Deset tisíc neprodaných bytů v Praze. Proč masově nezlevní?

Dokončené byty, o které není zájem, by se podařilo udat jen s razantní slevou. Je otázkou, zda si to developeři vůbec mohou dovolit.

V Praze je dnes na trhu k mání deset tisíc nových bytů. Zhruba 1500 lze označit za ležáky. | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy V Praze je dnes na trhu k mání deset tisíc nových bytů. Zhruba 1500 lze označit za ležáky. | foto: (c)IlustraČeská pozice
V Praze je dnes na trhu k mání deset tisíc nových bytů. Zhruba 1500 lze označit za ležáky.

Až deset tisíc volných bytů je nyní v Praze k mání na trhu. Do této nabídky spadají i dlouhodobě neprodejné ležáky. Ty by se podařilo udat jen v případě, že by developeři přistoupili k masivním plošným slevám. Je ale otázkou, zda si takový krok mohou dovolit.

Kalkulace připravovali v dobách stavebního boomu, kdy byly ceny stavebních prací i pozemků vyšroubovány na maximum. Navíc naivně počítali s tím, že jsou schopni prodat vše, včetně méně atraktivních lokalit, naddimenzovaných projektů či bytů s nesmyslnými vnitřními dispozicemi. Pokud dnes nechtějí na ležácích tratit, dolů s cenou jít příliš nemohou. Tedy do doby, kdy financující banka ztratí trpělivost a bude chtít vrátit úvěr zpět. Kdy k tomu ale dojde?

„V polovině loňského roku dosahoval počet volných bytů v Praze 9,5 až 10 tisíc,“ tvrdí Ondřej Novotný, analytik mezinárodní realitní společnosti King Sturge, která má jako jediná ze zahraničních makléřských firem v Česku oddělení specializované na rezidenční výstavbu. Do statistiky neprodaných bytů jsou zahrnuty nejen byty dokončené, ale i ty ve výstavbě a ty, které se ještě nezačaly stavět, ale developer již zahájil jejich prodej.

Z deseti tisíc bytů na trhu jsou dokončeny zhruba tři tisíce. A přibližně polovinu z nich lze označit za ležáky. Pro developera znamenají skutečný problém tehdy, pokud není s to splácet úvěr. V tom hraje důležitou roli velikost projektu a to, jaký podíl z celkového počtu bytů tvoří ležáky. „Každý developer chce mít do dokončení hrubé stavby prodáno nějakých 60 procent bytů. To je ideální stav,“ říká Iva Nováková, ředitelka rezidenčního oddělení v King Sturge.

Prodlužování prodeje = riziko a náklady

Určitě není dobrou vizitkou pro developera, pokud po dokončení projektu zůstane více než polovina bytů neprodána. Jenže „pokud již splnil závazky vůči bance, ani v takové situaci developera nic netlačí neprodané byty plošně markantně zlevňovat,“ dodává Nováková. Rozhodne-li se s prodejem počkat, nese určité riziko a náklady. „Když byt prodá například až  dva roky po dokončení, o další dva roky musí prodloužit záruku,“ říká Novotný. Musí také počítat s tím, že po dobu, kdy je majitelem bytu, platí zálohy na provoz objektu, poplatky za teplo, hradí vklady do fondu na budoucí opravy.

Obří projekty nastartované v době boomu jsou dnes pro trh nepřijatelnéMakléři tvrdí, že je těžké zobecnit, jaké developerské projekty nejdou na odbyt. Mezi ležáky prý převládají byty z projektů s větším počtem bytů. „U komplexů se sto a více byty se špatně plní předprodej. Developerům trvá delší dobu, než splní své povinnosti vůči bance,“ upřesňuje Nováková. Tyto naddimenzované projekty byly nastartovány v době boomu a dnes jsou pro trh nepřijatelné. Částečné zlevnění v mnoha případech třeba již proběhlo, jenže tak markantní, aby přesvědčilo kupce, nebylo .

