Nákup bytu jako investice je stále populárnější

Až třetina prodaných bytů v hlavním městě je pořízena jako investice. Mezi nakupujícími investičních bytů s převahou dominují Češi. Pokud se mezi poptávajícími objeví cizinci, většinou jsou ze zemí bývalého Sovětského svazu. Největší zájem je v Praze o menší byty 1+kk a 2+kk v cenách do dvou milionů, respektive 3,5 milionu korun.

Některé byty v 7. patře mají k dipozici i prostorné balkony. Konkrétně Nečasovi... | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy Některé byty v 7. patře mají k dipozici i prostorné balkony. Konkrétně Nečasovi... | foto:  Petr Topič, MAFRA
Některé byty v 7. patře mají k dipozici i prostorné balkony. Konkrétně Nečasovi...

Koupit si nový byt nikoliv pro vlastní bydlení, ale jako zajímavou investici, je navzdory růstu cen stále populárnější. V hlavním městě takové investice tvoří více než čtvrtinu nových bytů, dle některých developerů až třetinu. Zájem o investiční byty podle developerů stále roste především v souvislosti s nízkými úrokovými sazbami hypoték. Nemovitosti mají generovat pravidelný příjem a do budoucna se navíc očekává nárůst její hodnoty.

Poptávka se soustřeďuje převážně na Prahu, částečně pak na Brno. V regionech je zájem bezpochyby nesrovnatelně nižší. „To je zejména dáno vyšší kupní silou těch, kteří v obou městech bydlí, a samozřejmě i vyšší nabídkou pracovních příležitostí,“ vysvětluje Radek Polák, mluvčí developerské společnosti Trigema, která se zabývá průzkumy realitního trhu.

V Praze bylo dle Trigemy za první pololetí letošního roku prodáno 3350 bytů, za celý loňský rok to bylo přes 6500 bytů, letos se odhaduje, že bude překročena hranice sedmi tisíc. Ve zbytku republiky se oproti tomu v prvním letošním pololetí prodalo 2470 bytů. Neexistují ale přesné statistiky, jaká část z nich byla pořízena na investici.

Několik charakteristik

Investiční byt, pokud má sloužit jako zdroj příjmu a majitel se dočká jeho zhodnocení, musí splňovat několik charakteristik. Samozřejmostí je dobrá dopravní dostupnost. „Základem úspěchu je ale lokalita, která musí být zajímavá především pro ten typ nájemce, který chcete oslovit,“ říká Marcela Fialková, mluvčí developera Central Group.

Investiční byt, pokud má sloužit jako zdroj příjmu a majitel se dočká jeho zhodnocení, musí splňovat několik charakteristik. Samozřejmostí je dobrá dopravní dostupnost.

Pokud hodlá majitel nabídnout byt v Praze mladým lidem jako startovací, měl by pozornost zaměřit na lokality poblíž centra, na Žižkov, Holešovice, Dejvice nebo Smíchov. Větší byt pro rodinu se bude snáze pronajímat na okraji města s množstvím zeleně, ale zároveň v dosahu metra. To splňují například čtvrtě, jako je Zličín, Stodůlky, Letňany či Háje.

Kdo je ochotný podstoupit určité riziko, stojí za to poohlédnout si i jinde. „Plánujete-li využívat byt desítky let, pak investujte do rozvojové lokality,“ radí Fialková. Po povodních v roce 2002 prošel revitalizací Karlín a dnes je z něj vyhledávaná čtvrť a centrum byznysu. Podobně se nyní zvedají dolní Holešovice, za zvážení jistě stojí koupě investičního bytu poblíž plánované trasy metra D.

Movitá klientela

Zájem je dnes i o luxusní byty. „Ty ale nenabízejí vzhledem k jejich vyšší ceně příliš zajímavou návratnost, a proto slouží spíše jako takzvaná trofej pro bydlení,“ říká Anthony Mathieu, vedoucí rezidenčního oddělení v mezinárodní poradenské společnosti Jones Lang LaSalle (JLL). Movitá klientela je ve svých požadavcích náročnější, kritérií pro výběr bytu má více.

Movitá klientela je ve svých požadavcích náročnější, kritérií pro výběr bytu má více

„Mezi ně patří například atraktivní lokalita v Praze 1, 2, 5 či 6, perfektní stav bytu i domu, klidné prostředí, velkorysé dispoziční řešení, prostorná terasa s jedinečným výhledem na centrum a samozřejmě zajištěné parkování, u větších bytů minimálně dvě parkovací stání,“ popisuje Denisa Višňovská, partnerka realitní kanceláře Lexxus. Takových nemovitostí ale není mnoho a náročnější klientela nerada přistupuje na kompromisy. Za kvalitu jsou ale movití zákazníci podle Višňovské ochotní zaplatit také odpovídající cenu.

