to ale stane, pak přestože by vyloučenému členovi soud posléze dal za pravdu, proces může trvat několik let. A po tu dobu to fakticky znemožňuje výhodný „prodej“ bytu.

Ztráta bytu kvůli neplnění povinností je sice možná i u bytového spoluvlastnictví, ale tam jsou podmínky nastaveny natolik přísně, že to z jiných než finančních důvodů bylo zatím téměř nemožné, i to ale lze v budoucnu očekávat.

LIDOVÉ NOVINY: Hraje roli pro nižší atraktivitu družstevního bydlení i fakt, že takový byt nelze zatížit hypotékou?

Ztráta bytu kvůli neplnění povinností je sice možná i u bytového spoluvlastnictví, ale tam jsou podmínky nastaveny natolik přísně, že to z jiných než finančních důvodů bylo zatím téměř nemožné

NOVOTNÝ: Teoreticky družstevní byt zástavou zatížit lze, ale družstvo s tím musí souhlasit. Což nechtějí, respektive v podstatě nemohou, protože pokud by například člena vyloučily, zatížení úvěrem by zůstalo. Navíc to ve většině případů znemožňují zákonná omezení. Hypotéku si ale může vzít i bytové družstvo, což se u nových projektů děje, člen ji pak družstvu splácí.

LIDOVÉ NOVINY: Přitom málokdo má dnes peníze na byt v hotovosti...

NOVOTNÝ: Není to nepřekonatelná překážka, ale dostupnost úvěru na družstevní byt je každopádně nižší než u bytu ve vlastnictví.

LIDOVÉ NOVINY: Takže byste koupi družstevního bytu spíše nedoporučil?

NOVOTNÝ: Naopak, koupi družstevního bytu bych doporučil v indikovaných případech, jak byly naznačeny – například družstvo se stabilními poměry, nižší cena či nemožnost individuální hypotéky. Tak bych to neviděl. Navíc právní poměry bytových družstev jsou obecně dobré a stabilní. A to včetně hospodářských kritérií, jen málo jich je výrazně zadlužených. Ceny družstevních bytů také bývají o něco nižší. Takže když se objeví zajímavá nabídka, proč ne.

LIDOVÉ NOVINY: Na co by si lidé při koupi družstevního bytu měli dát největší pozor?

Klíčové jsou majetkové poměry družstva. O nich si lze udělat obrázek ve sbírce listin v obchodním rejstříku, z níž je také vidět, zda tam družstvo vkládá všechny materiály podle zákona.

NOVOTNÝ: Obecně je třeba zjistit si více informací, respektive jiného druhu, než při koupi bytu ve vlastnictví. Byt totiž patří družstvu, takže byste o něm měl něco vědět. Zkrátka je to jen trochu jiné než u koupě bytu do vlastnictví. Je třeba prověřit, zda stanovy vypadají standardně a nejsou tam zjevně nezákonná ustanovení. Dále je důležité, zda jsou v obchodním rejstříku zapsáni členové statutárních orgánů. Rovněž bych doporučil podívat se na nájemní smlouvy.

Klíčové jsou majetkové poměry družstva. O nich si lze udělat obrázek ve sbírce listin v obchodním rejstříku, z níž je také vidět, zda tam družstvo vkládá všechny materiály podle zákona. Platí také zásada, že případný dluh převodce vůči družstvu vázne na družstevním podílu, respektive na bytu. Proto je dobré si vyžádat od družstva či prodávajícího prohlášení, že tam žádný dluh není.

Také je dobré zjistit, jak je to s nárokem na převod bytu do vlastnictví. Ten může být dán stanovami či smlouvou, člen prodávající svůj podíl může mít také ještě trvající zákonný nárok z devadesátých let. Jeho vznik může být svázán i s dalším členským vkladem. Existující nárok jednak zvyšuje cenu bytu, jednak poskytuje jistotu i v případě zrušení družstva.

LIDOVÉ NOVINY: Jak hodnotíte hlavní změny, které do družstevního bydlení přinesla rekodifikace soukromého práva?

Podle výkladu části praxe – i notářské – pro změnu úpravy družstevního nájmu ve stanovách, dokonce včetně samotného přizpůsobení stanov zákonu o obchodních korporacích, je třeba konsensu všech členů družstva, kteří jsou nájemci bytů

NOVOTNÝ: Je zjevné, že změny byly vedeny snahou zvýšit míru ochrany členů družstva. To je správná věc. Ale někdy jde ochrana tak daleko, že může – zcela absurdně – vést až k zániku družstva. Je tam řada nedomyšlených věcí. Obecně nevidím dost důvodů ani pro současnou míru omezení, například nemožnost dělení zisku.

LIDOVÉ NOVINY: Můžete uvést nějaký příklad?

