Bankám vězí v neprodaných bytech desítky miliard

Účetní knihy tuzemských bank zatěžují mnohamiliardové úvěry poskytnuté na výstavbu bytů, o něž dnes nikdo nestojí.

Banky, které poskytovaly na dnes neprodejnou rezidenční výstavbu úvěry, zatím zaujímají pasivní pozici. | na serveru Lidovky.cz | aktuální zprávy Banky, které poskytovaly na dnes neprodejnou rezidenční výstavbu úvěry, zatím zaujímají pasivní pozici. | foto: © Richard Cortés ČESKÁ POZICEČeská pozice
Banky, které poskytovaly na dnes neprodejnou rezidenční výstavbu úvěry, zatím zaujímají pasivní pozici.

V Praze je nyní k mání deset tisíc nových bytů. Část z nich jsou ležáky, o které nikdo nejeví už delší dobu zájem. Problémem nejsou jen pro developery, jimž se je nedaří udat. Nechtěně uložený kapitál v nich mají také banky. Veřejně o objemu špatných úvěrů odmítají hovořit a situaci zlehčují. Avšak finančníci, kteří si přejí zůstat v anonymitě, hovoří o desítkách miliard korun kandidujících na odpis. Skutečně je vše v pořádku?

Bytové projekty, které jsou dnes bez masivního zlevnění neprodejné, mají jedno společné: připravovaly se přibližně před třemi lety, tedy v době stavebního boomu. Tehdy se prodalo prakticky vše a kupující o vztahu ceny a skutečné hodnoty bytu příliš neuvažovali. Idyla skončila v roce 2009, kdy na český realitní trh dopadla recese. Jenže byty, které se postupně dokončují, nabízejí developeři stále za ceny odpovídající předkrizové době.

Z jejich pohledu je to logické, protože takto nastavili počáteční kalkulaci. A pokud se nechtějí dostat do ztráty, s cenou příliš hýbat nemohou. Jenže na takové cenové požadavky nejsou ochotni přistoupit kupující. Ustoupit nechce nikdo. Naprosto pasivní pozici zatím zaujímají banky, které poskytovaly na dnes neprodejnou rezidenční výstavbu úvěry.

Developeři nabízejí dokončené byty za ceny odpovídající předkrizovému obdobíČeský realitní trh je neporovnatelně menší než západoevropský, má také podstatně kratší historii a průběh krize zde byl mírnější. Nicméně komplikace se Česku zcela nevyhnuly. Co se však týká špatných úvěrů, banky žádnou očistnou kúrou neprošly. „Existoval a stále existuje rozdíl mezi chováním bank ve Velké Británii a v Česku. Britské banky zareagovaly na krizi celkem rychle, identifikovaly toxické úvěry a aktivně jednaly s vlastníky nemovitostí o řešení situace,“ konstatuje dobře informovaný zdroj. A dodává: „Tamní finanční instituce vypsaly tendry na poradce, kteří jim pomáhali podrobně analyzovat nemovitosti v portfoliích.“

Byznys se nekoná

Také u nás se mezinárodní realitní společnosti a právní kanceláře těšily, že získají u bank lukrativní zakázky. Jenže ty o podobnou spolupráci neměly zájem. V západní Evropě přistoupily peněžní ústavy k nuceným prodejům nemovitostí. Nastala rychlá a výrazná korekce cen. Nutno dodat, že tamní bankéři i realitní makléři již měli s podobnými turbulencemi na trhu zkušenosti z dřívějška. V Česku přišla krize nečekaně, v době, kdy bankéři, developeři i kupující slepě doufali, že zdejší perpetum mobile se nezadrhne. „Kdyby se některé projekty, jež jsou dnes téměř neprodejné, podařilo na trh dostat dříve, byly by rozebrány,“ konstatuje jeden z developerů.

Banky raději nedělají nic, nebo se snaží problémové projekty nabízet neveřejně svým movitějším klientůmTo, že mají banky ve svých knihách problematické úvěry spojené s rezidenční výstavbou, přiznaly opatrně až na podzim loňského roku. „Odhaduji, že jde o desítky miliard korun. A další nedobytné prostředky jsou v komerčních budovách,“ říká jeden z bankéřů. O realitním trhu dnes z velké části rozhodují právě banky. Určují, komu poskytnou úvěr, jak rychle ho budou chtít zpět, respektive jestli prodlouží splátkový kalendář u nevyprodaných projektů. Je tedy pouze na finančních ústavech, kdy začnou nahromaděné problémy řešit.

