Cena půdy výrazně narostla. Letos nejspíše bude stagnovat

Rychlý růst cen zemědělské půdy z posledních let – za hektar nyní přes 204 tisíc korun – kvůli letos klesajícím výnosům i nejistotě způsobené možným růstem úrokových sazeb po uvolnění kurzového závazku České národní banky nejspíš zpomalí.

Pokud pozemek, který se vám líbí, není stavební, ale je evidován jako... | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy Pokud pozemek, který se vám líbí, není stavební, ale je evidován jako... | foto: archiv JAGA
Pokud pozemek, který se vám líbí, není stavební, ale je evidován jako... | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy

Více než o čtvrtinu vzrostla loni průměrná tržní cena zemědělské půdy v Česku. Jde o největší zvýšení za uplynulých dvanáct let. Co se týká cenového vývoje v letošním roce, jsou prognózy opatrné, nejspíš nastane stagnace, hlásají. Největší server zaměřený na trh se zemědělskou půdou v Česku – Farmy.cz – sleduje vývoj cen půdy od roku 2004.

Loni zaznamenal meziroční zvýšení průměrné tržní ceny půdy o více než 25 procent, za poslední tři roky vzrostl tento ukazatel o zhruba 65 procent. Za hektar se nyní v průměru platí přes 204 tisíc korun. Nejdražší pozemky najdeme na Hané, v okolí Hradce Králové, v západních Čechách a v některých lokalitách poblíž Prahy. Jaké jsou důvody podstatného růstu cen půdy?

Mnoho nejistot

„Jednoznačně velké množství volných peněz, které mají kupující k dispozici. Banky rozdávající peníze prakticky zadarmo,“ tvrdí Petr Klos, předseda Svazu vlastníků půdy ČR. Banky nabízejí úvěry na pořízení zemědělské půdy až do výše sta procent kupní ceny, přičemž doba splatnosti je stanovena na 15 až 20 let. Petr Wölfl, jednatel inzertního portálu Louky-pole.cz, dodává ještě jedno vysvětlení růst cen půdy. Trh dle něho jen dohání zpoždění, kdy po prudkém nárůstu dotací a zisků nestoupla cena půdy ihned, ale postupně.

Na trhu s půdou je nyní mnoho nejistot. Jednou z neznámých je brexit. Jen stěží lze dnes předpovídat, jak se do zemědělské politiky Evropské unie promítne odchod Velké Británie z EU.

Letos se další enormní zvýšení cen půdy neočekává. Prognózy jsou opatrné, čeká se stagnace. „Půda poskytuje tak nízký výnos, že její další cenový nárůst není příliš pravděpodobný. Na řadu inzerátů za ceny vyšší než v roce 2016 již zemědělci nereagují a nezemědělští investoři sice některé nabídky akceptují, ale je jich málo,“ říká Petr Wölfl. Vysoké ceny jsou podle něho prý ochotni stále akceptovat a nakupovat za ně zemědělské podniky s bioplynovými stanicemi.

Na trhu s půdou je nyní mnoho nejistot. Česká národní banka ukončila režim umělého oslabování koruny, úrokové sazby mohou zamířit nahoru. To by omezilo jak poptávku, tak růst cen. Další neznámou je brexit. Jen stěží lze dnes předpovídat, jak se do zemědělské politiky Evropské unie promítne odchod Velké Británie z EU. „Stále více se také hovoří o nafukování určité nemovitostní bubliny, a to nejen v souvislosti s půdou, ale s celým realitním trhem,“ dodává Jaroslav Urban, majitel serveru Farmy.cz.

Zemědělští i nezemědělští investoři

Podstatný vliv na budoucí vývoj cen půdy by mělo přijetí zákona o předkupním právu k půdě pro uživatele a stát. S tímto návrhem přišla loni Agrární komora. Tvrdí, že cílem návrhu je ochrana půdy před výprodejem, před spekulativními nákupy a před zneužíváním zemědělských podpor. Návrh zákona, který obsahoval předkupní právo k půdě, předložila skupina poslanců KSČM. Vláda o návrhu jednala koncem března a zamítla jej. Je otázkou, zda se k návrhu ve zbytku volebního období sněmovny ještě dostanou poslanci.

Největší skupinu kupujících, bezmála 54 procent, tvoří zemědělští investoři, pro něž představuje půda výrobní prostředek. Druhou nejpočetnější skupinu zájemců o půdu představují dlouhodobí nezemědělští investoři. Ti se loni podíleli na 46 procentech transakcí.

Mezi zemědělci má návrh řadu odpůrců. „Tento zákon by zdeformoval trh s půdou a způsobil by pokles ceny půdy. Svaz vlastníků půdy ČR proti prosazení zákona aktivně vystupuje,“ tvrdí prezident svazu Petr Klos. Růst cen, ale také obavy z vývoje loni způsobily, že se mírně rozšířil okruh lidí ochotných půdu prodat. Prodávají dokonce i zemědělci, což prý bylo ještě před dvěma lety nevídané. „Poptávka ale zatím stále převyšuje nabídku,“ dodává Klos. Rozdíl mezi poptávkou a nabídkou ale není stejně velký jako před pár lety.