To je případ luxusního projektu Central Park Praha na Žižkově. Z 540 bytů je prodána třetina. Ceny přitom již klesly z více než 100 tisíc za metr čtvereční na 64 až 85 tisíc za metr čtvereční. Přesto se kupci nehrnou. Podobných příkladů je ovšem víc.

„Očekávám, jak se bude vyvíjet projekt v Malešicích společnosti SIDI Prague, která ho koupila od Sekyra Group,“ říká Ondřej Novotný. V Malešicích má být postaveno pět osmipodlažních bytových domů a čtyři dvacetipatrové mrakodrapy, přičemž první fáze výstavby zahrnuje 290 bytů. Celkem by zde mělo být postaveno 549 bytů. „Takto velký projekt vždy vyvolává obavy, jestli bude dokončen,“ vysvětluje Novotný.

Na konci loňského roku byl zkolaudován luxusní projekt Rezidence Korunní společnosti Sekyra Group na pražských Vinohradech. Zájemci o bydlení v tomto komplexu se musí připravit na to, že za 2+kk zaplatí včetně DPH přibližně 10 milionů korun. Z 270 bytů v rezidenci je stále 131 bez majitele. Přitom už v říjnu 2007, kdy byla vydána první tisková zpráva, se v ní mimo jiné konstatuje, že si nové bydlení zarezervovalo na sto zájemců.

Pomaleji se prodávají byty také v Rezidenci Kavčí Hory. Na internetových stránkách projektu se uvádí, že ze šestnácti hotových bytů je neprodaných 15. Celý projekt, jehož developerem je společnost BM Develop, bude zahrnovat 88 bytů. Ceny za metr čtvereční začínají na 95 tisících korunách.

Jak udat ležáky

Makléři tvrdí, že každý byt si najde vždy kupce. Je ale nutné správně nastavit cenu. Dokončené byty – ležáky, však plošně nezlevnily. „Možnost snížení cen naráží na bariéru stavebních nákladů,“ tvrdí Novotný. Zdroj ČESKÉ POZICE tvrdí, že stavební náklady na metr čtvereční u standardního bytu v Praze bez započtení nákladů na pořízení pozemku a marketing se pohybovaly v Praze kolem 37 500 korun.

Problém jak udat ležáky se ještě prohlubuje tím, že nově postavené byty jsou díky úpravě cen stavebních prací levnější. „Jakmile kupující vidí, že si může pořídit nový byt v Praze za 40 tisíc korun za metr čtvereční, nemá zájem platit v již dokončeném 50 tisíc korun,“ tvrdí Novotný.

Nikoliv kupec, ale nájemník

V některých případech je možné neprodané byty využít alespoň dočasně pro nájemní bydlení. To je ale hodně limitovaný scénář. „Snažili jsme se s takovýmto projektem přijít, ale je důležité prosadit záměr u banky,“ říká Iva Nováková. V Hradci Králové financující banka u jednoho projektu na takovou variantu přistoupila.

Někdy se bance vyplatí projekt zamáznout, než aby řešila deset let problémyJenže v dalších případech k dohodě nedošlo. „Hlavně velké banky, jako je třeba Česká spořitelna, na toto přistoupit nechtějí ,“ říká Nováková. A někdy se pro tuto eventualitu nenadchne ani developer. „Jde o kompletní změnu plánu. Není to dlouhodobé řešení situace,“ vysvětluje Ondřej Novotný s tím, že někdy se může i bance vyplatit projekt „zamáznout“, než aby třeba deset let řešila nějaké problémy.

Na trhu jsou tisíce bytů, o které nikdo nemá zájem. Nabídnou developeři pořádnou slevu? To je řešení, jak ukazuje dosavadní praxe, spíše teoretické. Takže zatím hrneme problém do budoucna. Banky mají ve svých knihách zaúvěrované rezidenční projekty, část z nich developeři nesplatili a všichni se na veřejnosti tváří, že se vůbec nic neděje.