Na úvěr dosáhne méně lidí. Ale ani nájemní bydlení není řešením

Všichni se shodují, že popularita nájemního bydlení v Česku poroste. Nestane se to však v nejbližší době. I když se do něho pouštějí někteří developeři a další o tom uvažují, projektů je málo. A výše nájemného v nich rozhodně není pro nízkopříjmové skupiny. Navíc nabídkové ceny nájmů v Praze kopírují rostoucí trend vývoje cen bytů.

Bydlení. Ilustrační foto. | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy Bydlení. Ilustrační foto. | foto: Shutterstock
Bydlení. Ilustrační foto.

Již před říjnovým zpřísněním podmínek pro udělení hypoték se často hovořilo o tom, že variantou pro lidi, kteří úvěr nedostanou, bude nájemní bydlení. Všichni se shodují, že popularita tohoto typu bydlení v Česku poroste. Jenže nestane se tak v nejbližší době. I když se do nájemního bydlení pouští někteří developeři a další o tom uvažují, nyní je projektů velmi málo. A výše nájemného v nich rozhodně není pro nízkopříjmové skupiny.

V jedné z dominant pražského Žižkova, v budově, jež dříve patřila odborovým svazům, vzniknou byty. Současný vlastník, koupelnářská skupina Siko rodiny Valových, plánuje přeměnit kancelářské prostory na nájemní bydlení. Valovi zkušenosti s nájemním bydlením mají. U stanice metra Luka postavili projekt Luka Living.

Práce na projektech

Komplex, jehož součástí je i obchodní centrum s fitness a wellness, nabízí 215 vybavených nájemních bytů. V domě je recepce, ostraha, servis údržby a podzemní parkoviště. Volné jsou teď jen čtyři byty. Pronájem aktuálně volného, plně vybaveného 70metrového bytu 2+kk vyjde měsíčně na 24 900 korun, 90metrový 3+kk stojí necelých 32 tisíc měsíčně.

Za svého druhu průkopníka činžovních domů je považována společnost CTR, která svůj projekt v Praze na Albertově dostavěla již před deseti lety. V komplexu nabízí k pronájmu 269 vybavených bytů. V Brně loni dokončila společnost RC Europe projekt s 67 nájemními byty. Jeden z nich obývá Česká Miss 2018.

Podle loňské studie mezi developerskými společnostmi, kterou vydala analytická společnost CEEC Research, plánuje výstavbu nových rezidenčních nemovitostí k pronájmu třetina developerů. A někteří z nich již na projektech pracují.

Do nájemního bydlení se pouštějí i další developeři a pravděpodobně brzy ještě přibydou. Podle loňské studie mezi developerskými společnostmi, kterou vydala analytická společnost CEEC Research, plánuje výstavbu nových rezidenčních nemovitostí k pronájmu třetina developerů. A někteří z nich již na projektech pracují.

Developerská společnost Trigema hodlá postavit v Praze 8 bytový dům se 140 nájemními byty. „Projekt bude určený pro náročnější klientelu, která bude klást důraz jak na lokalitu, tak na celkové provedení a nabídku areálu,“ říká Marcel Soural, předseda představenstva Trigemy. Developer chce budoucí obyvatele nalákat na netradiční architekturu objektu, která bude propojena se sochami Davida Černého. „Počítáme s tím, že v přízemí polouzavřeného bloku bude park a prostory pro obchody a služby,“ dodal Soural.

Skupina Passerinvest chce postavit nájemní byty v Michli. O projektech nájemního bydlení hovoří také firma Central Group. „S ohledem na chybějící byty pro vlastnické bydlení lze totiž očekávat, že segment nájemního bydlení bude stále více atraktivní,“ uvedla mluvčí Marcela Fialková.

