Praha je velmi konzervativní a svázaná řadou regulí

Nebude-li Praha dostatečně atraktivní, mladí lidé budou odcházet do zahraničí, varuje Dušan Kunovský, majitel developerské společnosti Central Group. „Veřejná správa by měla mít koncepci a stanovit jasná a racionální pravidla, jež platí dlouhodobě,“ říká v rozhovoru, šestém pokračování 20dílného seriálu LN a ARTN o budoucnosti Prahy.

Dušan Kunovský, majitel developerské společnosti Central Group. | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy Dušan Kunovský, majitel developerské společnosti Central Group. | foto: Foto Richard CortésČeská pozice
Dušan Kunovský, majitel developerské společnosti Central Group. | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy

Dušan Kunovský, majitel developerské společnosti Central Group, v rozhovoru mimo jiné říká: „Praha je velmi zajímavé město, které má potenciál. Počet obyvatel se bude zvyšovat. Je škoda, že sem lidé jezdí jen za historickou architekturou. Pokud má být dynamickým městem, nemůže žít jen ze své minulosti. Měly by tu vznikat nové věci. Paříž má svou historii, zároveň se ale lidé jezdí dívat na nové stavby ve čtvrti La Défense či na Centre Pompidou.“

Praha.

ČESKÁ POZICE: Jakým městem byste si přál, aby v budoucnu Praha byla?

KUNOVSKÝ: Chci, aby to bylo dynamické a příjemné město pro život. Potenciál Prahy je značný. Narůstá počet lidí z regionů, kteří do Prahy přicházejí. To je sice škoda pro regiony, ale obrovský bonus pro Prahu, když zde lidé po studiích chtějí pracovat a žít. Mladí lidé ale dnes mají i jiné možnosti, a pokud Praha pro ně nebude dostatečně atraktivní, půjdou do zahraničí. Samozřejmě, že Praha musí být i kulturním městem, musí zde být pracovní příležitosti, možnosti se realizovat.

ČESKÁ POZICE: Pokud se má Praha stát takovým městem, co byste radil jejímu vedení, aby pro to udělalo?

Potenciál Prahy je značný. Narůstá počet lidí z regionů, kteří do Prahy přicházejí. To je sice škoda pro regiony, ale obrovský bonus pro Prahu, když zde lidé po studiích chtějí pracovat a žít.

KUNOVSKÝ: Veřejná správa by měla mít koncepci a stanovit jasná a racionální pravidla, která platí dlouhodobě. A pak by měla aktivovat soukromé investice. Optimální situace je, když je na trhu dostatečná konkurence, ať jde o developery, stavební firmy či banky. Pravidla pro fungování soukromých investorů mají být jasně daná, když ale budou příliš striktní, omezí to nabídku a zvýší ceny. Je vždy nutné důkladně řešit, kam až regulace má jít. Cesta do pekel je dlážděna dobrými úmysly.

Regulace v konečném důsledku může věci prodražit, nebo těm, které má chránit, ve skutečnosti škodit. Příkladem je regulace hypotečního financováni ČNB. Byl jsem pro omezení hypoték, které se poskytují na sto procent hodnoty nemovitosti, 90 procent mi připadá rozumných. Další regulace je ale podle mne zbytečná. Je třeba si u regulace vždy říct i to, jaký další efekt přináší. U bydlení prodražení.

ČESKÁ POZICE: Řada developerů poukazuje, a statistická data jim dávají za pravdu, že se zásadně omezila výstavba nových bytů. Co to způsobilo?

KUNOVSKÝ: Co se týká nové výstavby, stagnujeme, jsme na začátku úpadku. V tom vidím z pozice developera a investora zásadní problém. Z velké části je to dáno tím, že se vychýlila nálada veřejnosti. Minulé volby vynesly do vedení Prahy a některých městských částí řadu aktivistů a osobností, které se profilovaly proti nové výstavbě. A to proti jakékoliv. Jsou městské části, v nichž se výstavba zastavila úplně.

Optimální situace je, když je na trhu dostatečná konkurence, ať jde o developery, stavební firmy či banky. Pravidla pro fungování soukromých investorů mají být jasně daná, když ale budou příliš striktní, omezí to nabídku a zvýší ceny. Je vždy nutné důkladně řešit, kam až regulace má jít.

Další komunální volby se blíží a doufám, že si lidé uvědomí, že nicnedělání a pouhé vymezení se proti všemu, aniž by nabídli vlastní cestu, není programem. Uvidíme. Celá společnost je ale hodně konzervativní. To se odráží i v tom, že tu nenajdeme žádnou výraznou budovu moderní architektury. Jde o tuctové záležitosti. Vliv na to určitě mají i striktní předpisy. Jako o jediném příkladu moderní architektury se v Praze mluví o Tančícím domě. Na žádnou jinou budovu si většina lidí ani nevzpomene.

