Boj o sídlo pražského magistrátu: Prodej, nebo pronájem?

Kdo získá Škodův palác? Řešením by byl jeho prodej hlavnímu městu dle smlouvy. To by se tak do budoucna zbavilo břemene nevýhodného nájmu. Praze ale hrozí, že se pod vějičkou zlevněného nájmu, který jí majitel paláce – firma Copy Retail – nabízí, dostane do další nevýhodné situace.

Ondřej Koutník 15.5.2015
Sídlo pražského magistrátu – Škodův palác. | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy Sídlo pražského magistrátu – Škodův palác. | foto: Foto Tomáš KristMAFRA
Sídlo pražského magistrátu – Škodův palác.

Na pražskou Staroměstskou radnici zavítala vzácná návštěva. Na mimořádné jednání kontrolního výboru z Londýna předminulou středu dorazila manažerka Abigail Schaefferová, která zastupuje firmu vlastnící Škodův palác – sídlo pražského magistrátu. Politici a úředníci hlavního města tak vůbec poprvé měli možnost vyslechnout ženu, jejíž jméno bylo v uplynulých týdnech intenzivně skloňováno.

Schaefferová se do povědomí veřejnosti dostala díky uniklému e-mailu primátorky Adriany Krnáčové (ANO), jíž manažerka doporučila výběr konkrétní advokátní kanceláře. Ta měla město zastupovat v soudním sporu s firmou Copa (výběrové řízení se kvůli podezření z manipulace bude opakovat). Z „leaknutého“ dokumentu se stala aféra, kvůli které opozice žádala rezignaci Krnáčové.

Nevýhodná smlouva

Pod povrchem této kauzy však zůstala skryta velmi důležitá otázka: Kdo získá Škodův palác? Ten v současnosti patří firmě Copa Retail, jejíž mateřská společnost se dle zjištění LN nachází ve špatné finanční kondici. Logickým řešením by byl prodej paláce – dle nastavení smlouvy hlavnímu městu. To by se tak do budoucna zbavilo břemene nevýhodného nájmu. Takový postup ale zástupci firmy radnici nedoporučují. Hlavnímu městu hrozí, že se pod vějičkou zlevněného nájmu, který majitel paláce Praze nyní nabízí, dostane do další nevýhodné situace.

Smlouva uzavřená v době primátora Pavla Béma (ODS) není pro Prahu vzhledem k výši nájmu výhodná. Od Bémova pádu v roce 2010 proto primátoři hledají cestu, jak nájemné snížit.

Praha si Škodův palác od Copy Retail pronajímá od roku 2006. Společnost tehdy ovládal miliardář Sebastian Pawlowski. Kontrakt byl uzavřen na 20 let a hlavní město nyní ročně přijde na zhruba 250 milionů korun. Smlouva uzavřená v době primátora Pavla Béma (ODS) však není pro Prahu vzhledem k výši nájmu výhodná. Od Bémova pádu v roce 2010 proto primátoři hledají cestu, jak nájemné snížit. Doposud se nepodařilo najít shodu a případ skončil u soudu.

V současnosti hlavním sporem není ani tak výše nájemného jako otázka, za jakých podmínek a zda vůbec bude mít Praha možnost palác koupit. Pokud by Copa chtěla palác prodat, musí jej nejdříve nabídnout městu. Nebo lze začít pět let před vypršením kontraktu – tedy v roce 2021 – jednat o koupi nemovitosti i z iniciativy Prahy, pokud na základě takzvané opce projeví o koupi zájem.

„Přepálené“ nájemné

Někdejší primátor Tomáš Hudeček (TOP 09) loni v srpnu odmítl nabídku Copy, která se sice na první pohled zdála výhodná (snížení nájemného zhruba o 17 procent), ve skutečnosti by ale město přišlo o možnost Škodův palác získat – z důvodu, že majitel budovy požadoval po metropoli vzdání se předkupního práva a opce.

Následně v říjnu Copa Retail Praze nabídla snížení nájemného o 25 procent (do roku 2026 by šlo o celkovou slevu 750 milionů korun). Co se týče odkupu budovy, podle právníka Vladimíra Zoufalého, jehož kancelář Munková, Zoufalý a partneři město donedávna ve sporu zastupovala, je problémem nabídky určení toho, jakým způsobem se stanoví kupní cena.

