Česká národní banka chce více kontrolovat úvěry na bydlení

Hypotéky ve výši sto procent hodnoty nemovitosti se nejspíše brzy stanou minulostí. ČNB chce, aby je banky přestaly poskytovat, a je odhodlána udělat vše, aby nevznikla realitní bublina.

Hypotéka (ilustrační foto) | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy Hypotéka (ilustrační foto) | foto: Shutterstock
Hypotéka (ilustrační foto)

Obavy z přehřátí trhu s nemovitostmi přiměly Českou národní banku „dupnout na brzdu“ – na podzim zamezí bankám poskytování úvěrů ve výši sta procent hodnoty nemovitosti (takzvané LTV). Od října letošního roku by tak maximální výše LTV měla podle doporučení ČNB činit 95 procent ceny nemovitosti. Od dubna roku 2017 už jen 90 procent. Na rebelující finanční ústavy, které by přání regulátora dodržovat nechtěly, si pak může regulátor došlápnout například požadavkem na zvýšení jejich kapitálu.

„Vidíme pokles sazeb a relativně dramatický nárůst hypotečních úvěrů. Loni šlo meziročně o 30 procent, letos to bylo v prvním čtvrtletí kolem 20 procent. Hrozí vznik spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení,“ uvedl v úterý 14. června odcházející guvernér ČNB Miroslav Singer. Dnešní, historicky nízké úrokové sazby přitom takovému vývoji nahrávají. Zároveň ceny bytů v roce 2015 rostly meziročně v průměru o 4,5 procenta. Podle ČNB se ke konci roku 2015 ceny bytů pohybovaly na mírně nadhodnocených úrovních blízko pěti procent.

Varování

Česká národní banka tedy chce, aby banky přestaly poskytovat hypotéky ve výši sto procent hodnoty nemovitosti. Je to jedno z opatření, jak zabránit přehřátí hypotečního trhu, čemuž nahrává současné tržní prostředí historicky nízkých sazeb. Například průměrná sazba se v dubnu pohybovala na úrovni 1,94 procenta.

ČNB sice zatím nehodnotí rizika jako akutní přehřívání trhu, ale varuje, že v současnosti jsou úvěrové standardy vysoce uvolněné a některé instituce mohou přijímat zvýšená rizika

„Teď tady bublina není a nevzniká, ale budeme dělat preventivně vše pro to, aby ani v budoucnu nevznikla. Politika ochrany finanční stability je podobně jako měnová politika v před hledící, snaží se bránit rizikům v budoucnu. Tedy ne hledat zoufale deštník, když už začal déšť, ale bránit vzniku průtrže mračen a zároveň včas doporučit všem, že si mají případně do budoucna deštník pořídit,“ řekl LN viceguvernér ČNB Mojmír Hampl.

Podle některých analytiků nicméně trh už klopýtá teď. „Podle poměru ceny bytů a příjmů domácností, respektive poměru ceny bytů a nájmů, se realitní trh již mírně přehřívá,“ říká například David Marek, hlavní ekonom společnosti Deloitte. A dodal: „Vzhledem k tomu, že tempo růstu hypoték výrazně zrychlilo a inflace v cenách nemovitostí nabrala obrátky, není žádný důvod, aby ČNB váhala.“

ČNB sice zatím nehodnotí zmíněná rizika jako akutní přehřívání trhu, ale varuje, že v současnosti jsou úvěrové standardy vysoce uvolněné a některé instituce mohou přijímat zvýšená rizika. Jako cestu vidí zpřísnění a dodržování hodnot u LTV (poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti – pozn. red). Už loni přitom regulátor finančního trhu dal tuzemským bankám doporučení, aby podíl nově poskytnutých retailových úvěrů zajištěných rezidenčních nemovitostí s LTV nad 90 procent nečinil více než deset procent v jejich portfoliu.

Omezení výše LTV

Podle centrální banky sice finanční instituce doporučení převážně plní, jsou však i takové, které ho nedodržují a překračují desetiprocentní limit. „Předpokládáme, že změny bychom chtěli dosáhnout vyhláškou. Nebude-li ta průchodná, pak pozměňovacím návrhem našich pravomocí. To ale ještě teprve probereme,“ uvedl dosluhující guvernér ČNB Miroslav Singer s tím, že už teď lze ale využít pravomoci na navýšení kapitálu „neposlušné banky“.

ČNB by také ráda legislativně uzákonila výši dalších parametrů, jako je poměr velikosti úvěru k příjmům žadatele. Omezení výše LTV nevadí developerům ani bankám.

Kromě toho by ČNB ráda legislativně uzákonila i výši dalších parametrů, jako je poměr velikosti úvěru k příjmům žadatele. Omezení výše LTV nevadí developerům ani bankám. „Většina Čechů si pořizuje bydlení rozumně a ví, že u bank získá výhodnější úrok, pokud na začátku poskytnou část svých prostředků. V našem případě tvoří stoprocentní hypotéky mizivé procento, proto dané doporučení na nás nebude mít žádný dopad,“ říká například mluvčí UniCredit Bank Petr Plocek.