Ze statistik developerské společnosti Trigema vyplývá, že v Praze zaplatí nájemník za byt 1+kk v průměru měsíčně více než 9100 korun, za 2+kk pak přes 12 500. Od toho by se měly odvíjet i kalkulace, kolik za investiční byt utratit. „Výdělek z pronájmu bytů se standardně počítá v roční návratnosti nájemného oproti pořizovací ceně. V současné době je za dobrou investici považován byt s návratností okolo čtyř procent ročně,“ říká Anthony Mathieu z JLL.

Bydlení i pronájem

Dle developerů mají kupující největší zájem o byty 1+kk a 2+kk v cenách do dvou milionů, respektive 3,5 milionu korun. „Takové bytové jednotky na trhu prakticky nejsou, protože se je daří prodat ihned poté, co se objeví,“ říká Višňovská. Developeři uvádějí, že klienti nakupují investiční byty zhruba ve čtvrtině případů, Lexxus udává 30 procent a developer Ekospol až třetinu.

Společnosti tvrdí, že výjimečné nejsou ani případy, kdy si klienti naráz pořídí dva byty, v jednom bydlí a druhý pronajímají. Procento investičních bytů se liší v jednotlivých lokalitách.

Generální ředitel Ekospolu Evžen Korec poukazuje na to, že před čtyřmi lety připadalo na investiční byty deset až dvanáct procent prodejů. Společnosti tvrdí, že výjimečné nejsou ani případy, kdy si klienti naráz pořídí dva byty, v jednom bydlí a druhý pronajímají. Procento investičních bytů se liší v jednotlivých lokalitách. „V okrajových, typicky rodinných čtvrtích často podíl bytů na pronájem klesá pod deset procent, naopak v blízkosti centra je toto procento vyšší,“ upřesňuje Marcela Fialková.

V některých rezidenčních projektech jsou dokonce investiční kupci ve většině. „Jde především o ty projekty, které jsou pro investiční účely nastaveny, protože se nacházejí v blízkosti metra a převažují v nich byty s dispozicemi 1+kk a 2+kk,“ upřesňuje Denisa Višňovská.

Mezi kupci investičních bytů s převahou dominují Češi. Pokud se již mezi poptávajícími objeví cizinci, většinou pocházejí ze zemí bývalého Sovětského svazu. „Ti ale obvykle byty nepronajímají. Pořizují si je jako prostředek k uložení peněz. Do svého bytu občas přijíždějí na víkendy či dovolené nebo ho půjčují známým,“ doplňuje Fialková z Central Group. Zájemci z ostatních zemí, včetně dnes často zmiňovaných investorů z Číny, jsou mezi kupujícími zastoupeni jen okrajově.

Hlavní důvod zájmu

Developerská společnost Ekospol udělala průzkum mezi svými klienty. Z něj vyplynulo, že kupující investičních bytů lze rozdělit do tří skupin. První z nich jsou soukromé osoby s větším množstvím peněz, které si pořizují desítky bytů. „Například jeden investor si od nás pravidelně kupuje kolem patnácti bytů ročně, za posledních pár let jich tak nakoupil už 45,“ říká Korec.

Nízké úrokové sazby jsou hlavním důvodem rostoucího zájmu o investiční byty. Dle Fincentrum Hypoindex byla v červnu průměrně 1,87 procenta.

Druhou skupinou kupujících jsou drobní investoři, kteří mají k dispozici několik milionů korun, a místo aby je uložili do banky, za ně koupí pár bytů. Poslední jsou pak lidé, kteří využívají dlouhodobě levných hypoték. Právě nízké úrokové sazby jsou hlavním důvodem rostoucího zájmu o investiční byty. Dle Fincentrum Hypoindex byla v červnu průměrně 1,87 procenta.

Takové sazby nevydrží věčně a je jen otázkou času, kdy zamíří nahoru. Ne všichni majitelé nemovitostí ale poté budou s to úvěr splácet. „Pokud majitel investiční byt pronajímá a udělal si před jeho koupí rozumnou rozvahu, nemělo by ho zvýšení úroků po refixaci překvapit,“ je přesvědčena Fialková z Central Group. A dodává, že částečný výpadek nájmu při změně nájemníka je výraznějším zásahem do financování než zvýšení úroků byť třeba o celé procento.

Nanejvýš 60 procent

Dle Denisy Višňovské jsou kupci investičních bytů relativně movití, často již vlastní další nemovitost. „Vyšší riziko bych viděla spíše u mladých párů, které kupují první byt a přecení kvůli velmi atraktivním úrokům svou ekonomickou sílu,“ říká. Zaznívají ale i jiné názory. „Pravdou je, že díky nízkým hypotečním sazbám si pořizují byt i ti lidé, kteří by jinak s koupí váhali, takže potenciální risk (nesplácení úvěru – pozn. red.) existuje,“ říká Anthony Mathieu z mezinárodní poradenské společnosti Jones Lang LaSalle.

Centrální banka od října doporučuje, aby poměr půjčených finančních prostředků vůči hodnotě investičního bytu dosahoval nanejvýš 60 procent. Usiluje přitom o pravomoc stanovit takovou hodnotu závazně.