Podle advokáta Vladimíra Zoufalého by měla cena vycházet z výše nájemného u budov, které není natolik „přepálené“ jako v případě Škodova paláce

Zoufalý v dopise, který mají LN k dispozici, v polovině dubna radní upozornil, že znalec by při vytvoření ceny paláce vycházel z výše současného nájemného, které je vysoké a o jehož snížení se Praha snaží. Podle advokáta by naopak měla cena vycházet z výše nájemného u budov, které není natolik „přepálené“ jako v případě Škodova paláce.

„Copa Retail skrytě směřovala ke vzniku povinnosti hlavního města zaplatit, při využití předkupního práva, zhruba o 1,5 až dvě miliardy korun více, než byla skutečná tržní hodnota Škodova paláce. Toto navýšení by bylo přímým důsledkem rozdílu mezi tržním a placeným nájemným,“ dočetli se pražští radní v dopise (na který dosud nereagovali) od advokáta Zoufalého.

Klíčová otázka

Manažerka Schaefferová, která vystupuje za Copu Retail, na jednání v Praze uvedla, že majitel paláce nevylučuje jeho prodej hlavnímu městu. Klíčovou otázkou teď dle mluvčího magistrátu Vladimíra Řepky bude, zda hlavní město bude chtít budovu koupit (od roku 2026 by tak mohlo „bydlet“ ve svém a nehrozil by další nevýhodný pronájem), a pokud ano, jaké podmínky si dokáže vyjednat.

Advokát Zoufalý, jehož odvolání ze sporu Schaefferová kvitovala, zdůrazňuje, že město musí při vyjednáváních postupovat takzvaně s kalkulačkou v ruce a mít jasné informace, kolik musí do konce nájmu zaplatit a jaké peníze případně za koupi paláce nabízí třetí subjekt. Jeho cenovou nabídku by Praha v rámci předkupního práva pouze dorovnávala.

Klíčovou otázkou teď bude, zda hlavní město bude chtít budovu koupit (od roku 2026 by tak mohlo „bydlet“ ve svém a nehrozil by další nevýhodný pronájem), a pokud ano, jaké podmínky si dokáže vyjednat

„Může se stát, že kupní cena bude dokonce mnohem nižší, než dnes zbývá k doplacení na nájemném, a je zde ještě hodnota budovy jako takové,“ uvedl Zoufalý. Pokud by Praha přijala nabídku Copy snížit pouze nájemné o 25 procent, pak by dle Zoufalého radnice měla vědět, že určitě Škodův palác nebude v budoucnu již potřebovat.

Schaefferová potvrdila, že případné jednání o výši ceny povede k soudním sporům. „Vzhledem k tomu, že neexistuje mechanismus na stanovení ceny za objekt, pravděpodobně by to vedlo k soudnímu sporu o určení ceny. Následkem toho by se zde objevila materiální nejistota ohledně ceny, kterou bychom za budovu obdrželi. V této situaci by možná následoval další soudní spor,“ napsala LN.

Nakonec pražské radnici vzkázala, že takový postup by se městu nevyplatil: „Ani my, ani kdokoliv ze zainteresovaných osob, ať už akcionáři, poskytovatelé úvěrů, jednatelé, či náš nájemce hlavní město Praha, nemáme jakýkoli zájem o takový vývoj. Z tohoto důvodu nebude budova prodána ani nebude využito předkupní právo.“

Komplikovaná situace

Postup Abigail Schaefferové je pochopitelný z důvodu, že pro majitele je výhodné udržet magistrát v budově, za kterou by Praha i po případné 25procentní slevě platila stále lukrativní peníze. Jenomže situace bude komplikovanější. Podle advokáta Zoufalého z účetní uzávěrky firmy Topeka Estates (matka Copa Retail) za rok 2013 vyplývá, že firma je v nepříznivé finanční situaci. Dodejme jen, že dle nájemní smlouvy na Škodův palác nesmí firmy Copa ani Topeka vyvíjet jinou podnikatelskou činnost.

„Existuje významná (materiální) nejistota, která by mohla zásadním způsobem zpochybnit schopnost společnosti nepřetržitě trvat,“ napsal auditor do účetní uzávěrky. Závazky Topeka Estates a Copa Retail dle Zoufalého dohromady činí 3,71 miliardy korun. Při současné výši nájemného za Škodův palác by Copa do roku 2026 od města vybrala 3,43 miliardy. Teoreticky by tedy chybělo zhruba 300 milionů, a k tomu i peníze na úroky bankám.

Pro majitele je výhodné udržet magistrát v budově, za kterou by Praha i po případné 25procentní slevě platila stále lukrativní peníze. Jenomže situace bude komplikovanější.