Problém to není ani pro ostatní, včetně developerů. „Stoprocentní hypotéky jsou podle našich zkušeností zcela výjimečné. Proto neočekáváme v souvislosti s omezením stoprocentních hypoték nějak zásadní vliv na trh. Navíc i při změně podmínek je možné na stoprocentní výši ceny bytu hypotékou dosáhnout, a to tak, že kupující ručí jinou nemovitostí,“ říká pak Marcela Fialková ze společnosti Central Group.

ČNB však varuje před nákupem nemovitostí pořizovaných jako investice. Investičních bytů je například v Praze asi pětina. U těchto úvěrů by banky neměly podle regulátora poskytovat úvěry s vyšším LTV než 60 procent. Jako rizikové vidí regulátor i úvěry na financování kancelářských budov. Jejich neobsazenost sice klesá, ale stále činí asi 15 procent. Meziročně nastalo navýšení ploch o 14 procent. Rychlá výstavba však přináší riziko neobsazení nově dokončených ploch, popřípadě získání nižšího nájemného, než se kterým se při výstavbě počítalo.

Banky mají v zájmu dlužníků s hypotékami brzdit

Bez peněz pro hypotéku do banky nelez. Asi tak by se dal přeložit plán České národní banky, která chce od října zpřísnit podmínky pro poskytování hypoték. Banky by už neměly poskytovat stoprocentní hypotéky, maximálně by mohly půjčit částku odpovídající 95 procentům hodnoty zajištěné nemovitosti. Zároveň má být omezen podíl nových bankovních úvěrů, jež pokrývají 85 až 95 procent hodnoty nemovitosti. Mají tvořit jen desetinu všech nových hypoték.

A je to tak správně. Kdo není schopný naspořit aspoň část ceny nemovitosti, neměl by si ji pořizovat. Obzvlášť to platí v současnosti, kdy jsou extrémně nízké úrokové sazby obrovským lákadlem.

Problém úrokových sazeb

Jen loni poskytly banky takřka o třetinu víc nových úvěrů než předloni, letos roste objem nových hypoték meziročně o pětinu. Logicky tedy letí vzhůru i ceny nemovitostí. Co naopak rozhodně takovým tempem neroste, jsou příjmy českých domácností. Pro dlužníky s hypotékou na krku jsou aktuální extrémně nízké úrokové sazby v kombinaci s rychle rostoucími cenami nemovitostí velkou hrozbou.

Sazby totiž začnou pravděpodobně v horizontu jednoho roku růst a ceny nemovitostí podle některých odhadů zase klesat. Stačí, aby úroková sazba vyskočila o jeden procentní bod, a lidem rázem vzrostou splátky o tisíce korun měsíčně. Mnozí z nich na to nebudou mít. A proto budou muset prodávat, a tím pádem stlačovat ceny domů a bytů ještě níže.

Klidně se může stát, že peníze utržené za prodej nemovitosti nakonec nestačí ani na pokrytí dluhu u banky. Američané si tím samým prošli během pár let staré hypoteční krize a mohli by o tom vyprávět desítky tisíc příběhů.

Jiný příběh

Jenže to je jen jedna strana mince. Ta druhá vypovídá trochu jiný příběh. Příběh o tom, kterak se centrální banky po celém světě snažily v uplynulých letech povzbudit banky k většímu úvěrování. A současně jim to různou regulací ztěžují. Jako kdyby vás někdo jednou rukou postrkoval určitým směrem a druhou při každém kroku fackoval.

Tento pohlavek od ČNB ale české banky příliš bolet nebude. Rizikovost stoprocentních hypoték si samy dobře uvědomovaly, a proto je poskytovaly jen výjimečně. Většinou tvoří maximálně jednotky procent všech poskytnutých úvěrů. Dopad na hypoteční trh tedy bude minimální. A kdyby náhodou chtěla ČNB plácnout větší silou a trh ještě více omezit, platí, že pokud budou chtít, najdou si banky stejně způsob, jak lidem půjčit.

Petr Kain

Hypoteční trh

rok: poskytnuté hypotéky; objem v miliardách korun

  • 2011: 71 088; 119,2
  • 2012: 73 595; 123,3
  • 2013: 92 608; 156,1
  • 2014: 85 878; 149,7
  • 2015: 101 973; 193

Rozdělení nových úvěrů poskytnutých v roce 2015 podle LTV

LTV je poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti – LTV v %, podíl v %

  • pod 50: 15,67
  • 50–60: 9,2
  • 60–70: 14,06
  • 70–80: 13,9
  • 80–90: 32,56
  • 90–100: 9,98
  • nad 100: 4,64

Vývoj Hypoindexu

(průměrná úroková sazba v %)

  • 4/2011: 4,28
  • 4/2012: 3,70
  • 4/2013: 3,08
  • 4/2014: 2,88
  • 4/2015: 2,11
  • 4/2016: 1,94

Zdroj: MMR, Hypoindex, ČNB

Počet příspěvků: 3, poslední 22.6.2016 07:24 Zobrazuji posledních 3 příspěvků.