Nové pravidlo pro výstavbu: Nevyjádření do 60 dnů znamená souhlas

Ministerstvo pro místní rozvoj chystá zrychlení vleklého stavebního řízení – zavedením fikce souhlasu. Pokud se kterýkoli dotčený úřad k žádosti o stavební povolení nevysloví do 60 dnů, automaticky souhlasí bez výhrad. I když jde o zásah dílčí, má revoluční parametry. Praxe totiž ukazuje, že stavební úřady správní lhůty nedodržují.

Nová výstavba | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy Nová výstavba | foto: Jiří Peňás, Lidové noviny
Nová výstavba

K největším českým snům patří pořízení vlastního bydlení nebo aspoň chaty. V tuzemských reáliích však naplnění těchto tužeb vyžaduje neobyčejnou trpělivost – vyběhání všech povolení tu patří k nejspletitějším a nejvleklejším na světě. Ministerstvo pro místní rozvoj proto chystá bleskový lék, který pomůže „pacienta“ stabilizovat, než mu formou zcela nového stavebního zákona dopřeje celkovou léčbu.

Medicínou má být zavedení takzvané fikce souhlasu. To znamená, že pokud se kterýkoli z dotčených úřadů k žádosti o povolení nevysloví do 60 dnů, automaticky platí, že souhlasí bez výhrad. I když jde o zásah dílčí, má revoluční parametry. Praxe totiž ukazuje, že stavební úřady správní lhůty nedodržují. „Chtěli bychom toto opatření zavést velmi rychle novelou. Je potřeba udělat to hned, protože pak budeme mít klid na další práci,“ řekla LN ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová (ANO).

Až deset let

Pro představu, s čím se musí investor potýkat: dotčených orgánů, které se k projektu vyslovují, jsou tři desítky; konzervativní odhad trvání procesu činí 160 až 220 dnů u menších staveb a pokud jde všechno dobře. Většinou tomu tak ale není. „Není možné, aby se třeba hygiena vyjadřovala dva roky, jiné úřady dalšího tři čtvrtě roku,“ dodala Dostálová.

Povolit běžný bytový dům dnes v Praze trvá od zahájení prací na projektu po kolaudaci více než deset let, samotná výstavba představuje jen 1,5 roku. Na vyjádření dotčených orgánů se čeká měsíce a v případě přezkumu jejich stanovisek pak roky. Podle zákona se mají už dnes úřady vyslovit do 60 dnů, ale neexistuje nic, co by je přinutilo.

Trh prozatímní úpravu vítá – jakékoli zlepšení je žádoucí v situaci, kdy se dramaticky nedostává cenově dostupného bydlení. „Fikce souhlasu je jedním z nástrojů, po kterém odborná veřejnost dlouhodobě volá. Povolit běžný bytový dům dnes v Praze trvá od zahájení prací na projektu po kolaudaci více než deset let, samotná výstavba představuje jen 1,5 roku. Na vyjádření dotčených orgánů se čeká měsíce a v případě přezkumu jejich stanovisek pak roky,“ uvedla mluvčí společnosti Central Group Marcela Fialková.

Podle zákona se mají už dnes úřady vyslovit do 60 dnů, ale neexistuje nic, co by je přinutilo. „Věříme, že zavedení fikce souhlasu nepovede k ‚univerzálnímu nesouhlasu‘,“ podotkl David Jirušek z developerské firmy Finep. Riziko, že úřady raději rychle vymyslí podmínky, než by si nechaly ujít lhůtu, by měla odbourat povinnost všechno pořádně zdůvodnit a obhájit. „Jinak by to zajisté vedlo k velkému množství sporů a to není, předpokládáme, smyslem změny,“ dodal Jirušek.

Politická shoda

Dlužno poznamenat, že úřady nezdržují schválně, prodlevy plynou z nešťastně robustní a rozdrobené struktury, kdy skoro v každé obci nějaký stavební úřad působí, ale jeho zaměstnanci zpravidla nejsou dost proškolení nebo zběhlí, když dostanou na stůl záměr přesahující jejich běžnou agendu. Všichni, včetně ministryně, se shodují, že zavedení fikce souhlasu je nápomocný, ale dílčí krok. Dostálová počítá s tím, že letos dopraví novelu na vládu, platit by měla v průběhu příštího roku, při nejhorším od roku 2020, kdyby se parlament zpěčoval.

Ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová počítá s tím, že letos dopraví novelu na vládu, platit by měla v průběhu příštího roku, při nejhorším od roku 2020, kdyby se parlament zpěčoval. Není ale pravděpodobné, že by to dělal, nutnost zrychlit extrémně vleklé stavební řízení patří do nevelké množiny bodů, na nichž se shodnou koaliční i opoziční politici.