Ostražitá vůči kupujícím investičních bytů je i Česká národní banka. „Považujeme úvěry určené k nákupu rezidenční nemovitosti sloužící k pronájmu za rizikovější než ty určené k nákupu rezidenční nemovitosti pro vlastní bydlení,“ uvedl Filip Hanka z odboru komunikace centrální banky. „V případě nepříznivého ekonomického vývoje mohou mít dlužníci u tohoto typu úvěru slabší podnět ke splácení než v případě nemovitosti sloužící k vlastnímu bydlení,“ vysvětluje Hanka.

ČNB doporučuje poskytovatelům hypoték „za využití všech dostupných informací identifikovat, zda úvěr slouží k financování vlastnického bydlení, nebo jako investice“. Centrální banka od října přímo doporučuje, aby poměr půjčených finančních prostředků vůči hodnotě investičního bytu (ukazatel LTV) dosahoval nanejvýš 60 procent. Usiluje přitom o pravomoc stanovit takovou hodnotu závazně.

Seženeme vám nájemníky, slibují developeři

Zájem o investiční byty chtějí někteří developeři podpořit službou takzvaného garantovaného výnosu. K zakoupenému bytu rovnou seženou nájemníka a zaručí jeho majiteli pravidelný měsíční příjem. Dle makléřů počet firem, které tuto službu klientům nabídnou v budoucnu, naroste.

Garantovaný výnos

Pravděpodobně jako první začala garantovaný výnos poskytovat Pražská správa nemovitostí (PSN). Ta ke koupi nabízí ze svého portfolia investiční byty s nájemníky, kteří mají smlouvu na dobu neurčitou a v bytě hodlají nadále zůstat. Kupujícímu pak plyne příjem ihned poté, co je na katastru nemovitostí zapsán jako nový majitel bytu. PSN garantuje po dva roky roční zhodnocení investice až 6,1 procenta. Zájemce o investiční byt má také možnost pořídit si volný byt, do kterého mu PSN prostřednictvím správní firmy zajistí nového nájemníka.

Garantovaný výnos nabízí i třeba realitní agentura Gaudí v Rezidenci Eliška v Praze Vysočanech. Smlouva se uzavírá na pět let s ročním výnosem 3,1 procenta. Developerská společnost Central Group nevylučuje, že by službu garantovaného výnosu v budoucnu také zavedla. „Zvažujeme vyčlenit jeden projekt v žádané lokalitě výhradně na investiční byty,“ říká mluvčí Central Group Marcela Fialková. Upřesňuje přitom, že by mělo jít také o pražské čtvrti Vršovice nebo Vysočany.

Zda k tomuto kroku Central Group skutečně přistoupí, bude prý záviset na aktuální situaci na trhu. „Projekty se již staví a již od začátku se s nimi počítalo především na investici. Obsahují tedy převážně menší byty, o které je na investici největší zájem,“ dodává Fialková. V domě by měla být recepce, případně i fitness centrum a měl by mít dle mluvčí „mladistvý design“.

Naopak developerská společnost Ekospol se ke službě garantovaného výnosu staví zamítavě. „Byty projektujeme, stavíme a prodáváme. Zájem o ně je tak obrovský, že se pravidelně vyprodají ještě před dokončením stavby. V tuto chvíli proto neuvažujeme o tom, že bychom činnost firmy rozšířili také o služby realitního zprostředkovatele,“ vysvětluje generální ředitel Evžen Korec. „Myslím, že schopný investor si dokáže vhodného nájemníka najít sám,“ dodává.

Anthony Mathieu, vedoucí rezidenčního oddělení v mezinárodní poradenské společnosti Jones Lang LaSalle, říká, že služba garantovaného výnosu je na českém trhu ještě velmi mladou záležitostí. „Není mnoho firem, které tuto službu nabízejí, a proto se ještě nedostala do povědomí české klientely,“ tvrdí Mathieu. Dodává ale, že na západě je garantovaný výnos poměrně často využívanou formou investice. Lze tedy očekávat, že firem, které svým klientů budou garantovat výnos, v Česku přibude. Dnes prý službu poptávají hlavně zahraniční kupující.

Současné podmínky

Optimální investice

  • Podíl investičních bytů na celkových prodejích: 25 až 30 procent
  • Charakteristika optimálního investičního bytu: 1+kk – 2+kk
  • dobrá dopravní dostupnost
  • balkon či terasa
  • parkovací stání

Největší poptávka:

  • 1+kk do 2 milionů korun a 2+kk do 3,5 milionu korun

Kupci investičních bytů:

  • Převažují Češi, pak občané zemí bývalého Sovětského svazu, další cizinci okrajově

Zdroj: Trigema / ČSÚ

Měsíční nájmy pražských bytů dle dispozice

  • 1+kk: průměr – 9180 korun; medián – 8500 korun
  • 2+kk: průměr – 12 540 korun; medián – 11 500 korun
  • 3+kk: průměr – 15 898 korun; medián – 14 000 korun
  • 4+kk: průměr – 21 720 korun; medián – 19 000 korun
  • Větší: průměr – 41 492 korun; medián – 37 000 korun

Diskuse neobsahuje žádné příspěvky.