ČESKÁ POZICE: Na tom, že v Praze není víc příkladů moderní architektury, se podílejí i developeři. Chtějí do architektury skutečně investovat?

KUNOVSKÝ: Celá společnost, i přístup k architektuře, se vyvíjí. Samozřejmě, čím vyšší, luxusnější, segment výstavby, tím je vztah k architektuře užší. Pokud hovoříme o střední kategorii bytové výstavby, tam hrají zásadní roli cena, dispozice a lokalita. Architektura je na jednom ze spodních míst. Je to taková třešinka na dortu.

ČESKÁ POZICE: Je Praha dost velká, aby zde byla zastoupena světová architektura? Stavba musí dávat ekonomický smysl, to je pro developery zásadní.

Pokud hovoříme o střední kategorii bytové výstavby, tam hrají zásadní roli cena, dispozice a lokalita. Architektura je na jednom ze spodních míst.

KUNOVSKÝ: U soukromé výstavby musí ekonomika „vyjít“. Stavba s architektonickými unikáty může náklady zvednout o desítky procent. Vždy je důležité, v jaké lokalitě se bude stavět. Jsou lokality, které na to mají, v nichž je možné se rozmáchnout. Jsou však i místa, kde by unikátnost mohla stavbu natolik prodražit, že bychom se posunuli mimo ekonomický rámec.

Praha je velmi zajímavé město, které má potenciál. Počet obyvatel se bude zvyšovat. Je škoda, že sem lidé jezdí jen za historickou architekturou. Pokud má být dynamickým městem, nemůže žít jen ze své minulosti. Měly by tu vznikat nové věci. Paříž má svou historii, zároveň se ale lidé jezdí dívat na nové stavby ve čtvrti La Défense či na Centre Pompidou.

Příkladem dynamického města je Londýn, který se nebojí kombinací starého s novým. Praha je velmi konzervativní a svázaná řadou regulí i politickým naladěním. Chápu, že pražská památková rezervace je v podstatě téměř nedotknutelná. Proč by ale dále od centra nemohly vznikat výškové stavby a dynamická architektura?

ČESKÁ POZICE: Byl jste stoupencem Kaplického návrhu knihovny?

Stavba s architektonickými unikáty může náklady zvednout o desítky procent. Vždy je důležité, v jaké lokalitě se bude stavět. Jsou lokality, které na to mají, v nichž je možné se rozmáchnout. Jsou však i místa, kde by unikátnost mohla stavbu natolik prodražit, že bychom se posunuli mimo ekonomický rámec.

KUNOVSKÝ: Byl. Nebyl jsem si jistý, zda je blob vhodný zrovna pro knihovnu a měl jsem menší výhradu k první prezentaci v původní zelené barvě. V principu se mi ale návrh líbil. Měl jsem radost, že v Praze vznikne něco nového. Nestalo se však.

ČESKÁ POZICE: Když srovnáte dobu před deseti lety s dneškem, jak se změnily požadavky klientů na developery?

KUNOVSKÝ: Dříve řešil developer na pozemku jednotlivou stavbu, u níž chtěl dosáhnout maximální výtěžnosti. Vazby na okolí nebyly brány příliš v úvahu. Dnes investor přistupuje k území jako celku. Hledáme synergie, snažíme se, aby vše bylo transparentní. Architektonický záměr prezentujeme jak městské části, tak magistrátu. U větších lokalit děláme veřejné prezentace, představujeme vizualizace a modely. Informujeme, co výstavba přinese. Vždy je s ní spojena určitá zátěž.

Zároveň ale poukazujeme na pozitiva. Budujeme velké dětské hřiště, park s vodními plochami, na vlastní náklady zřídíme mateřskou školku. Lidé jsou konzervativní a citliví na to, co vzniká. Jsou nedůvěřiví. Souhlasím, že mají dostat maximum informací. Část veřejnosti se ale staví a priori proti všemu. Mnohokrát jsme se setkali s vydíráním. Na to jsme samozřejmě nepřistoupili.

ČESKÁ POZICE: Je to specifikum Prahy nebo České republiky?

Dříve řešil developer na pozemku jednotlivou stavbu, u níž chtěl dosáhnout maximální výtěžnosti. Vazby na okolí nebyly brány příliš v úvahu. Dnes investor přistupuje k území jako celku. Hledáme synergie, snažíme se, aby vše bylo transparentní.

KUNOVSKÝ: Schvalovací procesy výstavby jsou u nás extrémně komplikované. Nějaký pragmatismus by tomu měla přinést novela stavebního zákona, kterou koncem června schválila sněmovna. Novela je cesta správným směrem. Lidé si snad uvědomují, že dlouhé lhůty a absolutní nepředvídatelnost blokují nejen nás, nenáviděné soukromé investory, ale i obecně prospěšné veřejné stavby, tedy například infrastrukturu. Novela stavebního zákona jednoznačně zjednoduší menší stavby, u složitějších dopady vyhodnocujeme. Jsme mírní optimisté.