Jenže do toho se jim nechce. Důvodů je několik. „Aby se banky zbavily špatných úvěrů, musely by se drasticky snížit ceny nemovitostí. Na tom by ale samy tratily. Je to takový začarovaný kruh,“ říká zdroj ČESKÉ POZICE. „Hned po vypuknutí krize mělo nastat přecenění portfolií, většina projektů byla nadhodnocena. Banky ale nejsou důsledné,“ tvrdí další bankéř.

A pak je tu také obava z paniky. „Banky se bojí, že když veřejně oznámí prodej projektu kvůli problematickému splácení, získá okamžitě negativní nálepku a kupci nebudou chtít tolik zaplatit. Hrozí, že věřitelé prodělají. Finanční domy raději nedělají nic, nebo se snaží problémové projekty nabízet samy neveřejně vlastním movitějším klientům,“ dodává zdroj z mezinárodní makléřské společnosti.

Až postupem času možná budou developeři ochotni prodat rezidenční projekt tomu, kdo jim místo dnes požadovaných 80 tisíc za metr čtvereční nabídne polovinu. V ostatních případech banka projekt prostě rovnou odepíše.

Žádný optimismus

Skupina Komerční banky poskytla na výstavbu nemovitostí, a to jak rezidenčních, tak komerčních, do poloviny loňského roku více než 19 miliard korun. O rok dříve to bylo bezmála dvacet miliard, na konci roku 2008 pak 19,5 miliardy korun. Kolik z této sumy připadá na špatné úvěry, ale banka zveřejnit nechce. Nicméně nepříliš optimistickou situaci na rezidenčním trhu ústav připouští. „Celkově za rok 2010 lze říci, že rezidenční development zůstal zatížen nepříliš příznivým makroekonomickým prostředím, přestože poptávka domácností po novém bydlení začala ve druhé polovině roku oživovat. Developerské úvěrování loni zůstalo ve srovnání s předchozími obdobími na poměrně nízké úrovni,“ tvrdí Monika Klucová, mluvčí Komerční banky.

Česká spořitelna v posledních pěti letech poskytla na rezidenční výstavbu více než dvacet miliard korun. Dle Petra Merežka, zástupce ředitele úseku realitní obchody České spořitelny, má banka v portfoliu problematické úvěry zhruba za dvě miliardy korun. V letech 2007 a 2008 to bylo kolem osmi miliard korun. ČESKÁ POZICE zaslala dotazy týkající se úvěrů poskytnutých rezidenčním developerům také do UniCredit Bank. Odpovědi však ani přes urgenci banka nedodala.

Česká spořitelna tvrdí, že hlavními faktory, které rozhodují o tom, zda developerovi úvěr schválí, či nikoliv, jsou jeho perspektiva, finanční historie a zajištění úvěru. Banka také pracuje se scénáři možného tržního vývoje. Podobný schvalovací proces je i v Komerční bance. „V současné době se podmínky financování projektů pro developery změnily k lepšímu. Přesto je nutné říct, že ,jistota? ve financování projektů je stále velmi nejistá,“ říká Petr Merežko.

Pokyn z centrály: Zdvojnásobte úvěry!

Zdroje ČESKÉ POZICE hovoří o tom, že v době boomu bylo mnohdy rozhodování o úvěrech v bankách mnohem prozaičtější. „Bankéři v Česku dostávali pokyny ze zahraničních mateřských domů, aby zdvojnásobili objemy poskytnutých úvěrů.“ A tak se prostě stavělo i přes riziko, že v budoucnu se všechny byty nemusejí prodat, a tedy že některé půjčky se mohou ukázat jako nedobytné.

Zástupce České spořitelny tvrdí, že se banka snaží s developery, kteří neplní úvěrovou smlouvu, vyjednávat. „Pokud je developer připraven projekt nadále podporovat, i my jeho snahu podporujeme. V případě, že developer není připraven se za projekt postavit, pak možnosti řešení vymezuje zákon,“ naznačuje Merežko.

Až realitní trh opět oživí, uvolní se podmínky úvěrování a zase se bude překotně stavětAnalytici i ekonomové se shodují, že je bláhové očekávat nějaké ponaučení ze současných problémů. Až se realitní trh znovu nastartuje, uvolní se podmínky úvěrování a zase se bude překotně stavět. „Je ale pravdou, že to nějaký čas potrvá,“ tvrdí zdroj ČESKÉ POZICE. Nakonec je to vidět i z toho, že nenastala žádná personální obměna ve vedení finančních ústavů kvůli špatným úvěrům. Banky sice veřejně rozhlašují, že jsou při poskytování půjček daleko opatrnější než dříve, úvěry ale schvalují titíž manažeři jako před vypuknutím krize.