Není ale pravděpodobné, že by to dělal, nutnost zrychlit extrémně vleklé stavební řízení patří do nevelké množiny bodů, na nichž se shodnou koaliční i opoziční politici. Částečné zlepšení má umožnit, aby se výstavba alespoň trochu hnula, než přijde kýžený, úplně nový stavební zákon a k němu přidružená legislativa. Její hlavní cíl je známý, ostatně zkoušela ho prosadit už početná řádka ministrů pro místní rozvoj. Touženou metou je jedno razítko od jednoho úřadu.

Podle rodící se rekodifikace by vznikla zvláštní, nezávislá instituce. K ní by plynuly všechny projekty. Investor by tam dopravil záměr a zaměstnanci instituce už by si sami obstarali vyjádření – závazná i doporučující – od všech, kterých se to týká. Dokumentace by navíc byla přístupná online, takže by k ní všichni měli přístup zároveň. Jedním z důvodů, proč se tady sehnání všech razítek tolik táhne, je, že podklady se distribuují výhradně v papírové podobě. Každý musí mít k dispozici originál. Takže dokud si složku nenastuduje a neopatří názorem úřad číslo 1, úřad číslo 2 s tím ani nezačne.

Jeden štempl

Dostálová míní, že fiasko předchozích snah o funkční resuscitaci stavební legislativy tentokrát nenastane – zatím vždycky svorný souhlas na tom, aby vše rozhodoval jeden úřad, zkolaboval na nedostatku shody nad tím, který úřad to bude. Podle ministryně se situace zhoršila natolik, že projevy resortismu neumožní. Mezinárodní srovnání její tezi podporují, ve srovnávacích žebříčcích se Česká republika propadá pořád blíž absolutnímu chvostu.

Oproti vizi jednoho úřadu s jedním „štemplem“ je teď český stavební řád rozdělený na několik samostatných, po sobě jdoucích fází. Proti každé z nich se dá odvolat ve správním řízení a pak ji ještě napadnout u soudu.

Každá náprava, byť dílčí, je proto vítaná. „Celému procesu by navíc prospělo i snížení počtu dotčených orgánů, které mohou do přípravy projektů jakkoli mluvit,“ míní Marcel Soural z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. I na to dojde, ale až v rámci rekodifikace – bude jich méně, a povedeli se zavedení jednoho zodpovědného úřadu, namísto závazných správních rozhodnutí se od nich bude očekávat jen vyjádření.

Oproti vizi jednoho úřadu s jedním „štemplem“ je teď český stavební řád rozdělený na několik samostatných, po sobě jdoucích fází. Proti každé z nich se dá odvolat ve správním řízení a pak ji ještě napadnout u soudu. Do řízení o územním, stavebním a třeba integrovaném povolení vstupuje řada závazných stanovisek od různých úřadů a institucí – od vodohospodářů a hygieniků až po hasiče.

Do už tak složitého komplexu zřetězených rozhodnutí patří v každém dílčím kroku rovněž takzvaná EIA, posouzení vlivů záměru na životní prostředí. Pokud soud takový posudek zruší – v kterékoli fázi –, vrací se investor na úplný začátek. Nejviditelnější je to na dopravní infrastruktuře, porevoluční rozsah dálniční sítě se prakticky nehnul, protože skoro každý záměr skončí u soudu.

Cena za průtahy: až 66 procent bytu

Česko se ve světovém žebříčku, který hodnotí povolování staveb, nikdy nevyskytovalo v hvězdné společnosti. Letos však předčilo veškerá očekávání, když se ocitlo pouhou příčku před okupovanými palestinskými územími, jako je Pásmo Gazy. Ze 180 zemí si tuzemsko vysloužilo 156. příčku v tom, jak „snadné“ je vyřídit povolovací proces. O nedostatku a vysokých cenách bydlení se mluví především v souvislosti s hlavním městem. Pražské byty jsou ostatně jediné, jejichž ceny, na rozdíl od těch v jiných městech, nezačaly podle říjnových zpráv klesat.

Pražský Institut plánování a rozvoje (IPR) teď spočítal, za co občané toužící po bytě platí. A zjistil, že více než polovinu ceny tvoří částka, u které není jasné, kdo je jejím příjemcem. Říká se jí regulační daň. „Je to vlastně procento tržní ceny, kterým stát, společnost či obec zatěžují investora,“ vysvětluje ředitel IPR Ondřej Boháč. Jinými slovy, dá se spočítat, kolik kupec zaplatí za to, jak je nastaven povolovací systém v zemi.