NOVOTNÝ: Například obsah družstevního nájmu není v zákonech komplexně upraven, jen se odkazuje na stanovy jednotlivých družstev. To by takový problém nebyl, on v nich bývá zpravidla upraven. Ne vždy tomu tak ale musí být, navíc úprava nájmu se v občanském zákoníku zásadně změnila.

Potíž je v tom, že podle výkladu části praxe – i notářské – pro změnu úpravy družstevního nájmu ve stanovách, dokonce včetně samotného přizpůsobení stanov zákonu o obchodních korporacích, je třeba konsensu všech členů družstva, kteří jsou nájemci bytů. Takže kdo si to nezměnil – a nepřizpůsobil se – do konce roku 2013, tomu se to možná už nepodaří nikdy... (smích) To by člověk nevěřil, že je něco takového možné!

Jiným příkladem je zásada, že člen družstva má právo získat celý zaplacený členský vklad ve formě vypořádacího podílu. To, že má stabilizovat bytové družstevnictví? Tato úprava je naopak způsobilá některá družstva rozvrátit, dokonce výjimečně způsobit i jejich úpadek! Jakmile totiž cena bytu klesne pod výši původního vkladu – což se může snadno stát, jak ukázal pokles realitního trhu v letech 2008 a 2009 –, členovi družstva se vyplatí říct si o vrácení svého vkladu. Získá tím totiž více peněz než prodejem bytu.

LIDOVÉ NOVINY: Vidíte tam prostor pro věcnou novelizaci?

Není možné, aby lidé ve chvíli, kdy klesne tržní cena bytu pod vklad, z družstva vystupovali a chtěli své peníze zpět

NOVOTNÝ: Nesporně ano, několik pasáží zákona by bylo záhodno opravit co nejdříve, což se i připravuje. Přece není možné, aby lidé ve chvíli, kdy klesne tržní cena bytu pod vklad, z družstva vystupovali a chtěli své peníze zpět. Družstvo se tím velmi lehce může dostat do úpadku. Celý systém družstevního bydlení to destabilizuje. Zejména je ale třeba klást důraz na to, aby nová úprava byla maximálně dispozitivní.

LIDOVÉ NOVINY: Objevují se potíže i v nové úpravě bytového spoluvlastnictví?

NOVOTNÝ: Nová úprava je výborná v tom, že konečně lidem umožňuje, aby si práva a povinnosti upravili co nejvolněji. Po tom jsme vždy volali – ostatně i u bytových družstev! Ale systém není vždy úplně doladěný. Problematická je – kromě řady jiných otázek – koncepce odloženého vzniku společenství vlastníků.

To by mělo vzniknout až poté, co původní vlastník pozbude většinu v domě. Do té doby by měly existovat „jen“ spoluvlastnické vztahy bez SVJ. To na první pohled vypadá hezky – aby se developer o dům nadále staral, když lidé nejsou ještě zabydlení. Ale když se nad tím zamyslíte, jsou, nebo nejsou noví vlastníci před developerem chráněni? Vždyť za ně jedná, jejich jménem je navenek zavazuje – a to i bez jejich souhlasu! Proto současná praxe odložení vzniku společenství v některých případech nevyžaduje, a tato praxe je v zásadě správná.

LIDOVÉ NOVINY: Hrozí třeba, že developer jako původní vlastník uzavře nevýhodnou smlouvu se správcovskou firmou?

Současná praxe odložení vzniku společenství v některých případech nevyžaduje, a tato praxe je v zásadě správná

NOVOTNÝ: To se může stát, i když SVJ již vzniklo. Ale pokud ještě nevzniklo, developer zavazuje přímo vás osobně a vy solidárně ručíte za závazky, které takto sjedná – i za části domu, které patří ostatním. Nejhůře je na tom solidární ručení. Sice se proti tomu dá zčásti soudně bránit, ale je to nákladné a nejisté. Může se takto ale stát, že budete platit třeba za vodu ve sto bytech, za opravu fasády či za ostrahu pro celý dům. To je opět nedomyšlené.

LIDOVÉ NOVINY: Co se děje ve společenství vlastníků, když někteří členové neplatí?

NOVOTNÝ: Je to jedna korporace, takže jsou na sobě všichni vlastníci závislí. Souseda si u nás zatím nevybíráte, takže byt si může koupit kdokoliv, přitom odpovídáte za jeho případnou platební neschopnost! Pokud někdo neplatí za služby, pak parazituje na svých sousedech, protože oni jsou povinni mu i služby dodávat na své náklady.

V Praze to až takový problém není, neplatičů je jen v řádu procent, ale v některých regionech jde o desítky procent – to se pak ostatním bydlení několikanásobně zdraží, SVJ se může stát nesolventním a celému domu mohou vypnout teplo, vodu nebo plyn.