Dle údajů Farmy.cz tvoří největší skupinu kupujících, bezmála 54 procent, zemědělští investoři, pro něž představuje půda výrobní prostředek. Druhou nejpočetnější skupinu zájemců o půdu představují dlouhodobí nezemědělští investoři. Ti se loni dle Farmy.cz podíleli na 46 procentech transakcí a nakupují půdu za účelem středně až dlouhodobé držby.

Jejich hlavní motivací je přiměřený dlouhodobý výnos investice a její bezpečnost. Mezi těmito investory figurují podílové investiční fondy, dále církve či církvemi vlastněné společnosti. Lze očekávat, že jejich zájem nakupovat se bude zvyšovat. Katolický fond se koncem února letošního roku rozšířil o podfond zaměřený na nemovitosti, včetně zemědělské půdy.

Spekulanti

Do půdy investovali značné částky také čeští miliardáři. Největším vlastníkem půdy je společnost Agrofert, která patří do svěřeneckých fondů ministra financí Andreje Babiše. Agrofert hospodaří na zhruba sto tisících hektarech. V roce 2014 společnost CPI Property Group miliardáře Radovana Vítka koupila za 43,5 milionu eur akcie společnosti Spojené farmy, která v severních Čechách vlastní 20 tisíc hektarů půdy.

Část spekulantů se snaží získat pozemky prostřednictvím dopisů se zavádějícími informacemi. Dopisy rozesílají tisícům majitelů zemědělských parcel a nabízejí jim jejich odkup. Ceny však zdaleka neodpovídají tržní realitě.

Třetí skupinou zájemců o zemědělskou půdu jsou vedle zemědělců a dlouhodobých nezemědělských investorů spekulativní nezemědělští investoři. Ti se loni dle statistik Farmy.cz podíleli na méně než jednom procentu transakcí realizovaných za tržní ceny. Jejich hlavní motivací je dosažení maximálního zisku v krátkém období.

Část spekulantů se snaží získat pozemky prostřednictvím dopisů se zavádějícími informacemi. Dopisy rozesílají tisícům majitelů zemědělských parcel a nabízejí jim jejich odkup. Ceny však zdaleka neodpovídají tržní realitě. I když jde již o letitou a v médiích mnohokrát popsanou praxi, stále je dost případů, kdy jsou spekulanti úspěšní a podaří se jim uzavřít transakci za cenu krajně nevýhodnou pro prodávající. „Před překupníky je třeba vlastníky velmi varovat,“ říká Jaroslav Urban z Farmy.cz.

Řada neznámých

Nákup zemědělské půdy se stal výnosnou investicí. Cena půdy v uplynulých letech rostla. Jenže mezi lokalitami jsou podstatné rozdíly. „V řadě míst s podprůměrnou kvalitou půdy jsou ceny okolo 20 korun za metr čtvereční, což je na hranici únosnosti. Výnos z nájemného je okolo jednoho až dvou procent, tedy o dost více než v bance, ale méně než v tradičních bytových nemovitostech,“ konstatuje Petr Wölfl. A dodává: „Většina pozemků nemá vlastní přístup a majitel je de facto v podřízeném postavení vůči zemědělcům, což ho často nutí pronajímat za nevýhodných podmínek.“

Investice do půdy není bezriziková, jak se někteří kupující mylně domnívají. V úvahu je nutné vzít řadu neznámých.

Existuje ještě další pohled na koupi půdy coby investici. „Z mého pohledu půda představuje mezigenerační jistotu a nezávislost na systému. V časech vážné krize jedině půda dokáže vyprodukovat komoditu, bez které se neobejdeme, totiž jídlo,“ tvrdí Petr Klos, předseda Svazu vlastníků půdy ČR. Jaroslav Urban z Farmy.cz upozorňuje, že investice do půdy určitě není bezriziková, jak se někteří kupující mylně domnívají. V úvahu je nutné vzít řadu neznámých.

Jak se bude vyvíjet dotační politika státu a EU? Jakým směrem se pohnou úrokové sazby? Jak se bude měnit daňová politika? A investici může ovlivnit také kvalita půdy. „V Česku je 60 procent půdy ohroženo erozí a investice do půdy může být nesprávným užíváním znehodnocena,“ vysvětluje Jaroslav Urban. V krajním případě se z úrodné půdy může stát i zcela bezcenný pozemek.

Vývoj tržních cen zemědělské půdy 2004–2016

Průměrná cena v korunách za hektar; meziroční změna v procentech

  • 2004: 65 864
  • 2005: 68 336; + 3,75
  • 2006: 73 983; + 8,26
  • 2007: 76 901; + 3,94
  • 2008: 86 673; + 12,71
  • 2009: 96 300; + 11,11
  • 2010: 102 456; + 6,39
  • 2011: 108 100; + 5,51
  • 2012: 118 712; + 9,82
  • 2013: 124 070; + 4,51
  • 2014: 139 590; + 12,51
  • 2015: 162 565; + 16,46
  • 2016: 204 085; + 25,54

Zdroj: Farmy.cz



Diskuse neobsahuje žádné příspěvky.