Delší návratnost

V současnosti je v Česku v nájmu necelá čtvrtina obyvatel. Například v sousedním Německu bydlí v nájmu více než polovina lidí, v Dánsku či v Rakousku více než 40 procent. Důvodů, proč Česko v popularitě nájemního bydlení za Západem zaostává, je řada. Města privatizovala svůj bytový fond, a řada lidí tak získala byt do osobního vlastnictví za poměrně výhodných podmínek. Češi jsou konzervativní a na vlastní bydlení pohlížejí jako na základní zajištění pro budoucnost. Navíc pořízení vlastního bydlení bylo podporováno výhodnými hypotékami.

Výstavba nájemních bytů není z finančního pohledu pro developery tak zajímavá jako byty postavit a prodat mnohdy ještě před dokončením. Návratnost z nájemních projektů je delší a vzhledem k rostoucím nárokům klientely i finančně náročnější.

Jenže doba hypoték přístupných prakticky pro kohokoliv končí a preference vlastnit a připoutat se k jednomu místu je u nastupující generace mileniálů mnohem nižší než u generací předchozích. „V budoucnu očekáváme růst objemu nájemního bydlení. V Praze je jeho podíl aktuálně mírně přes 30 procent, například v Berlíně nebo Vídni je to téměř 80 procent,“ říká Pavel Kliment, partner poradenské společnosti KPMG. Nebude to ovšem hned. Na tuzemském trhu je totiž nájemních bytů setrvalý nedostatek.

„Obce i firmy zprivatizovaly svůj bytový fond a nové nájemní byty se nestaví,“ tvrdí Jiří Pácal, ředitel společnosti Central Europe Holding a člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Těch několik projektů nájemních bytů prý nic neřeší. Developeři se doposud do projektů nájemního bydlení příliš nepouštěli.

„Logicky výstavba nájemních bytů není z finančního pohledu pro developery tak zajímavá jako byty postavit a prodat mnohdy ještě před dokončením. Návratnost z nájemních projektů je delší a vzhledem k rostoucím nárokům klientely i finančně náročnější,“ říká Lucie Mekhail z mezinárodní poradenské společnosti Jones Lang LaSalle.

Nárůst ceny

Je tu ještě jeden faktor, který se v souvislosti s nájemním bydlením zmiňuje – řešit případné neplatiče nájemného může být kvůli nastavení zákonů i otázkou několika let. „Na nájemní bydlení potřebujete vlastní peníze, hodně času a pevné nervy,“ uzavírá Jiří Pácal. Zvýšení popularity nájemního bydlení v Česku nelze rozhodně očekávat v krátkém časovém horizontu.

Podle společnosti Deloitte průměrná nabídková cena nájemního bydlení v Česku ke konci loňského roku meziročně vzrostla o 13,8 procenta na 197 korun za metr čtvereční

„Doba na přípravu nového projektu trvá zhruba pět a více let. I když vezmeme v potaz, že mnohé z nich už developeři nějakou dobu připravují, není reálné, že by s nimi ve větším měřítku přišli dřív než po roce 2020,“ říká Soural z Trigemy. Problémem ale není jen nedostatek nájemních bytů. „Nabídkové ceny nájmů v Praze kopírují rostoucí trend vývoje cen bytů,“ upozorňuje Petr Hána, senior manažer v týmu nemovitostí poradenské společnosti Deloitte.

Podle společnosti Deloitte průměrná nabídková cena nájemního bydlení v Česku ke konci loňského roku meziročně vzrostla o 13,8 procenta na 197 korun za metr čtvereční. Z jednotlivých krajských měst se nejvíce zvýšila v Hradci Králové, a to o 28 procent, naopak v Karlových Varech pouze o 0,6 procenta. V Praze, jak vyplývá z údajů Trigemy, se průměrná výše měsíčního nájemného drží už několik čtvrtletí po sobě nad hranicí 300 korun za metr čtvereční. „To omezuje přístup k tomuto typu bydlení již také nižší střední třídě,“ uzavírá Marcel Soural.