ČESKÁ POZICE: Současným trendem se stal nákup bývalých průmyslových areálů a jejich revitalizace. Proč se touto cestou se vydal i Central Group?

KUNOVSKÝ: Souvisí to s tím, že se firma posunula a nechceme už řešit jen jednotlivé stavby. Chceme tvořit celé nové čtvrti s unikátním urbanismem a architekturou a životem ve veřejném prostoru. Je to zajímavá práce. Orientujeme se na brownfieldy v širším centru města. Jsem přesvědčen, že zástavba zelených ploch bude čím dál složitější. Kde jinde by se mělo stavět než na místech dříve zastavěných průmyslovou výrobou? Na řadě těchto míst je ale stavební uzávěra nebo přílišná kontaminace.

ČESKÁ POZICE: Jedním z handicapů Prahy, na který poukazuje mnoho lidí, je nevyřešená doprava. Co byste v této oblasti změnil?

Chceme tvořit celé nové čtvrti s unikátním urbanismem a architekturou a životem ve veřejném prostoru. Je to zajímavá práce. Orientujeme se na brownfieldy v širším centru města.

KUNOVSKÝ: Tam vidím ohromný deficit. Není dostaven okruh, chybí další trasa metra. Dokážu si představit vyšší investice do hromadné dopravy a omezení nebo zpoplatnění vjezdu do centra pro lidi, kteří zde nemají trvalé bydliště. Pokud je kvalitní a funkční veřejná doprava, pro většinu lidí je srovnatelně rychlé jet do centra Prahy autem i hromadnou dopravou. Kdo chce jet do centra autem, ať za to zaplatí. Podobný model zavedli například v Londýně.

Nejprve je ale nutné dostavět okruh a posílit veřejnou dopravu. Peníze vybrané za vjezd do centra města by se mohly použít jako investice do veřejné dopravy. To je můj názor, který se zřejmě od developera neočekává. Je pravda, že Praha je dopravou zahlcena. To souvisí i s koncepcí, která byla špatně nastavena již v minulosti. Magistrála vede kolem Národního muzea. Kdo chtěl jet z Ústí nad Labem do Českých Budějovic, projížděl kolem Národního muzea. To je totální nesmysl.

ČESKÁ POZICE: Řekl jste, že se bude počet obyvatel zvyšovat. Bude se Praha zahušťovat, nebo rozšiřovat za současné hranice?

Praha má řídkou obydlenost. Jen dvanáct procent území Prahy je využíváno pro bydlení. To je rekordně nízké číslo v porovnání se srovnatelnými evropskými metropolemi.

KUNOVSKÝ: Jednoznačně zahušťovat. Praha má řídkou obydlenost. Jen dvanáct procent území Prahy je využíváno pro bydlení. To je rekordně nízké číslo v porovnání se srovnatelnými evropskými metropolemi. Praha je schopná absorbovat ještě statisíce lidí, musí být ale vyřešena doprava. Zástavba za hranice města zabírá další plochy a navíc je to hodně drahé. Rostou náklady na inženýrské sítě a na dopravní infrastrukturu.

Dušan Kunovský

  • V realitách začal podnikat v roce 1994 ve 22 letech.
  • Vystudoval stavební průmyslovku, poté zamířil na práva na Univerzitě Karlově v Praze.
  • Ve studiích pokračoval na univerzitě v Cambridgi, získal stipendium prince Charlese.
  • Společnost Central Group, kterou vlastní, je největším rezidenčním stavitelem v České republice. Za 23 let na trhu firma dokončila více než 150 projektů s třinácti tisíci byty.

Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN)

Úvodní článek „Vyrovná se Praha ostatním světovým metropolím?“ napsala Kateřina Menzelová.

První rozhovor „Je na čase začít považovat developery za partnery“ z dvacetidílného seriálu Lidových novin a Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) o budoucnosti Prahy byl s prezidentkou ARTN Zdenkou Klapalovou.

Druhý – „Praha se prezentuje jako město kultury. Ale tak tomu zcela není“ – s pražskou primátorkou Adrianou Krnáčovou.

Třetí – „Zapomíná se na lokality mimo centrum Prahy“ – s ředitelem a předsedou představenstva developerské společnosti Trigema Marcelem Souralem.

Čtvrtý – „Praze chybí vize a odvaha“ – s fotografem Herbertem Slavíkem.

Pátý – „Za čas bude automobilová doprava do centra Prahy výjimečná“ – s bývalým hlavním architektem Prahy Ivem Obersteinem.



Počet příspěvků: 3, poslední 20.11.2017 01:14 Zobrazuji posledních 3 příspěvků.