Pokud by Schaefferová nyní městu nabídla 25procentní slevu na nájmu, Copa by od Prahy do roku 2026 vybrala „pouze“ 2,56 miliardy. Finanční nesoulad firmy by se tedy prohloubil o další téměř miliardu. Jak takový stav řešit?

„Prostředkem k vyřešení této situace jinak než úpadkem společnosti Topeka je pouze (dříve nebo později) prodej Škodova paláce, značné navýšení základního (jinými slovy nalití peněz z mateřské společnosti Topeky – Guyana Holding – pozn. red.) kapitálu, případně kombinace obojího,“ upozornil advokát Zoufalý radu hlavního města v citovaném dopise.

Podivné neplacení daní

Pokud by Topeka prodala svou „dceru“ Copa Retail včetně Škodova paláce, dle současné smlouvy má hlavní město v případě změny vlastníka budovy právo od smlouvy ustoupit. Kdyby se tak mělo stát, hodnota nemovitosti bez „pražského nájemníka“ by klesla. Podivné je, že Copa Retail od Prahy ročně již osm let získává přes 200 milionů, navzdory tomu Copa ani její matka neplatí v Česku daně. Důvod?

Podle Schaefferové má její firma nulové zisky. „Úroky placené bankám z bankovních úvěrů spolu se ztrátami způsobenými změnami korunové hodnoty úvěrů vedených v eurech způsobily, že tato investice negeneruje zisk. Protože daň z příjmu právnických osob se platí ze zisku a žádný zisk nevznikl, nevznikla ani žádná daňová povinnost,“ řekla manažerka v dubnu pro MF DNES. Proč by tedy Copa měla za takové situace nabízet městu ještě 25procentní slevu?

Podivné je, že Copa Retail od Prahy ročně již osm let získává přes 200 milionů, navzdory tomu Copa ani její matka neplatí v Česku daně

LN v kuloárech pražského magistrátu narazily na spekulaci, že jelikož je Copa součástí složité zahraniční struktury, mohlo by jít o sofistikovanou daňovou optimalizaci, kdy veškeré peníze jsou z místních firem pumpovány do zahraničí. „Nejsem ani zpovědník, ani finanční úřad, a proto mi nezbývá než předpokládat, že je vše v nejlepším pořádku. A to, i když není namístě zdůvodnění ztrát změnou kurzu, neboť toto riziko je pokryto v podstatě inflační doložkou ve smlouvě,“ reagoval na spekulaci advokát Zoufalý.

Schaefferová v odpovědi na dotaz LN, jak hodlá Topeka zalepit finanční díru, uvedla, že nechápe relevanci takových otázek: „Nepožadujeme po Praze, aby platila dluhy za společnost Topeka Estates. Nabízíme městu, aby platilo menší nájemné, tedy to, co chce, než aby soudně uplatňovalo nárok, který by pravděpodobně prohrálo, a zároveň platilo nájemné, jež považuje za vysoké. Pokud by se společnost Topeka Estates dostala do insolvence, což nenastane, nemělo by to praktický dopad na společnost Copa Retail nebo hodnotu Škodova paláce a ani na nájemní smlouvu s hlavním městem Prahou.“

Historie stěhování

Původně Škodův palác patřil polostátní společnosti ČEZ. Ta nemovitost prodala v roce 2004 podnikateli Sebastianu Pawlowskému za 850 milionů korun. ČEZ budovu nabízel i pražskému magistrátu, ten však možnosti nevyužil.

2005

  • Výběrové řízení na pronájem sídla magistrátu. O rok později se vítězem stala Pawlowského společnost Copa Retail, která je vlastníkem paláce.

2007

  • Majetkové zamlžení vlastníka Škodova paláce. Halifax Bank of Scotland s dalšími fondy a investory prostřednictvím lucemburské firmy Guyana Holding vstupují do Copa Retail.

2011

  • Kontrolní balík akcií v Guyana Holding získává londýnský podnikatel David Maxwell a DPK Management Limited. Primátor Bohuslav Svoboda žádá snížení nájemného.

2013

  • Primátor Tomáš Hudeček zahajuje s vlastníkem budovy soudní spor.

2014

  • Prohraný soud o snížení nájemného. Primátorka Adriana Krnáčová uvedla, že se s vlastníkem pokusí domluvit. S manažerkou Copy Schaefferovou se e-mailem domlouvají na „vhodných“ advokátních kancelářích.

2015

  • Praha ukončila spolupráci s AK Munková, Zoufalý a partneři. V březnu rada na návrh Krnáčové schválila smlouvu na právní zastupování s AK Kocián Šolc Balaštík.