LIDOVÉ NOVINY: Jak se proti tomu lze bránit?

Nejhůře je na tom solidární ručení. Sice se proti tomu dá zčásti soudně bránit, ale je to nákladné a nejisté.

NOVOTNÝ: To jsou jedny z nejčastějších žalob. Dnes je ale problém s tím, zda dlužné peníze vůbec uvidí. Od roku 2014 totiž již neplatí slabá priorita „sousedských“ pohledávek, která platila celých 20 let. Přitom v Rakousku, Německu nebo na Slovensku je běžné, že mají tyto pohledávky na provoz domu přednost před jinými.

LIDOVÉ NOVINY: Proti rozhodnutí SVJ se lze soudně bránit. Děje se to často?

NOVOTNÝ: Je to běžná věc, soudy jsou podobnými žalobami zavaleny. Často je to tak, že kdo neprosadí své na shromáždění, ten se soudí. Nejčastějším důvodem jsou peníze, co jiného (smích) Především jde o to, co se v domě opraví, kolik to bude stát, jaká firma to udělá, kdo na to dohlédne... Spory jsou i o výši příspěvků, o osoby ve vedení společenství a o dodávky, které se objednávají.

Mnoho problémů bývá se správcovskými firmami. To je podobné všude na světě. Nedávno jsem z diskusí zjistil, že v Kanadě se někdy předražují zakázky pro společenství vlastníků úplně stejně jako u nás...

LIDOVÉ NOVINY: Čeho se lidé u soudu obvykle domáhají?

Často je to tak, že kdo neprosadí své na shromáždění, ten se soudí. Nejčastějším důvodem jsou peníze, co jiného.

NOVOTNÝ: Zpravidla jde o konstatování neplatnosti přijatého rozhodnutí pro rozpor se stanovami nebo zákonem. Ale to je normální věc, je normální a zdravé, že lidé prosazují svá práva. Proto tam možnost žaloby je. Zákon také umožňuje přiměřené užití spolkové úpravy včetně dovolání se neplatnosti rozhodnutí orgánu společenství.

LIDOVÉ NOVINY: Na přelomu osmdesátých a devadesátých let jste působil v justici. Jak na to vzpomínáte?

NOVOTNÝ: Práce u soudu mě zaujala a pozice soudce mi imponovala. Soudil jsem civilní spory.

LIDOVÉ NOVINY: Byl pod politickým tlakem i civilní soudce?

NOVOTNÝ: Nic takového jsem nezažil. Členem KSČ jsem nikdy nebyl. Mohu říci, že do práce mi nikdo nezasahoval.

LIDOVÉ NOVINY: Po změně režimu justici opustila řada lidí, včetně vás. Proč jste odešel?

Zákon také umožňuje přiměřené užití spolkové úpravy včetně dovolání se neplatnosti rozhodnutí orgánu společenství

NOVOTNÝ: Někteří lidé odešli, protože cítili, že jejich postavení nebude stejné jako dosud, protože se tak či onak „zapletli“. Jiní justici opustit z těchto důvodů museli. Já ale patřil k velké skupině soudců, kteří opustili post soudce, aby využili jiných příležitostí. Nerezignoval jsem na post soudce, protože bych musel nebo proto, že by se mi nezdál zajímavý. Mimo jiné platy soudců byly tehdy opravdu skromné, chtěl jsem založit rodinu a potenciál výdělku v advokacii byl mnohem větší.

LIDOVÉ NOVINY: Pomohla vám zkušenost z justice v začátcích v advokacii?

NOVOTNÝ: Zdaleka ne tolik, jak jsem čekal. U soudu jsem se ale naučil jednat s lidmi a řešit reálné problémy, což byla obrovská škola. Vůbec není od věci zvyklost některých západních zemí, kde je praxe u soudu nebo jiné státní instituci povinná.

Také mě už jako soudce velmi překvapilo, že pokud je rozsudek přesvědčivě odůvodněný, lidé jsou schopní jej přijmout, i když jim není vyhověno. Děje se to i dnes a v takových momentech mám pocit, že výkon soudní moci dává hluboký smysl a takový soudce je člověkem na svém místě. Tyto zkušenosti mi byly užitečné i v advokacii.

Marek Novotný (54)

  • Pražský advokát.
  • Specialista na právo nemovitostí a bytové právo.
  • Autor publikací o bytovém právu, konzultant ministerstva pro místní rozvoj, externí spolupracovník Právnické fakulty UK, člen vedení České společnosti pro rozvoj bydlení.
  • Vystudoval Právnickou fakultu UK, v letech 1988 až 1992 působil jako soudce Obvodního soudu pro Prahu 4.
  • Partner společné advokátní kanceláře Prof. Oto Novotný a partneři.

Diskuse neobsahuje žádné příspěvky.