V Praze víc než na Manhattanu

V Praze se IPR dopočítal poměrně vysokého čísla – regulační daň tvoří 66 procent z ceny bytu. Pro srovnání, v Miami zaplatí zájemce navíc neznámo kam 40 procent, v novozélandském Wellingtonu se odráží regulační daň do ceny ze 48 procent. Na newyorském Manhattanu je to 56 procent. Vzorec na výpočet „daně za regulaci“ je v podstatě jednoduchý. Od celkové částky tržní ceny bytu se odečte vše, co jde vysledovat – práce dělníků, pozemek, materiál nebo zisk developera.

„Zbytek je dán regulatorními omezeními a administrativní zátěží, například délkou povolovacích procesů,“ vysvětluje Boháč. Nelze tedy říct, kdo je přímým adresátem peněz, které kupec zaplatí. Ředitel IPR k tomu dává příměr: je to jako jet na rezavém kole – energie, kterou do toho člověk dává, je úplně zbytečná. IPR při výpočtech vycházel ze dvou set projektů. Rozdíly jsou třeba v tom, zda chce developer stavět ve středu, či na okraji města. Stavby více vzdálené od centra dostanou povolení výrazně rychleji, a to až o polovinu.

„To z nich dělá projekty atraktivnější pro investory a svým způsobem je motivuje stavět dále od středu města,“ stojí v materiálu k problémům povolovacích procesů, který dal IPR dohromady. Praha se chce přitom v budoucnu zaměřit převážně na výstavbu v centru, konkrétně v opuštěných průmyslových zónách, kde mají vyrůst nové čtvrti. Důvodem je, aby se město nerozšiřovalo dál do krajiny – pro město je to totiž ekonomicky nevýhodné, například kvůli chybějící infrastruktuře. Čím hustší město, tím ekonomičtější.

„V mnoha evropských velkoměstech už pochopili, že zahušťování přináší kladné body. Vídeň upřednostňuje vnitřní růst před vnějším, v italské Boloni uznali, že takovýto rozvoj města jde ruku v ruce s vyšší konkurenceschopností. Hustší zástavba je nejen efektivnější, ale také generuje vyšší míru vybavenosti všemi druhy služeb, což přímo souvisí se zlepšením kvality života Pražanů,“ vysvětlil před časem pro LN architekt Roman Koucký, který je autorem metropolitního plánu, tedy nového územního náčrtu hlavního města, jenž se právě schvaluje.

Regulační daň

Zmíněná regulační daň, tedy cena za byrokracii, dosahuje v určitých částech Prahy i víc. V případě výstavby na Václavském náměstí se může vyšplhat bezmála k 74 procentům. Nízká ale není ani v okrajových částech města, kde činí 54,5 procenta. „I tam, kde by to teoreticky mělo jít snadno, protože někdo staví na zelené louce, je to komplikované,“ komentuje Boháč. Nedá se přitom říct, že by „nevysvětlitelnou“ částí ceny platili lidé za lukrativnost daného místa.

Například americký Detroit nemá regulační daň žádnou. Dosáhnout nulové hodnoty nicméně není žádoucí. Města, která to tak mají, výstavbu zásadně neomezují, což se odráží – jednoduše řečeno – na estetice. „Je jasné, že Praha nemůže mít regulační daň nulovou. To je nesmysl. Ale kdybychom dobře pracovali s legislativou, dají se ceny bytů snížit třeba i o 20 procent,“ míní Boháč. Regulace a administrativa jednoduše tlačí nahoru náklady na novou výstavbu, což pak zvyšuje i konečnou tržní cenu nemovitosti.

„Peníze v ekonomice zůstanou, ale když někdo ze střední třídy zaplatí za byt výrazně víc, než by ve skutečnosti musel, jeho peníze chybí v jiném segmentu. Naší snahou by přitom mělo být peníze z bydlení v ekonomice roztočit a tím jí výrazně pomoci. Střední třída sice bydlení v Praze zaplatí, ale zároveň zbytek města chřadne, protože ti, kdo koupili byt, využívají méně služeb,“ vysvětluje ředitel IPR.

Pojem regulační daň není něco, co by vymyslel pražský Institut plánování a rozvoje. S výrazem přišli badatelé z Harvardu a Pensylvánské univerzity. Zaměřili se primárně na americká města, metoda se ale uchytila a začínají s ní pracovat vědci po celém světě.

Eliška Nová

Diskuse neobsahuje žádné příspěvky.